Cassazione Civile, Ordinanza n. 31257/2024 del 06/12/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto stipulato nel 2001 per la gestione di un supermercato, poi qualificato dagli arbitri come affitto di azienda. Allo spirare del rapporto, una parte sosteneva di aver ricevuto una disdetta regolare e chiedeva la restituzione dell'azienda e il risarcimento per il ritardo nella riconsegna; l'altra parte contestava la qualificazione del contratto, sostenendo che si trattasse invece di locazione o sublocazione e chiedendo, in caso di accoglimento della domanda avversaria, l'indennità prevista dagli artt. 2561 e 2562 c.c., nonché il rigetto del risarcimento. L'arbitro unico aveva qualificato il rapporto come affitto di azienda, condannando la parte resistente nel giudizio arbitrale alla restituzione dell'azienda e al risarcimento del danno per la ritardata riconsegna, liquidato nel canone mensile. La Corte d'appello aveva rigettato l'impugnazione del lodo. In cassazione la società ricorrente deduceva: 1) violazione dell'art. 1591 c.c. in relazione agli artt. 1218, 1223 c.c. e 112 c.p.c., sostenendo che il danno ex art. 1591 c.c. sarebbe una presunzione semplice superabile e che, avendo essa riconsegnato i locali alla proprietaria dell'immobile, il debito avrebbe potuto riguardare solo i beni mobili strumentali non restituiti, con conseguente insussistenza o riduzione del canone dovuto; 2) vizio di motivazione per omessa considerazione dell'avvenuta riconsegna del bene immobile alla proprietaria e della pretesa incidenza di tale circostanza sul risarcimento.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato entrambi i motivi. Ha ritenuto corretta l'applicazione dell'art. 1591 c.c. anche all'affitto di azienda, affermando che l'obbligo di rilascio del complesso aziendale si adempie solo con la restituzione integrale dell'oggetto del contratto, comprensivo del godimento dell'immobile e dei beni strumentali. Pertanto, la restituzione solo parziale non esclude la mora dell'affittuario e non consente di ridurre proporzionalmente il corrispettivo dovuto fino alla riconsegna. Ha inoltre escluso il vizio di omessa pronuncia o di omesso esame, rilevando che la Corte d'appello aveva affrontato il tema del rilascio parziale. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna della ricorrente alle spese e agli ulteriori oneri processuali previsti dalla normativa sul contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 810 c.p.c.

  richiamato quale base del ricorso al presidente del tribunale per la nomina dell'arbitro unico

• art. 1591 c.c.

  si applica anche all'affitto di azienda in mancanza di una disciplina speciale; il corrispettivo è dovuto fino alla riconsegna integrale e la restituzione parziale non esclude la mora né riduce il pagamento

• art. 2561 c.c.

  richiamato dalla parte convenuta in arbitrato per chiedere l'indennità in caso di qualificazione del rapporto come affitto di azienda

• art. 2562 c.c.

  richiamato dalla parte convenuta in arbitrato per chiedere l'indennità in caso di qualificazione del rapporto come affitto di azienda

• art. 1218 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso in relazione alla pretesa violazione delle regole sull'inadempimento

• art. 1223 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso in relazione alla pretesa violazione dei criteri di risarcimento del danno

• art. 112 c.p.c.

  invocato per lamentare omessa pronuncia sulla riconsegna del bene immobile e sulla limitazione del danno ai soli beni mobili

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  norma sul motivo di ricorso per violazione di legge

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  norma sul motivo di ricorso per vizio di motivazione

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• Nel contratto di affitto di azienda, in assenza di una disciplina speciale sulla ritardata restituzione, si applica l'art. 1591 c.c. per analogia con la locazione, purché la norma non risulti incompatibile con la struttura dell'affitto.
• L'obbligazione di rilascio del complesso aziendale si considera adempiuta solo con la restituzione integrale del bene-oggetto del contratto; la consegna soltanto parziale non fa cessare la mora dell'affittuario.
• Ai fini dell'art. 1591 c.c., la restituzione parziale del bene non consente una riduzione proporzionale del corrispettivo dovuto fino alla riconsegna: il canone resta dovuto integralmente sino alla cessazione totale del godimento.
• La presunzione di danno collegata al ritardo nella restituzione opera come liquidazione automatica del corrispettivo fino alla riconsegna, mentre l'eventuale maggior danno resta a carico del locatore e deve essere provato.
• Non ricorre vizio di omessa pronuncia quando il giudice di merito ha espressamente esaminato la questione decisiva, anche se con soluzione sfavorevole alla parte ricorrente.

Come è indicizzato