Cassazione Civile, Ordinanza n. 18725/2024 del 09/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare stipulato per un terreno edificabile, preceduto da una proposta irrevocabile di acquisto. I promittenti acquirenti agirono per ottenere, in via principale, la nullità del contratto, in subordine l'annullamento e, ulteriormente, la risoluzione, con risarcimento dei danni. Il tribunale dichiarò la nullità del preliminare per indeterminatezza della clausola sul prezzo e condannò gli attori a restituire il prezzo già anticipato. La corte d'appello confermò la nullità, rigettò la domanda risarcitoria dei venditori poi appellanti incidentali sulla base della mancata prova che la clausola indeterminata fosse imputabile solo alla controparte, e confermò altresì la decorrenza degli interessi sulla somma da restituire dalla domanda, non dalla data del pagamento, ritenendo operante la disciplina della ripetizione dell'indebito e la buona fede dell'accipiente. Con il ricorso per cassazione il soccombente dedusse: omessa pronuncia su censure relative alla determinatezza del prezzo; omesso esame di un fatto decisivo riguardante la mancata approvazione comunale del progetto; violazione delle norme su elementi essenziali del contratto e risoluzione, sostenendo che il prezzo era determinabile e che, semmai, doveva dichiararsi la risoluzione per inadempimento dei venditori; violazione dei canoni ermeneutici, per avere ritenuto indeterminata la clausola sul prezzo legata alla cubatura edificabile; violazione dell'art. 2033 c.c. sulla decorrenza degli interessi, assumendo la mala fede dei percipienti del pagamento.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la corte territoriale aveva deciso sulla questione centrale della indeterminatezza dell'oggetto e del prezzo del preliminare; ha dichiarato inammissibile il secondo motivo per la preclusione da doppia conforme ex art. 348-bis c.p.c.; ha rigettato il terzo motivo perché, una volta dichiarata la nullità del contratto per indeterminatezza dell'oggetto, non era configurabile una risoluzione per inadempimento; ha dichiarato inammissibile il quarto motivo, perché in realtà mirava a una rivalutazione del merito e difettava di specificità; ha infine rigettato il quinto motivo, osservando che la clausola indeterminata era stata liberamente concordata da entrambe le parti e che non era stata provata la malafede dei destinatari della somma, con conseguente correttezza della decorrenza degli interessi dalla domanda. Il ricorrente è stato inoltre condannato alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  indica il vizio di violazione di legge dedotto con alcuni motivi di ricorso

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  indica il vizio di nullità della sentenza per omessa pronuncia

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  indica il vizio di omesso esame di un fatto decisivo; nel caso è inammissibile per doppia conforme

• art. 1325 c.c.

  richiamato quale norma sugli elementi essenziali del contratto, in relazione alla nullità per indeterminatezza dell'oggetto

• art. 1346 c.c.

  l'oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile; la clausola sul prezzo è stata ritenuta indeterminata

• art. 1366 c.c.

  norma interpretativa invocata dal ricorrente, ma non idonea a superare la valutazione di indeterminatezza della clausola

• art. 1367 c.c.

  norma interpretativa invocata dal ricorrente, ma in concreto non sufficiente a colmare la genericità della pattuizione

• art. 1368 c.c.

  richiamato in relazione alla pretesa responsabilità per la formazione della clausola, ma non ritenuto integrato

• art. 1372 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere l'efficacia vincolante del contratto, ma escluso per la declaratoria di nullità

• art. 1418, comma 1, c.c.

  la nullità deriva dalla mancanza di un elemento essenziale, qui l'oggetto determinato o determinabile

• art. 1453 c.c.

  la risoluzione presuppone un contratto valido; non è praticabile quando il contratto è nullo

• art. 1463 c.c.

  richiamato dalla corte territoriale per il regime restitutorio conseguente alla nullità, da regolare secondo le norme sulla ripetizione d'indebito

• art. 2033 c.c.

  disciplina la ripetizione dell'indebito: gli interessi decorrono dalla domanda se il percettore è in buona fede; il ricorrente non ha provato la malafede dei destinatari

• art. 348-bis c.p.c.

  la doppia conforme preclude il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. quando le motivazioni di primo e secondo grado coincidono

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  presuppone il versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  parametro per il calcolo dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato

Massime di principio

• In un contratto preliminare di compravendita immobiliare l'oggetto e il prezzo devono risultare già al momento della stipula determinati o, quanto meno, univocamente determinabili; non è sufficiente rinviare a un progetto futuro o a eventi successivi delle parti se tali elementi non sono già specificati nel regolamento negoziale.
• Se il contratto è dichiarato nullo per indeterminatezza dell'oggetto, non è configurabile la risoluzione per inadempimento, perché quest'ultima presuppone un contratto valido ed efficace.
• La censura di omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile nel giudizio di legittimità quando ricorre la c.d. doppia conforme e il ricorrente non dimostra la non coincidenza delle motivazioni di primo e secondo grado.
• La deduzione di violazione dei canoni ermeneutici non può trasformarsi in una richiesta di nuova valutazione del merito; la clausola negoziale va censurata solo se la dogmatica interpretativa sia stata realmente violata, non per rimettere in discussione l'apprezzamento della genericità della pattuizione.
• Nella ripetizione dell'indebito, la decorrenza degli interessi segue la disciplina dell'art. 2033 c.c.: se il percettore è in buona fede, gli interessi decorrono dalla domanda; grava su chi invoca la mala fede l'onere di provarla.
• Quando una clausola invalida è stata liberamente concordata da entrambe le parti, non è possibile imputarne automaticamente la responsabilità a una sola di esse ai fini del risarcimento del danno senza specifica prova della relativa paternità esclusiva.

Come è indicizzato