Cassazione Civile, Ordinanza n. 05062/2025 del 26/02/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare del 2005 avente ad oggetto un resede urbano posto tra i negozi di proprietà dell'acquirente e il sedime stradale. Nell'atto era menzionata solo una servitù di transito pedonale a favore del condominio prospiciente; dopo l'acquisto, la società acquirente ha sostenuto che sul piazzale si esercitasse anche un transito veicolare da parte dei condomini, circostanza non dichiarata nel rogito e ritenuta idonea a deprezzare il bene. Ha quindi domandato la riduzione del prezzo ex art. 1489 c.c. La domanda è stata respinta nei due gradi di merito. In cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1061, comma 2, e 1489 c.c., sostenendo che la servitù carraia non era stata dichiarata ed era priva di opere visibili e permanenti, dunque non apparente; 2) violazione dell'art. 1489 c.c., per non avere la corte territoriale considerato che l'onere non era facilmente conoscibile e che la dichiarazione del venditore sull'assenza di ulteriori pesi avrebbe fatto sorgere responsabilità anche se il peso fosse stato conoscibile; 3) nullità della sentenza per motivazione perplessa o incomprensibile, poiché il richiamo alle dichiarazioni del rappresentante della società in altro giudizio non dimostrerebbe la conoscenza della servitù veicolare.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il terzo motivo, escludendo che la sentenza d'appello fosse affetta da motivazione apparente o incomprensibile: il richiamo alle dichiarazioni del legale rappresentante era solo un elemento indiziario ulteriore, mentre la conoscenza del transito veicolare era già stata desunta da altri dati fattuali. Ha poi esaminato congiuntamente i primi due motivi e li ha rigettati, precisando però la corretta impostazione giuridica: l'art. 1489 c.c. tutela il compratore solo se il bene sia effettivamente gravato da un diritto reale o personale esistente; nel caso concreto non risultava accertata una servitù di passaggio carraio, ma solo una situazione di fatto di transito/parcheggio. In assenza di un diritto di servitù effettivamente esistente, la disciplina dell'art. 1489 c.c. non era applicabile. Il ricorso è stato quindi integralmente rigettato; la ricorrente è stata condannata alle spese di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1061 c.c.

  Per le servitù non apparenti è necessaria l'assenza di opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio; la nozione di apparenza rileva per l'acquisto della servitù e, in questo caso, viene richiamata come parametro per valutare la situazione di fatto del bene.

• art. 1489 c.c.

  La norma tutela il compratore quando la cosa venduta sia gravata da oneri o diritti reali o personali non apparenti e non dichiarati; il compratore può chiedere risoluzione o riduzione del prezzo. La Corte precisa che la norma opera solo in presenza di un diritto effettivamente esistente, non di una mera situazione fattuale.

• art. 111 Cost.

  È richiamato per il parametro del "minimo costituzionale" della motivazione: la motivazione è nulla solo se manca in modo tale da essere perplessa o incomprensibile.

• art. 360 c.p.c.

  Sono i vizi denunciati in cassazione: violazione di legge e nullità della sentenza per motivazione apparente.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente nel dedurre la nullità della sentenza per motivazione apparente; la Corte non ravvisa il vizio.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Viene applicato per dare atto dei presupposti del raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• L'art. 1489 c.c. presuppone l'esistenza effettiva di un diritto reale o personale gravante sul bene venduto: non basta una mera situazione di fatto, anche se corrispondente in astratto a una servitù o a un onere.
• In materia di vendita immobiliare, la tutela del compratore per oneri non dichiarati viene meno quando le dichiarazioni del venditore siano smentite dal modo d'essere del bene percepibile con i sensi, mentre, se la situazione non è immediatamente percepibile, opera l'affidamento nelle dichiarazioni dell'alienante.
• La prova dell'esistenza del diritto altrui sul bene grava sul compratore che invoca la garanzia ex art. 1489 c.c.; senza tale prova non può essere accolta né la domanda di riduzione del prezzo né quella risarcitoria collegata.
• La nozione di servitù apparente richiede opere visibili e permanentemente destinate al suo esercizio; tuttavia, ai fini dell'art. 1489 c.c., l'apparenza rileva solo se il diritto di servitù sia effettivamente esistente.
• La denuncia di motivazione apparente o incomprensibile è infondata quando la sentenza espone in modo chiaro la catena argomentativa e il ricorrente mira in realtà a ottenere una rivalutazione del materiale probatorio, preclusa in sede di legittimità.

Come è indicizzato