Cassazione Civile, Ordinanza n. 13615/2026 del 11/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione di una delibera assembleare con cui il condominio aveva autorizzato la locazione, per cinque mesi nel periodo estivo, di una porzione del marciapiede condominiale situata in corrispondenza di un locale al piano terra già adibito a bar/ristorante. La proprietaria di un appartamento sosteneva che tale delibera violasse il diritto d'uso della cosa comune, ne alterasse la destinazione (passaggio, aria e luce) e comportasse una sottrazione prolungata della parte comune alla libera fruizione; denunciava inoltre che la stabile occupazione con tavoli, sedie, fioriere e ringhiere determinasse un'innovazione vietata o comunque una mutazione della destinazione d'uso, richiedendo l'unanimità; infine deduceva la violazione del diritto di proprietà e dei principi costituzionali ed euro-unitari. I motivi di ricorso erano tre: 1) violazione degli artt. 1102, 1120 e 1575 c.c. per avere la corte territoriale escluso che l'uso autorizzato incidesse illegittimamente sulla cosa comune; 2) violazione degli artt. 1118, 1119 e 1120 c.c. e dell'art. 112 c.p.c. per non avere ravvisato l'asserita alterazione strutturale e l'inservibilità del bene; 3) violazione degli artt. 832 e 1120 c.c., dell'art. 42 Cost. e dell'art. 17 Carta UE per non avere ritenuto necessaria l'unanimità e per l'asserita appropriazione del bene comune.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati tutti i motivi, osservando che l'art. 1102 c.c. riguarda l'uso individuale della cosa comune e non la diversa ipotesi di una deliberazione assembleare sull'utilizzo del bene; che l'innovazione ex art. 1120 c.c. presuppone una modificazione materiale idonea ad alterare l'entità sostanziale della cosa, mentre nel caso concreto la Corte territoriale aveva valorizzato la temporaneità dell'occupazione, la limitata estensione dell'area occupata, il mantenimento di un corridoio di passaggio di 1,5 metri e l'inserimento dei limiti nel contratto di locazione; che la locazione indiretta della cosa comune può essere deliberata a maggioranza quando non sia possibile l'uso diretto promiscuo per tutti i partecipanti; che gli artt. 42 Cost. e 7 della Carta UE non disciplinano direttamente i rapporti tra privati e non incidono sulle norme codicistiche del condominio. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  riguarda la modificazione della cosa comune ad opera del singolo partecipante e non la deliberazione assembleare sull'utilizzo del bene comune; consente l'uso più intenso purché non si alteri la destinazione e non si impedisca il pari uso agli altri.

• art. 1117-ter c.c.

  la mutazione della destinazione originaria delle parti comuni è possibile solo nei limiti e alle condizioni previste dalla norma, richiamata dalla Corte per distinguere la fattispecie dall'innovazione vietata.

• art. 1120 c.c.

  l'innovazione richiede una modificazione materiale che alteri l'entità sostanziale della cosa comune; non ogni mutamento o uso diverso integra innovazione.

• art. 1575 n. 3 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere la piena disponibilità del bene locato da parte del conduttore, ma non ritenuto decisivo dalla Corte nel caso di locazione di bene comune deliberata dal condominio.

• art. 1118 c.c.

  invocato per sostenere la tutela del diritto del singolo condomino sulla cosa comune, senza che la Corte ravvisasse violazione nel caso concreto.

• art. 1119 c.c.

  invocato in relazione alla indivisibilità e tutela della cosa comune, ma ritenuto non violato dalla delibera impugnata.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per dedotta omessa pronuncia; la Corte ha escluso il vizio perché la questione era stata affrontata nei gradi di merito e nel giudizio di legittimità.

• art. 832 c.c.

  norma che esprime il contenuto generale del diritto di proprietà e che si contempera con la disciplina della comunione e del condominio; non risulta violata.

• art. 42 Cost.

  dettata come principio generale sulla proprietà privata, non direttamente applicabile a disciplinare i rapporti tra privati nella controversia condominiale.

• art. 17 della Carta dei diritti fondamentali dell'Unione Europea

  richiamato dalla ricorrente insieme all'art. 42 Cost., ma ritenuto non direttamente idoneo a incidere sulle norme codicistiche della comunione e del condominio.

• art. 380 bis1 c.p.c.

  richiamato per il procedimento camerale di decisione dell'ordinanza.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  utilizzato come parametro del ricorso per cassazione per violazione di legge.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  ha fondato l'obbligo di versamento dell'ulteriore importo pari al contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato quale base del contributo unificato cui si aggiunge l'ulteriore importo in caso di rigetto.

Massime di principio

• L'art. 1102 c.c. disciplina l'uso del bene comune da parte del singolo partecipante, non la legittimità di una deliberazione assembleare che regoli l'utilizzo della cosa comune; quando la fonte dell'utilizzazione è una delibera, la verifica va condotta alla luce della disciplina condominiale delle innovazioni e della mutazione di destinazione.
• Non ogni occupazione o delimitazione di una parte comune integra innovazione ex art. 1120 c.c.: occorre una modificazione materiale che alteri l'entità sostanziale o la destinazione originaria del bene, mentre un uso temporaneo e limitato, che conservi il passaggio e il pari godimento residuo, può essere legittimamente deliberato.
• L'uso indiretto della cosa comune mediante locazione può essere autorizzato a maggioranza quando il bene non sia ragionevolmente fruibile in modo diretto e promiscuo da tutti i partecipanti, purché la deliberazione non sottragga in modo definitivo o sostanziale il bene alla comunione.
• I principi costituzionali e sovranazionali di tutela della proprietà privata enunciano garanzie generali, ma non sostituiscono né derogano alla disciplina codicistica dei rapporti tra privati in materia di comunione e condominio.
• In sede di legittimità, la censura per violazione di legge non può tradursi in una mera contestazione della valutazione di merito compiuta circa la limitata estensione fisica e temporale dell'uso del bene comune, quando tale apprezzamento sia logicamente coerente e sorretto da elementi fattuali specifici.

Come è indicizzato