Cassazione Civile, Ordinanza n. 09250/2026 del 12/04/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda un capannone industriale di cui una erede della proprietaria originaria chiedeva il rilascio, sostenendo che un preliminare di compravendita del 9.11.1987 fosse inefficace perché sottoscritto da un soggetto privo di poteri di rappresentanza della proprietaria, unica titolare del bene, e senza successiva ratifica. In subordine, l'attrice chiedeva di accertare la prescrizione del diritto dei promissari acquirenti a ottenere il trasferimento e la condanna alla restituzione e al risarcimento dei danni per l'occupazione del bene. I convenuti resistevano e proponevano domanda riconvenzionale di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., subordinatamente usucapione, e richiesta risarcitoria ex art. 96 c.p.c. In appello, la Corte territoriale ha dichiarato l'inefficacia del preliminare per difetto di poteri del falsus procurator, ordinando il rilascio, e ha respinto l'usucapione. In Cassazione, la ricorrente principale deduceva violazione degli artt. 1322, 1325, 1346, 1418 e 1421 c.c. per omessa rilevazione della nullità del preliminare in ragione della presunta abusività urbanistico-edilizia dell'immobile (artt. 40 e 46 L. 47/1985), oltre a vizio di omessa pronuncia; il ricorrente incidentale censurava il mancato riconoscimento del possesso utile ad usucapire, sostenendo che la convocazione per il definitivo, la domanda ex art. 2932 c.c. e altri atti non escludessero l'animus possidendi, e deduceva anche omesso esame di fatti decisivi.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha ritenuto infondati i motivi sulla nullità del preliminare per abusivismo edilizio, osservando che la nullità prevista dalla L. n. 47/1985 si applica ai soli contratti con effetti traslativi e non ai preliminari, che hanno efficacia meramente obbligatoria. Ha inoltre escluso la decisività della censura di omessa pronuncia, perché la nullità invocata non era configurabile e comunque le domande formulate non erano state riproposte in appello con appello incidentale. Quanto all'usucapione, ha confermato che il promissario acquirente, quando riceve il bene in forza di un preliminare, è detentore e non possessore, salvo prova dell'interversione della detenzione in possesso ex art. 1141, comma 2, c.c.; nel caso concreto gli elementi valorizzati dai ricorrenti (pagamento del prezzo, frazionamenti, oblazioni, convocazione per il definitivo, domanda ex art. 2932 c.c.) non erano idonei a dimostrare un mutamento univoco del titolo. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico congiunto dei ricorrenti, con ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1322 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti per sostenere la nullità del preliminare; la Corte non ha accolto la tesi, ribadendo che il preliminare non è colpito dalla nullità urbanistica invocata.

• art. 1325 c.c.

  Invocato in relazione ai requisiti del contratto; non è stata ravvisata nullità del preliminare per la sola abusività dell'immobile.

• art. 1346 c.c.

  Richiamato in relazione all'oggetto del contratto; la Corte ha escluso che ciò conducesse alla nullità del preliminare per violazione della normativa edilizia.

• art. 1418 c.c.

  Richiamato per la nullità del contratto; la Corte ha limitato la nullità urbanistica ai contratti traslativi, non al preliminare.

• art. 1421 c.c.

  Richiamato per il rilievo d'ufficio della nullità; la Corte ha escluso la decisività della relativa censura.

• art. 40 L. 28 febbraio 1985, n. 47

  La sanzione di nullità prevista dalla norma è stata ritenuta applicabile ai soli contratti con effetti traslativi e non ai preliminari di vendita.

• art. 46, comma 2, L. 28 febbraio 1985, n. 47

  Richiamato dai ricorrenti insieme all'art. 40 della stessa legge; la Corte ne ha escluso l'applicazione al preliminare.

• art. 2932 c.c.

  La domanda di esecuzione in forma specifica era il solo titolo che avrebbe potuto presupporre la validità del preliminare; non essendo stata riproposta in appello, non ha consentito il rilievo d'ufficio della nullità.

• art. 1141, comma 1, c.c.

  La Corte ha richiamato la presunzione di possesso in capo a chi esercita il potere di fatto sul bene, salvo prova contraria che il rapporto iniziale fosse solo detenzione.

• art. 1141, comma 2, c.c.

  È stata affermata la necessità di provare l'interversione della detenzione in possesso quando il bene sia stato ricevuto in forza di un titolo che integra detenzione.

• art. 1158 c.c.

  Richiamato quale norma sull'usucapione; la Corte ha negato che, nel caso concreto, ricorressero i presupposti del possesso utile.

• art. 96 c.p.c.

  Richiamato nelle domande risarcitorie dei convenuti; la decisione non ha accolto tali pretese.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Parametro del motivo di omessa pronuncia.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Parametro del motivo sull'omesso esame di fatti decisivi; la censura è stata dichiarata inammissibile.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la fase camerale; non risultano memorie depositate.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Richiamato per l'ulteriore contributo unificato a carico dei ricorrenti, se dovuto.

Massime di principio

• La nullità urbanistico-edilizia prevista dalla L. n. 47 del 1985 colpisce i negozi con effetti traslativi, non il contratto preliminare di vendita, che ha efficacia solo obbligatoria.
• Quando il bene è stato consegnato in esecuzione di un contratto preliminare, il promissario acquirente non acquista automaticamente il possesso utile all'usucapione: occorre verificare se il rapporto sia detenzione o possesso e, nel primo caso, se vi sia stata prova rigorosa dell'interversione ex art. 1141, comma 2, c.c.
• Atti come il pagamento del prezzo, la convocazione per il definitivo, la proposizione di domanda ex art. 2932 c.c. o l'attivazione di pratiche amministrative non sono, di regola, di per sé incompatibili con la detenzione e non provano univocamente l'animus possidendi o l'interversione.
• La deduzione di omessa pronuncia è inammissibile quando il capo asseritamente omesso non sarebbe stato comunque decisivo o non avrebbe potuto condurre a un diverso esito della lite.
• In sede di legittimità, il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. non può essere usato per ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio, ma solo per denunciare l'omesso esame di un fatto storico decisivo effettivamente discusso tra le parti.

Come è indicizzato