Cassazione Civile, Ordinanza n. 02564/2026 del 05/02/2026

Esito

La controversia

La società proprietaria di un immobile censito in categoria D/7 ha impugnato un avviso di accertamento catastale con cui l’Ufficio territoriale aveva rettificato la rendita sulla base di una denuncia DOCFA di variazione presentata nel 2017. In primo grado e in appello i giudici tributari hanno confermato la nuova rendita, rilevando che non vi erano modifiche significative rispetto alla precedente determinazione del 2016, che la diversa utilizzazione di alcune stanze non era idonea a incidere sulla rendita e che il preteso degrado/manutenzione carente non rilevava ai fini catastali. In Cassazione la società ha proposto sei motivi: 1) violazione delle norme catastali sostenendo che la rendita può sempre essere rideterminata e che la CTR avrebbe erroneamente valorizzato la precedente rendita non contestata; 2) violazione di norme costituzionali e codicistiche, deducendo che lo stato di degrado dell’immobile avrebbe dovuto ridurre la rendita; 3) falsa applicazione della disciplina sulla stima diretta, censurando l’assenza di sopralluogo e l’uso di dati ritenuti inadeguati; 4) errata metodologia di determinazione della rendita, lamentando il mancato rilievo di vetustà, obsolescenza e stato effettivo del bene alla data DOCFA; 5) nullità della sentenza per omessa pronuncia su questioni ritenute decisive, tra cui dati statistici di mercato, revisione decennale e perizia di parte; 6) omesso esame di fatti decisivi, con richiamo a trasformazioni urbanistiche, calo dei valori immobiliari e caratteristiche effettive del bene.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha chiarito che la CTR non aveva affermato una preclusione derivante dalla precedente DOCFA non contestata, ma aveva compiuto una nuova valutazione di merito ritenendo insussistenti modifiche significative dell’immobile. Ha inoltre ritenuto corretta la conclusione secondo cui la scarsa manutenzione o il preteso degrado non sono, nel caso concreto, idonei a incidere sulla rendita catastale, specie a fronte del dato che l’immobile era stato ristrutturato nel 2014. Quanto al sopralluogo, la Corte ha ribadito che per gli immobili di categoria D la rendita può essere determinata con stima diretta sulla base della documentazione disponibile, senza che il sopralluogo costituisca un requisito necessario di legittimità. Gli ulteriori motivi sono stati respinti perché miravano, in sostanza, a ottenere una nuova valutazione del fatto e delle prove, preclusa in sede di legittimità; inoltre l’art. 360 n. 5 c.p.c. consente di denunciare solo l’omesso esame di un fatto storico decisivo, non di questioni o argomentazioni. La ricorrente è stata condannata alle spese e la Corte ha dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 10 r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652

  Richiamato come norma sulla determinazione e revisione della rendita catastale; la Corte nega che la disciplina consenta di fondare la censura su una preclusione derivante dalla precedente DOCFA non contestata, valorizzando invece la valutazione di merito sull’assenza di modifiche significative.

• art. 20 r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652

  Invocato dal ricorrente in tema di variazione/rettifica della rendita; la Corte ritiene la doglianza non pertinente alla ratio decidendi della sentenza impugnata.

• art. 832 c.c.

  Richiamato nel secondo motivo insieme a norme costituzionali; non viene accolto alcun rilievo che ne faccia derivare la riduzione della rendita per il lamentato stato di degrado.

• art. 42 Cost.

  Censurato dalla parte contribuente in relazione alla tutela della proprietà, ma senza incidenza sulla decisione, che si fonda sulla valutazione catastale e sulla prova dei fatti.

• art. 41 Cost.

  Richiamato nel secondo motivo; la Corte non ne ricava alcun effetto utile per la riduzione della rendita catastale.

• art. 23 Cost.

  Richiamato nel secondo motivo; non conduce a una diversa conclusione sul classamento catastale.

• art. 53 Cost.

  Richiamato nel secondo motivo; non viene ritenuto violato dai giudici di merito.

• art. 4, comma 21, d.l. 19 dicembre 1984, n. 853, conv. in l. 17 febbraio 1985, n. 17

  Richiamato sul punto della stima catastale; la Corte conferma che, per gli immobili di categoria D, la rendita può essere determinata mediante stima diretta e documentazione disponibile, senza obbligo di sopralluogo.

• art. 34 d.P.R. 22 dicembre 1987, n. 917

  Richiamato come base del criterio estimativo; la Corte ribadisce il metodo della stima diretta per gli immobili di categoria D.

• art. 28 d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142

  Invocato nel quarto motivo sulla metodologia estimativa; la Corte respinge la censura perché la valutazione di degrado e vetustà è stata comunque apprezzata in fatto dal giudice di merito.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di omessa pronuncia; la Corte esclude che vi sia stata una vera omissione decisoria, trattandosi in realtà di contestazione della valutazione di merito.

• art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c.

  Richiamato per la dedotta nullità della sentenza; la Corte ritiene sufficiente la motivazione resa dal giudice tributario.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulla motivazione; la Corte afferma che il giudice non è tenuto a confutare analiticamente ogni allegazione di parte.

• art. 111, comma 6, Cost.

  Richiamato per la censura di carenza motivazionale; la Corte reputa infondata la doglianza, perché la motivazione impugnata consente di comprendere la ratio decidendi.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Norma processuale usata per veicolare i motivi di violazione/falsa applicazione di legge; la Corte la applica escludendo che le censure riguardino realmente un error in iudicando, poiché mirano a contestare la ricostruzione fattuale.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Richiamato per la dedotta nullità della sentenza per omessa pronuncia; la Corte esclude il vizio perché la CTR ha deciso sul punto e, comunque, la censura si risolve in una richiesta di rivalutazione del merito.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Richiamato per l’omesso esame di fatti decisivi; la Corte ribadisce che il vizio riguarda solo un fatto storico decisivo e non questioni o argomentazioni, respingendo il motivo perché volto a ottenere una nuova valutazione delle prove.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Applicato per dare atto dei presupposti del raddoppio del contributo unificato, se dovuto, in conseguenza del rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In tema di revisione della rendita catastale degli immobili di categoria D, il giudice di merito può fondare la decisione sulla stima diretta e sulla documentazione disponibile, senza che il sopralluogo dell’Ufficio costituisca requisito necessario di legittimità, salvo ipotesi in cui esso sia reso indispensabile da specifiche circostanze istruttorie.
• La riduzione della rendita catastale non può essere ottenuta in via automatica allegando un generico stato di degrado o scarsa manutenzione dell’immobile; occorre che le circostanze dedotte siano effettivamente rilevanti secondo i criteri estimativi applicabili e che il giudice di merito le ritenga idonee a incidere sul classamento.
• Se la censura di legittimità mira, sotto l’apparente veste di violazione di legge o omesso esame, a ottenere una nuova valutazione delle prove e dei fatti, essa è inammissibile o comunque infondata, perché l’apprezzamento del materiale istruttorio è riservato al giudice di merito.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda solo un fatto storico, principale o secondario, decisivo per il giudizio, e non può essere utilizzato per contestare questioni, argomentazioni difensive o il modo in cui il giudice ha selezionato e apprezzato le risultanze probatorie.
• La deduzione di omessa pronuncia o di motivazione insufficiente non è fondata quando dalla sentenza emergano gli elementi essenziali posti a base della decisione, essendo sufficiente che il giudice indichi le ragioni decisive del proprio convincimento senza dover confutare analiticamente ogni singola allegazione di parte.

Come è indicizzato