Cassazione Civile, Ordinanza n. 08114/2025 del 27/03/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da un contratto preliminare concluso nel 2001 per il trasferimento di un immobile entro un termine, in cui una parte si obbligava ad acquistare e l'altra a vendere. La promittente venditrice agì poi per l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. e per il risarcimento dei danni. Il convenuto, poi dante causa dei ricorrenti, oppose che la venditrice non fosse proprietaria esclusiva e che l'immobile presentasse irregolarità edilizie e urbanistiche, formulando domande riconvenzionali per ottenere: la condanna della controparte ad acquistare le quote dei comproprietari e a regolarizzare l'immobile, oppure, in caso di impossibilità del trasferimento, la differenza tra valore di mercato e prezzo pattuito, oltre al risarcimento dei danni da ritardo o definitivo inadempimento e alla condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. Il Tribunale ritenne nullo il preliminare per avere ad oggetto un bene solo parzialmente altrui. La Corte d'appello riformò sul punto, ritenendo valido il contratto, ma rigettò la domanda di condanna della venditrice a procurare l'acquisto e a regolarizzare l'immobile, osservando che il preliminare non prevedeva un simile obbligo, e respinse anche il risarcimento dei danni per difetto di prova, valorizzando il fatto che il promissario acquirente aveva goduto del bene dal 2001. Gli eredi del promissario acquirente ricorsero per cassazione con cinque motivi: 1) nullità/omessa motivazione e omesso esame per avere la Corte d'appello negato la condanna a completare gli adempimenti tecnici e ad acquisire l'intera proprietà; 2) violazione dell'art. 1453 c.c. per il rigetto della domanda di adempimento del preliminare; 3) violazione degli artt. 1218 e 2058 c.c. e vizi motivazionali per il rigetto della domanda risarcitoria per equivalente; 4) vizio motivazionale e omesso esame per il rigetto della domanda generica di ulteriori danni da mancato legale utilizzo dell'immobile; 5) omessa pronuncia sulla domanda ex art. 96, comma 3, c.p.c. per lite temeraria.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha preliminarmente respinto le eccezioni di inammissibilità sollevate dalla resistente: la notifica del ricorso alla parte personalmente, anziché al difensore, è stata ritenuta affetta da nullità sanabile; inoltre è stata considerata sufficiente, anche se depositata successivamente, la prova della qualità di eredi mediante certificato di morte, denuncia di successione e dichiarazioni di accettazione dell'eredità. Nel merito, la Corte ha ritenuto infondati i primi due motivi, affermando che, in caso di definitivo inadempimento del promittente venditore di cosa parzialmente altrui, non può essere imposta una nuova obbligazione di acquisire l'intera proprietà, restando invece esperibili i rimedi compatibili, come la risoluzione del contratto. Ha ritenuto infondati anche il terzo e il quarto motivo, osservando che la Corte d'appello aveva motivato in modo adeguato sul difetto di prova del danno, sia in relazione alla differenza tra valore di mercato e prezzo pattuito, sia quanto agli ulteriori pregiudizi, tenuto conto del godimento del bene da parte del promissario acquirente sin dal 2001. Infine, ha respinto il quinto motivo, chiarendo che la condanna per responsabilità aggravata ex art. 96, comma 3, c.p.c. presuppone una pronuncia sulle spese ai sensi dell'art. 91 c.p.c.; poiché la Corte d'appello aveva compensato le spese per reciproca soccombenza ex art. 92 c.p.c., la mancata statuizione ex art. 96 non integra omissione di pronuncia.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'esecuzione in forma specifica non può essere disposta se la cosa promessa è ancora altrui; è possibile solo quando sia venuta meno l'altruità del bene.

• art. 1453 c.c.

  In presenza di inadempimento definitivo, il rimedio non è la coazione a un facere non pattuito, ma gli strumenti previsti per l'inadempimento, come la risoluzione del contratto.

• art. 1218 c.c.

  Il risarcimento del danno da inadempimento richiede la prova del pregiudizio subito, che non può essere presunto in mancanza di allegazione e dimostrazione concreta.

• art. 2058 c.c.

  La domanda di risarcimento per equivalente è stata esaminata come pretesa risarcitoria subordinata, ma respinta per difetto di prova del danno.

• art. 96, terzo comma, c.p.c.

  La condanna per lite temeraria può essere pronunciata quando il giudice provvede sulle spese ai sensi dell'art. 91 c.p.c.; se le spese sono compensate ex art. 92 c.p.c., il rigetto implicito della domanda è corretto.

• art. 291, comma 1, c.p.c.

  La notifica nulla del ricorso per cassazione può essere sanata mediante rinnovazione oppure per effetto della costituzione della parte destinataria.

• art. 156, comma 2, c.p.c.

  La costituzione del destinatario sana la nullità della notificazione del ricorso.

• art. 372 c.p.c.

  La prova della legittimazione all'impugnazione può essere prodotta anche successivamente al deposito del ricorso, purché prima della discussione.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  È stato il parametro per denunciare violazioni di legge sostanziale sui rimedi contrattuali e risarcitori.

• art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c.

  È stato invocato per dedurre nullità della sentenza e omessa pronuncia, ma le censure sono state ritenute infondate.

• art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.

  Il motivo è stato respinto perché la motivazione della sentenza impugnata era congrua e non apparente, al di sopra del minimo costituzionale.

• art. 92 c.p.c.

  La compensazione delle spese per reciproca soccombenza è stata ritenuta ostativa alla domanda ex art. 96, comma 3, c.p.c.

• art. 13, co. 1 quater, d.p.r. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui, il promittente venditore può adempiere anche procurandosi l'acquisto dal terzo proprietario; tuttavia, una volta accertato l'inadempimento definitivo, non può essere imposto giudizialmente un obbligo nuovo di acquisire la proprietà se tale obbligo non risulta pattuito, restando esperibili i rimedi propri dell'inadempimento.
• L'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. presuppone che, al momento della decisione, sia venuta meno l'altruità del bene promesso, poiché la sentenza traslativa non può operare con effetti immediati su un bene ancora appartenente, in tutto o in parte, a terzi.
• Il risarcimento del danno da inadempimento richiede una prova specifica del pregiudizio: non basta l'allegazione dell'inadempimento, occorre dimostrare il danno concretamente subito, anche quando si prospetti la differenza tra valore di mercato e prezzo pattuito o altri danni ulteriori.
• La domanda di responsabilità aggravata ex art. 96, comma 3, c.p.c. presuppone una decisione sulle spese ex art. 91 c.p.c.; se le spese sono compensate per reciproca soccombenza, la mancata applicazione della condanna per lite temeraria non integra omissione di pronuncia.
• Nel giudizio di cassazione, la notifica del ricorso effettuata alla parte personalmente anziché al difensore determina nullità sanabile, non inesistenza della notificazione, e la prova della legittimazione all'impugnazione può essere fornita anche con deposito successivo purché prima della discussione.

Come è indicizzato