Cassazione Civile, Ordinanza n. 22826/2022 del 21/07/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso non abitativo contenente una clausola con cui il conduttore dichiarava di rinunciare "a qualsiasi indennità" al momento della cessazione del rapporto, in quanto ciò sarebbe stato considerato nella determinazione del canone. Alla scadenza del rapporto, la conduttrice ha trattenuto l'immobile fino al pagamento dell'indennità per la perdita di avviamento di cui all'art. 34, primo comma, L. 392/1978, e successivamente ha agito per ottenere anche la ulteriore indennità prevista dal secondo comma dello stesso articolo, poiché il locale era stato riaffittato per attività analoga entro un anno. La locatrice ha resistito sostenendo che la clausola contrattuale escludeva ogni indennità e ha chiesto in riconvenzionale la restituzione di quanto già versato a titolo di indennità di avviamento, oltre al risarcimento del danno per il ritardo nella riconsegna. In appello, la Corte territoriale ha ritenuto valida la clausola ma l'ha interpretata come riferita solo all'indennità del primo comma, riconoscendo quindi quella del secondo comma. Nel ricorso principale la locatrice ha dedotto: violazione dei criteri di ermeneutica contrattuale per avere la Corte interpretato la clausola contro il suo tenore letterale e contro il comportamento complessivo delle parti; violazione dell'art. 112 c.p.c. per avere il giudice d'appello deciso d'ufficio su un'interpretazione non devoluta. Nel ricorso incidentale la conduttrice ha dedotto: nullità della clausola ex art. 79 L. 392/1978, perché inserita ab origine nel contratto e dunque costituente pattuizione vietata; violazione dell'art. 115 c.p.c. e difetto di prova circa la pretesa riduzione del canone quale corrispettivo della rinuncia; omesso esame dell'offerta reale che, secondo la ricorrente incidentale, avrebbe integrato confessione del debito; infondatezza della domanda risarcitoria per ritardo nel rilascio, poiché il rilascio sarebbe stato legittimamente subordinato al pagamento dell'indennità; e, in subordine, diritto al risarcimento del danno da mancata prelazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso incidentale, affermando che la clausola di rinuncia a "qualsiasi indennità" contenuta nel contratto è nulla ai sensi dell'art. 79 L. 392/1978, perché l'indennità di avviamento prevista dall'art. 34 è coperta dalla norma imperativa e non può essere validamente preventiva mente rinunciata al momento della stipula. Di conseguenza, risultano assorbiti gli altri motivi del ricorso incidentale e il primo motivo del ricorso principale. Il secondo motivo del ricorso principale è stato invece ritenuto infondato, poiché la questione della nullità della clausola era stata devoluta al giudice d'appello e la sua decisione implicava necessariamente anche l'interpretazione della clausola stessa. L'esito finale è quindi di cassazione della sentenza impugnata con rinvio al giudice di merito per il riesame coerente con il principio di nullità della clausola.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  È richiamato come criterio di interpretazione del contratto, ma la Corte osserva che la clausola non può essere letta in modo da eludere la disciplina imperativa dell'art. 79 L. 392/1978; la determinazione del contenuto negoziale deve essere unitaria e coerente con il complessivo regolamento contrattuale.

• art. 112 c.p.c.

  La censura del ricorrente principale è respinta perché la questione dell'interpretazione/nullità della clausola era comunque devoluta al giudice di appello; non vi è ultrapetizione.

• art. 34, primo comma, L. 392/1978

  Prevede l'indennità per perdita di avviamento alla cessazione della locazione non abitativa, diritto che nella vicenda era stato già corrisposto.

• art. 34, secondo comma, L. 392/1978

  Prevede la ulteriore indennità quando l'immobile venga riadibito entro un anno a esercizio della stessa o di attività affine; la Corte conferma che anche tale indennità rientra nell'area di protezione dell'art. 79.

• art. 34, terzo comma, L. 392/1978

  È richiamato per il principio secondo cui l'esecuzione del rilascio è condizionata al pagamento dell'indennità di cui al primo comma.

• art. 79 L. 392/1978

  "È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge"

  La Corte ribadisce che la norma colpisce le pattuizioni preventive che eludono i diritti del conduttore al momento della stipula del contratto; l'indennità di avviamento è un vantaggio protetto e non può essere validamente rinunciata in via preventiva. La clausola che prevede la rinuncia a qualsiasi indennità è quindi nulla.

• art. 115 c.p.c.

  La censura sul difetto di prova è superata dalla declaratoria di nullità della clausola; la Corte non accoglie l'idea che il giudice abbia fondato la decisione su fatti inesistenti.

• art. 1208 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente incidentale in relazione all'offerta reale, ma la Corte non fonda la decisione su tale aspetto.

• art. 40 L. 392/1978

  Citato solo in relazione alla deduzione subordinata sul danno da mancata prelazione.

• art. 669 decies c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente incidentale per sostenere la definitività della sospensione dell'esecuzione, ma la Corte non accoglie tale argomento.

Massime di principio

• Nella locazione commerciale, le pattuizioni preventive inserite nel contratto che comportino rinuncia del conduttore a diritti protetti dalla legge sono nulle se integrano un vantaggio del locatore in contrasto con la disciplina imperativa.
• L'art. 79 L. 392/1978 non consente di aggirare, al momento della stipula, la tutela dell'indennità per perdita di avviamento mediante clausole generiche di rinuncia a "qualsiasi indennità" o mediante presunta compensazione nel canone.
• La rinunciabilità dei diritti del conduttore può operare solo successivamente alla conclusione del contratto, quando il diritto è già sorto e il conduttore non si trova più nella posizione di debolezza che la norma intende proteggere.
• L'interpretazione del contratto deve essere unitaria e non può essere costruita come successione di stadi negoziali artificialmente separati per salvare una clausola che, nella sostanza, elide ex ante diritti legali del conduttore.
• Quando la questione della nullità di una clausola è devoluta al giudice d'appello, il giudice può e deve esaminarne anche il significato interpretativo, senza incorrere in violazione dell'art. 112 c.p.c.

Come è indicizzato