Cassazione Civile, Ordinanza n. 19388/2023 del 07/07/2023

Esito

La controversia

La conduttrice aveva stipulato nel 2006 un contratto di locazione di un immobile destinato a ristorante e pizzeria, assumendo di aver investito somme per ristrutturazione e arredi anche in funzione di un contributo pubblico già ottenuto, subordinato al completamento del programma entro termini prefissati. Dopo la consegna, sosteneva che l'impianto fognario non fosse idoneo a consentire il rilascio dei titoli amministrativi necessari per l'esercizio dell'attività, con conseguente inadempimento dei locatori, risoluzione del contratto e risarcimento dei danni. In primo grado la domanda era stata accolta solo in parte; in appello i locatori avevano ottenuto la riforma della decisione e il rigetto integrale della domanda, mentre l'appello incidentale della conduttrice era stato dichiarato improcedibile. Con il ricorso per cassazione la conduttrice ha dedotto: 1) violazione dell'art. 436 c.p.c. per la declaratoria di improcedibilità dell'appello incidentale, assumendo che il principio richiamato dalla Corte d'appello riguardasse la mancata notificazione e non la notificazione tardiva; 2) violazione degli artt. 1362, 1363, 1460, 1575, 1578, 1579 e 2697 c.c., contestando l'interpretazione della clausola contrattuale che, a suo dire, implicava la garanzia dei locatori circa la possibilità di esercitare lecito l'attività di ristorazione e pizzeria, nonché la negazione dell'inadempimento dei locatori; 3) violazione degli artt. 1226 e 2043 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c. per avere la Corte territoriale escluso la prova dei danni, asseritamente valorizzando in modo errato le prove testimoniali rispetto a quelle documentali.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha ritenuto il primo motivo privo di decisività, perché l'eventuale errore sulla declaratoria di improcedibilità dell'appello incidentale non incideva sull'esito finale, essendo comunque assorbito dall'accoglimento dell'appello principale dei locatori e dal conseguente rigetto della pretesa risarcitoria. Ha ritenuto inammissibile il secondo motivo perché volto, in sostanza, a sollecitare una diversa interpretazione del contratto e una nuova valutazione del fatto, senza indicare specifiche affermazioni in diritto contrastanti con i criteri ermeneutici o con la giurisprudenza di legittimità. Ha inoltre ribadito che la nullità del contratto di locazione per difetto di causa non ricorre quando l'inidoneità dell'immobile dipende dal mancato ottenimento di titoli amministrativi per l'attività dedotta in contratto; in tale ipotesi la questione va risolta sul piano degli obblighi contrattuali e della responsabilità per inadempimento, che a carico del locatore sussiste solo se egli abbia assunto espressamente l'impegno di ottenere i titoli o se il loro conseguimento sia definitivamente impossibile per caratteristiche intrinseche del bene. Quanto al terzo motivo, la Corte lo ha dichiarato assorbito, poiché esclusa la responsabilità dei locatori veniva meno in radice la domanda risarcitoria. La ricorrente è stata condannata alle spese di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  comma primo, nn. 3, 4 e 5

  Le censure di violazione di legge, di errori processuali e di vizio motivazionale devono essere dedotte nei limiti propri di ciascun paradigma; non è consentito trasformare in ricorso per cassazione una richiesta di nuova valutazione del fatto o del contratto.

• art. 360-bis n. 2 c.p.c.

  Il vizio processuale è rilevante solo se la violazione dedotta è decisiva, cioè effettivamente incidente sul contenuto della decisione e arrecante un concreto pregiudizio alla parte.

• art. 436 c.p.c.

  Nel rito del lavoro, l'errata declaratoria di improcedibilità dell'appello incidentale per tardiva notificazione è priva di utilità concreta quando la decisione di merito sul gravame principale rende comunque assorbito l'appello incidentale.

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione del contratto deve essere censurata solo indicando quali canoni ermeneutici siano stati violati e in che modo il giudice se ne sia discostato; non basta proporre un'interpretazione alternativa.

• art. 1363 c.c.

  La lettura della clausola va compiuta anche in modo sistematico, secondo il complessivo tenore dell'atto negoziale.

• art. 1460 c.c.

  L'eccezione di inadempimento non è invocabile quando il conduttore abbia accettato il bene nello stato di fatto consegnato e abbia assunto su di sé il rischio economico o l'onere di adeguarlo all'uso pattuito.

• art. 1575 c.c.

  Gli obblighi del locatore non comprendono, di per sé, la garanzia del conseguimento dei titoli amministrativi necessari all'attività, salvo specifica pattuizione o impossibilità intrinseca del bene.

• art. 1578 c.c.

  Il conduttore può ottenere risoluzione, riduzione del canone e risarcimento solo se la cosa locata è affetta da vizi che diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, salvo conoscenza o facile riconoscibilità del vizio.

• art. 1579 c.c.

  La disciplina della garanzia può essere esclusa o limitata in presenza di conoscenza o accettazione dei vizi da parte del conduttore, nei limiti consentiti dalla norma.

• art. 1226 c.c.

  La liquidazione equitativa del danno presuppone comunque la prova dell'an debeatur; se manca la responsabilità del convenuto, la questione del quantum resta assorbita.

• art. 2043 c.c.

  La domanda risarcitoria richiede la previa dimostrazione di un fatto illecito o inadempimento causalmente efficiente; esclusa la responsabilità, il risarcimento non può essere riconosciuto.

• art. 2697 c.c.

  L'onere di dimostrare i fatti costitutivi della pretesa risarcitoria e dell'inadempimento grava su chi agisce in giudizio.

• art. 115 c.p.c.

  La censura sulla valutazione delle prove non può tradursi in una richiesta di nuova ponderazione del materiale istruttorio da parte della Cassazione.

• art. 116 c.p.c.

  Il giudice di merito dispone di un potere di valutazione delle prove che è censurabile in cassazione solo per violazione dei criteri legali o per omesso esame nei limiti consentiti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di integrale rigetto o inammissibilità del ricorso va dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato, anche se la parte è ammessa al patrocinio a spese dello Stato, restando poi all'amministrazione la verifica concreta della debenza.

• art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012

  Ha introdotto il meccanismo dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato nei casi previsti dall'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• Nel contratto di locazione di immobile destinato ad attività commerciale, il mancato rilascio dei titoli amministrativi necessari non determina di regola la nullità per difetto di causa: la controversia va risolta sul piano dell'inadempimento contrattuale e della ripartizione degli obblighi assunti dalle parti.
• Il locatore risponde dell'impossibilità di ottenere i titoli abilitativi solo se ha assunto espressamente l'obbligo di conseguirli oppure se il conseguimento è definitivamente impossibile per caratteristiche intrinseche del bene; altrimenti l'onere di adeguamento ricade sul conduttore.
• La clausola con cui il conduttore dichiara di aver esaminato l'immobile e di averlo trovato adatto al proprio uso può valere come accettazione dello stato dei luoghi e precludere la deduzione di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili, con conseguente limitazione delle azioni ex artt. 1578 e 1460 c.c.
• In cassazione, la denuncia di violazione dei canoni ermeneutici del contratto è inammissibile se si risolve nella mera proposta di una diversa interpretazione del testo negoziale, senza indicare specifiche violazioni dei criteri legali o un omesso esame di fatti decisivi.
• Un vizio processuale è censurabile solo se decisivo, ossia se incide realmente sul contenuto della decisione; se il risultato finale sarebbe comunque lo stesso per effetto dell'assorbimento o di altra autonoma ratio decidendi, il motivo è inammissibile o comunque non fondato.
• Se viene esclusa la responsabilità del convenuto, resta assorbita ogni questione sulla quantificazione del danno, compresa l'eventuale liquidazione equitativa.
• La parte che agisce per il risarcimento deve provare l'inadempimento o l'illecito, il nesso causale e il danno; in mancanza di tale prova la domanda risarcitoria non può essere accolta.

Come è indicizzato