Cassazione Civile, Ordinanza n. 32808/2021 del 09/11/2021

Esito

La controversia

Il condomino aveva impugnato ex art. 1137 c.c. una deliberazione assembleare che aveva autorizzato una condomina a installare due motori di pompe di calore sulla terrazza di copertura del fabbricato. Sosteneva che la terrazza non fosse bene comune ma di sua proprietà esclusiva, derivante dai suoi titoli di acquisto e da quelli dei danti causa; in subordine, deduceva di averne acquistato la proprietà per usucapione, anche tramite accessione del possesso esercitato dai precedenti proprietari. In cassazione articolava tre motivi: violazione delle norme sulla condominialità e sull'onere della prova, per avere la Corte d'appello ritenuto insufficiente la documentazione prodotta e valorizzato un atto di divisione non allegato dal condominio; violazione delle norme sul possesso e sull'usucapione, per avere escluso il decorso del termine utile e attribuito rilievo a fatti che non interrompevano l'usucapione; violazione delle norme sull'accessione del possesso, per avere negato che i danti causa avessero posseduto la terrazza uti domini per il tempo necessario.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la terrazza a livello, per struttura e funzione, rientra nella presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. e chi ne affermi la proprietà esclusiva deve fornire la prova di uno specifico titolo derogatorio, prova che nella specie non era stata data. Ha dichiarato infondati anche il secondo e il terzo motivo: ha corretto la motivazione della Corte d'appello nella parte in cui aveva collegato il decorso del tempo alla proposizione della domanda e aveva attribuito efficacia interruttiva ad attività non previste dalla legge, ma ha confermato il dispositivo perché mancava la prova del possesso esclusivo utile all'usucapione, tanto del ricorrente quanto dei suoi danti causa; inoltre, le censure attingevano la ricostruzione del fatto e la valutazione delle prove, non sindacabili in cassazione se non nei limiti del vizio motivazionale. Nessuna regolazione delle spese è stata disposta per mancata difesa degli intimati, ed è stato dato atto dell'obbligo del contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 1137 c.c.

  L'impugnazione della delibera assembleare può investire incidentalmente la titolarità comune o esclusiva di una porzione dell'edificio, senza che ciò produca giudicato sui diritti reali se non vi è apposita domanda.

• art. 1117 c.c.

  La terrazza a livello, ove non risulti da titolo una diversa destinazione, si presume comune ai condomini; la presunzione è superabile solo con un titolo contrario specifico riferibile all'atto costitutivo del condominio.

• art. 34 c.p.c.

  La questione pregiudiziale sulla proprietà esclusiva può trasformarsi in causa pregiudiziale solo in presenza di una domanda esplicita di una parte.

• art. 1159 c.c.

  L'usucapione abbreviata richiede il compimento del tempo utile entro la decisione; il ricorrente non aveva comunque provato un possesso qualificato idoneo.

• art. 1158 c.c.

  Per usucapire occorre un possesso continuo, pacifico, pubblico, non interrotto, non equivoco e con animus domini protratto per il tempo previsto dalla legge.

• art. 1146, comma 2, c.c.

  L'accessione del possesso richiede la prova del possesso dei danti causa, che nella specie è stata ritenuta mancante.

• art. 2943 c.c.

  Solo gli atti tipizzati dalla legge possono interrompere l'usucapione; non hanno efficacia interruttiva la mera difesa in giudizio o l'esecuzione di una delibera condominiale.

• art. 116 c.p.c.

  La selezione e valutazione delle prove è riservata al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione come riesame del fatto.

• art. 115 c.p.c.

  La non contestazione riguarda i fatti storici e non la qualificazione giuridica del possesso esclusivo.

• art. 167 c.p.c.

  La non contestazione richiede una puntuale allegazione dei fatti già nell'atto introduttivo da parte di chi la invoca.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Nel ricorso per cassazione devono essere indicati specificamente gli atti e i documenti su cui le censure si fondano.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Non può essere usato per chiedere una diversa ricostruzione del fatto sotto forma di violazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Le censure sulla ricostruzione fattuale e sulla valutazione delle prove sono deducibili solo nei limiti del vizio di omesso esame del fatto decisivo.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115 del 2002

  Ricorrono i presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di impugnazione della delibera condominiale ex art. 1137 c.c., la titolarità esclusiva o comune di una parte dell'edificio può essere accertata solo incidentalmente, senza giudicato, salvo domanda espressa idonea a trasformare la questione pregiudiziale in autonoma causa.
• Per superare la presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c. su una terrazza a livello occorre un titolo contrario specifico e riferibile all'atto costitutivo del condominio; i successivi titoli di acquisto del singolo non bastano, se non dimostrano chiaramente la riserva di proprietà esclusiva.
• Chi rivendica la proprietà esclusiva di un bene normalmente comune ex art. 1117 c.c. sopporta l'onere di provare il titolo derogatorio; il condominio, in presenza della presunzione legale, è dispensato dalla prova della comunione.
• L'usucapione richiede un possesso con caratteristiche di continuità, pubblicità, pacificità, non interruzione e animus domini; la mera tolleranza altrui o l'uso parziale del bene non integrano, di per sé, possesso esclusivo utile ad usucapire.
• Ai fini dell'usucapione di un bene comune, il possesso utile può maturare solo se il comportamento del partecipante renda impossibile il godimento altrui e manifesti in modo inequivoco la volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus.
• Il decorso del tempo per l'usucapione deve essere verificato alla decisione e non soltanto alla proposizione della domanda, ma la censura resta inutile se manca comunque la prova del possesso qualificato per l'intero periodo.
• L'usucapione si interrompe solo nei modi previsti dalla legge; non hanno efficacia interruttiva atti difensivi del convenuto né l'esecuzione di una delibera assembleare che si limiti a contestare o comprimere il possesso dell'attore.
• La deduzione di non contestazione è utilmente spendibile solo se i fatti storici sono stati puntualmente allegati nell'atto introduttivo e se nel ricorso per cassazione sono indicati specificamente gli atti processuali rilevanti.

Come è indicizzato