Cassazione Civile, Ordinanza n. 04458/2026 del 27/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla realizzazione, da parte di due condomini, di una sopraelevazione di circa 17 cm su una porzione di area comune di accesso al garage e di una rampa di raccordo con la loro abitazione, senza autorizzazione condominiale. I vicini proprietari di un altro appartamento e garage nello stesso condominio hanno agito per ottenere la riduzione in pristino dell'area comune e il risarcimento dei danni, lamentando che il 22 dicembre 2009 uno di loro era scivolato sulla rampa riportando serie lesioni. I convenuti hanno sostenuto che l'opera era necessaria per realizzare un nuovo scarico fognario per la propria abitazione e che, comunque, nessun condomino aveva espresso dissenso; hanno chiamato in causa il condominio e l'assicurazione. In appello la domanda di ripristino è stata confermata, ritenendosi l'opera idonea a limitare il comodo uso dell'area comune destinata alla manovra degli automezzi e quindi non giustificabile ai sensi dell'art. 1102 c.c. I motivi di ricorso per cassazione hanno dedotto: 1) violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. per avere la Corte territoriale fondato la decisione su un fatto non allegato tempestivamente, ossia la concreta limitazione del pari uso dell'area comune; 2) violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c. per avere la Corte d'appello escluso la legittimità dell'opera nonostante, a detta dei ricorrenti, non fosse stata dedotta né provata alcuna concreta compressione del pari uso da parte degli altri condomini e dovesse quindi applicarsi la disciplina dell'uso più intenso della cosa comune.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto in parte inammissibili e in parte infondati i due motivi, osservando che la domanda proposta in giudizio aveva natura reale e riguardava l'accertamento dei limiti del diritto di comproprietà sulla cosa comune, sicché non vi era diversità tra la domanda iniziale fondata sulla mancanza di autorizzazione assembleare e la successiva valorizzazione dei limiti posti dall'art. 1102 c.c. Ha inoltre precisato che il vizio di ultrapetizione di cui all'art. 112 c.p.c. attiene al petitum e alla causa petendi, non alle ragioni giuridiche della decisione, e che l'art. 115 c.p.c. non è violato quando il giudice valuta prove ritualmente acquisite, come la consulenza tecnica e la documentazione fotografica. Accertato in fatto che la sopraelevazione aveva interessato una vasta parte dell'area destinata alla manovra degli automezzi ed era suscettibile di limitarne il comodo uso da parte degli altri condomini, la Corte ha ritenuto corretta l'applicazione dell'art. 1102 c.c. e l'ordine di riduzione in pristino. I ricorrenti sono stati condannati in solido alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  L'uso più intenso della cosa comune è consentito solo se non altera la destinazione della cosa e non impedisce o limita il pari uso degli altri condomini; l'accertamento della concreta limitazione del comodo uso spetta al giudice di merito.

• art. 1120 c.c.

  È richiamato per escludere che l'opera potesse essere giustificata come innovazione condominiale in assenza di previa delibera assembleare adottata con le maggioranze richieste.

• art. 1136 c.c., comma V

  Per l'opera qualificabile come innovazione era comunque necessaria una preventiva delibera condominiale adottata con la maggioranza prescritta.

• art. 112 c.p.c.

  Il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato concerne l'oggetto della decisione e non le ragioni giuridiche poste a fondamento della stessa; non vi è ultrapetizione quando il giudice si limita a decidere sulla domanda proposta.

• art. 115 c.p.c.

  La norma è violata solo se il giudice pone a base della decisione prove non introdotte dalle parti o acquisite fuori dei poteri officiosi; non quando valuta prove ritualmente acquisite e il materiale istruttorio disponibile.

• art. 116 c.p.c.

  Il giudice di merito può valutare liberamente le prove ritualmente acquisite, come la consulenza tecnica e la documentazione fotografica, ai fini della ricostruzione dello stato dei luoghi.

• art. 183 c.p.c.

  Richiamato nel ragionamento sulla non diversità della domanda reale proposta in base al diritto di comproprietà sul bene comune.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato per escludere che si fosse in presenza di una domanda nuova in appello, poiché il titolo della pretesa restava invariato.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso la Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  È il parametro di riferimento per determinare l'ulteriore importo dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La domanda di ripristino dello status quo ante proposta da un condomino per alterazioni illegittime della cosa comune ha natura reale e si fonda sul diritto di comproprietà sul bene, sicché la qualificazione giuridica può essere ricondotta all'art. 1102 c.c. anche se l'originaria impostazione si era concentrata sulla mancanza di autorizzazione assembleare.
• Non integra violazione dell'art. 112 c.p.c. la decisione che accolga la domanda sulla base di una diversa argomentazione giuridica, purché restino immutati petitum e causa petendi; il vizio di ultrapetizione riguarda solo l'attribuzione di un bene della vita diverso da quello richiesto.
• L'art. 115 c.p.c. non è violato quando il giudice fonda la decisione su consulenza tecnica, fotografie e altri elementi ritualmente acquisiti; la censura è configurabile solo se vengono poste a base della decisione prove estranee al contraddittorio o formate d'ufficio al di fuori dei poteri consentiti.
• In tema di uso della cosa comune, la verifica se l'opera del singolo condomino limiti concretamente il pari uso degli altri costituisce accertamento di fatto riservato al giudice di merito; in cassazione è censurabile solo per vizi di legge o motivazione nei limiti consentiti.
• Un'opera che occupi o alteri in modo apprezzabile un'area comune destinata alla manovra degli automezzi e sia suscettibile di limitarne il comodo uso da parte degli altri condomini non è legittima ai sensi dell'art. 1102 c.c.
• Quando l'intervento sia in realtà riconducibile a una innovazione condominiale, la sua legittimità richiede una previa delibera assembleare adottata con le maggioranze prescritte; il mero consenso implicito o di fatto non è sufficiente se manca la formale deliberazione necessaria.

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