Sentenza del 09/05/2019 n. 12332 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato l'accertamento relativo all'anno 2004, con cui gli era stato attribuito un maggior reddito da locazione di 5.928 euro. Sosteneva di non aver mai autorizzato né percepito i canoni, poiché l'immobile era stato locato e i relativi canoni riscossi dall'altro comproprietario, suo nipote. Riteneva quindi insussistente il reddito imponibile e contestava l'applicazione dell'art. 26 del TUIR, sostenendo che si trattasse di canoni "usurpati" e non semplicemente non riscossi, nonché la violazione dello Statuto del contribuente e dell'art. 53 Cost.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso e confermato la tassazione dei canoni imputati al comproprietario, anche se da lui non effettivamente percepiti. Ha stabilito che il reddito fondiario derivante dalla locazione è imputato al titolare del diritto reale sull'immobile, indipendentemente dalla percezione concreta dei canoni. Per gli immobili locati per uso non abitativo, il reddito è determinato in relazione al canone contrattuale finché il contratto resta in vita; la tassazione viene meno, secondo i presupposti previsti, solo dopo la cessazione o risoluzione del contratto o dopo un provvedimento di convalida dello sfratto. La distinzione tra canoni non riscossi e canoni riscossi abusivamente dall'altro comproprietario è stata ritenuta irrilevante ai fini fiscali. Il ricorrente è stato inoltre condannato al pagamento di 1.800 euro di spese processuali e al versamento di un ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• Art. 23 del d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR)

  Richiamato in combinato disposto con l'art. 34 del TUIR per la determinazione del reddito degli immobili locati.

  Il reddito degli immobili locati rientra nella disciplina dei redditi fondiari e viene imputato secondo la titolarità del diritto reale sull'immobile.

• Art. 25 del d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR)

  Sono redditi fondiari quelli inerenti ai terreni e ai fabbricati situati nel territorio dello Stato che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto.

  Il reddito fondiario è collegato all'immobile e alla posizione giuridica del soggetto che ne è titolare.

• Art. 26 del d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR)

  I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.

  La tassazione prescinde dall'effettivo incasso dei canoni. Il comproprietario resta fiscalmente obbligato in relazione alla propria quota finché il rapporto locatizio o il presupposto impositivo permane.

• Art. 34 del d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR)

  Concorre, insieme agli artt. 23 e 26, a disciplinare il reddito dei fabbricati e il riferimento al reddito locativo.

• Art. 37 del d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR)

  Prevede, per i fabbricati locati, il riferimento al reddito locativo come criterio derogatorio rispetto alla rendita catastale, senza modificare il criterio soggettivo di imputazione fondato sulla titolarità del diritto reale.

• Art. 8 della legge n. 431 del 1988

  Introduce una deroga per gli immobili ad uso abitativo, consentendo che i canoni non percepiti non concorrano al reddito dopo la conclusione del procedimento di convalida dello sfratto per morosità, alle condizioni previste.

• Art. 10 della legge n. 212 del 2000 (Statuto dei diritti del contribuente)

  La Corte ha escluso la pertinenza della norma, ritenendo che essa disciplini l'azione dell'amministrazione finanziaria e non elimini l'obbligo tributario previsto astrattamente dalla legge.

• Art. 53 della Costituzione

  La tassazione dei redditi fondiari non percepiti non è stata ritenuta incompatibile con il principio di capacità contributiva, poiché il legislatore può individuare nella titolarità e nella disponibilità giuridica dell'immobile un indice rivelatore di ricchezza.

• Art. 13-quater del d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto dell'impugnazione, impone il versamento di un ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• Per i redditi fondiari derivanti da immobili locati, l'obbligo fiscale è normalmente collegato alla titolarità del diritto reale e non all'effettiva riscossione dei canoni.
• La mancata percezione del canone, anche se dovuta a morosità, appropriazione o comportamento abusivo di un altro comproprietario, non esclude automaticamente la tassazione.
• Per evitare l'imputazione del reddito locativo occorre dimostrare la cessazione o risoluzione del contratto, oppure ottenere il provvedimento giudiziario rilevante previsto dalla disciplina applicabile.
• La deroga per i canoni non percepiti riguarda principalmente gli immobili ad uso abitativo e opera secondo condizioni e decorrenze specifiche; non va automaticamente estesa alle locazioni non abitative.
• Le controversie civili tra comproprietari sulla riscossione dei canoni possono consentire il recupero della quota spettante, ma non eliminano di per sé l'obbligo fiscale nei confronti dell'erario.
• In una situazione analoga, è essenziale verificare la natura abitativa o non abitativa della locazione, la permanenza del contratto, la data della sua eventuale risoluzione e la documentazione relativa alle iniziative giudiziarie intraprese.