Cassazione Civile, Sentenza n. 18496/2021 del 30/06/2021

Esito

La controversia

La ricorrente contestava un preliminare di compravendita (proposta irrevocabile del 29.10.2006) con versamento di caparre per complessivi euro 45.000,00 e chiedeva la risoluzione del contratto e la restituzione degli acconti oltre provvigione e danni, sostenendo che la promittente venditrice e l'agenzia avevano taciuto la provenienza donativa dell'immobile, informazione che avrebbe impedito l'ottenimento del mutuo e configurato errore essenziale/dolo omissivo e responsabilità del mediatore.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della Più e dichiarato assorbito il ricorso incidentale condizionato. Ha confermato le valutazioni dei giudici di merito secondo cui: l'efficacia del preliminare non era subordinata all'ottenimento del mutuo; la documentazione consegnata all'acquirente comprendeva l'atto di donazione (quindi non vi fu omissione informativa idonea a integrare errore essenziale o dolo); il rischio di azione di riduzione derivante dalla donazione era teorico e non concreto, valutazione di merito non censurabile; il mediatore non aveva obbligo di indagini tecnico‑giuridiche approfondite senza specifico incarico. È stata altresì confermata la condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e la liquidazione in favore delle controparti.

Norme richiamate

• art. 1429 c.c. (n. 2 richiamato)

  La corte ha ritenuto che la presunta falsa rappresentazione sulla provenienza donativa non integrasse l'errore essenziale e riconoscibile: l'acquirente aveva a disposizione l'atto di donazione tra i documenti consegnati, per cui non sussisteva errore rilevante ai sensi della norma.

• art. 1431 c.c.

  Richiamata in relazione all'errore; la valutazione della Corte d'appello è stata ritenuta corretta nel ritenere assenti gli elementi per invalidare il contratto per errore.

• art. 1439 c.c.

  Valutata nella prospettiva del dolo: la Corte ha ritenuto che la semplice reticenza o silenzio non integrano dolo omissivo salvo che non emergano elementi di malizia/astuzia idonei a ingannare, elementi non provati nel caso concreto.

• art. 1759 c.c.

  Limita l'obbligo informativo del mediatore alla diligenza normale di un mediatore di media capacità: non obbliga a svolgere indagini tecnico‑giuridiche approfondite (es. visura/accertamento della natura dell'atto) senza specifico incarico; applicazione nella specie ha escluso responsabilità del mediatore.

• art. 96 c.p.c.

  La Corte ha ritenuto legittima la statuizione di merito che aveva condannato la ricorrente per condotta processuale abusiva/lite temeraria in quanto l'appello era risultato pretestuoso e con successivi aumenti ingiustificati delle richieste; l'art. 96 può assolvere funzione sanzionatoria/deterrente anche senza dolo o colpa grave.

• art. 327 c.p.c.

  Esaminata l'eccezione di inammissibilità per decorrenza del termine semestrale; la Corte ha chiarito che, per giudizi instaurati prima della riforma (qui 29.01.2009), non si applica il termine semestrale introdotto dalla legge n.69/2009, escludendo l'inammissibilità.

• art. 369 c.p.c.

  Valutata l'eccezione di improcedibilità per deposito tardivo del ricorso; la Corte ha ricordato che il deposito tramite raccomandata si considera effettuato alla data di spedizione (art. 134 disp. att. c.p.c.), e che il termine di 20 giorni si calcola dalla ricezione dell'atto notificato ai controricorrenti, con conseguente ritenuta tempestività del deposito.

• art. 366, n. 3, c.p.c.

  Esaminata l'eventuale mancanza dell'esposizione sommaria dei fatti nel ricorso per cassazione; la Corte ha ritenuto che l'atto fosse sufficientemente descrittivo e autosufficiente e quindi non inammissibile.

• art. 134 disp. att. c.p.c. (comma 5)

  Principio richiamato secondo cui il deposito via posta si considera avvenuto alla data di spedizione del plico raccomandato; usato per dichiarare tempestivo il deposito del ricorso.

• art. 563 c.c.

  Richiamato nel ragionamento sul regime della retroattività/reintegrazione per l'azione di riduzione: il terzo acquirente è aggredibile solo dopo l'escussione del patrimonio del donatario e il verificarsi delle condizioni previste dalla norma; ciò attenua l'idea di rischio immediato per l'acquirente di un donatario.

• d.P.R. n. 115/2002 art. 13

  Riferimento procedurale: verifica dei presupposti per il versamento di ulteriore contributo unificato da parte della ricorrente ai sensi della norma.

Massime di principio

• La mera provenienza donativa dell'immobile non determina di per sé un rischio concreto di perdita del bene: l'azione di riduzione è teorica fino all'apertura della successione e, in ogni caso, il terzo acquirente è protetto dall'obbligo di escussione preventiva del patrimonio del donatario (art. 563 c.c.).
• L'omessa indicazione della natura donativa non integra automaticamente errore essenziale o dolo: rileva se l'acquirente non aveva possibilità di conoscere la circostanza o se la reticenza è parte di un comportamento fraudolento; se i documenti (es. atto di donazione) sono stati consegnati, la censura è debole.
• Il dolo omissivo richiede prova di un comportamento doloso e sistematico volto a ingannare; silenzi o omissioni isolati non bastano a invalidare il negozio senza elementi probatori aggiuntivi.
• L'obbligo informativo del mediatore è commisurato alla diligenza professionale media: senza incarico specifico non è tenuto a svolgere indagini tecnico‑giuridiche approfondite (es. visure ipotecarie) ma deve riferire le informazioni di cui era o avrebbe dovuto essere a conoscenza con normale diligenza.
• Se il preliminare non prevede espressamente la condizione sospensiva/risolutiva relativa all'ottenimento del mutuo, l'assenza del finanziamento non esonera automaticamente l'acquirente dall'adempimento; la pattuizione delle modalità di pagamento è rilevante per stabilire responsabilità.
• In sede di cassazione, valgono regole procedurali stringenti: il deposito per posta è tempestivo alla data di spedizione; l'esposizione sommaria dei fatti deve essere sufficiente e il ricorso non deve avere caratteristiche di abuso tale da integrare condanna ex art. 96 c.p.c.