Cassazione Civile, Ordinanza n. 29173/2021 del 20/10/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita di una porzione di fabbricato destinata a civile abitazione. Il promissario acquirente ha chiesto di accertare la legittimità del proprio recesso, sostenendo che l'immobile fosse privo della necessaria abitabilità e quindi inidoneo alla destinazione promessa; in subordine chiedeva la restituzione del doppio della caparra versata o comunque della caparra con risarcimento del danno. La promittente venditrice ha resistito sostenendo che il proprio recesso fosse legittimo per inadempimento dell'altra parte e ha chiesto di trattenere la caparra, oltre in subordine la risoluzione del contratto e il risarcimento. In appello e poi in cassazione il promissario acquirente ha censurato la decisione di merito deducendo: 1) violazione delle norme sulla gravità dell'inadempimento, sostenendo che la mancanza o sospensione dell'abitabilità integrasse un inadempimento non di scarsa importanza, anche quale aliud pro alio; 2) violazione delle regole sull'onere della prova e sulla valutazione delle prove, assumendo che non fosse stata dimostrata la modesta entità delle opere richieste dal Comune per ripristinare l'abitabilità; 3) violazione delle norme sul sinallagma e sull'interesse del promissario acquirente, sostenendo che la controparte non avesse riconosciuto i vizi e che non fosse esigibile attendere i lavori; 4) violazione dei doveri di buona fede e correttezza, lamentando che il proprio comportamento fosse stato erroneamente qualificato come pretestuoso per avere chiesto una riduzione del prezzo e un differimento del rogito.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale e dichiarato assorbito il ricorso incidentale condizionato. Ha confermato la decisione di merito che aveva ritenuto illegittimo il recesso del promissario acquirente, perché la sospensione dell'abitabilità disposta dal Comune non comportava la mancanza definitiva del requisito essenziale, ma indicava soltanto la necessità di eseguire modeste opere materiali, idonee a essere realizzate in breve tempo. Secondo la Corte, il giudice di merito aveva correttamente valutato in concreto la non gravità dell'inadempimento, il rapporto tra gli interessi delle parti e la possibilità di sanare rapidamente la situazione. Non è stata ravvisata violazione delle norme invocate sul riparto dell'onere della prova o sulla valutazione delle prove, poiché la modesta entità delle opere risultava già dal provvedimento amministrativo. È stata inoltre ritenuta inammissibile la censura diretta contro una statuizione della sentenza di primo grado non recepita in appello. Il ricorso incidentale condizionato della venditrice è rimasto assorbito. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico del ricorrente principale, con ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  Richiamato in relazione alla caparra confirmatoria e alle conseguenze del recesso/risoluzione nel preliminare.

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento va valutata in concreto; non ogni difformità o sospensione dell'abitabilità legittima il recesso.

• art. 1476 c.c.

  Richiamato per la disciplina degli obblighi del venditore nel contratto di compravendita.

• art. 2697 c.c.

  Non vi è stata violazione del criterio di riparto dell'onere della prova, poiché i fatti rilevanti risultavano dal provvedimento amministrativo.

• art. 115 c.p.c.

  La censura è stata respinta perché mirava a ottenere una diversa valutazione del materiale istruttorio, non a denunciare un effettivo travisamento del principio di disponibilità della prova.

• art. 116 c.p.c.

  Non è stata riscontrata violazione del principio di libera valutazione delle prove; la doglianza tendeva in realtà a sollecitare una rivalutazione del merito.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato solo dalla parte ricorrente; la Corte non ha fondato la decisione su una violazione di buona fede da parte dell'acquirente.

• art. 1176 c.c.

  Richiamato solo dalla parte ricorrente; non decisivo ai fini della soluzione.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato solo dalla parte ricorrente; la Corte ha escluso che la decisione di merito si basasse su un autonomo giudizio di mala fede dell'acquirente.

• art. 86, comma 4, L. reg. Toscana n. 1 del 2005

  La norma è stata ritenuta non decisiva ai fini del caso, perché la questione rilevante era la sussistenza sostanziale dei presupposti dell'abitabilità e, comunque, la sua applicazione non mutava l'esito della lite.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte del ricorrente principale.

• art. 1-bis d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato nel dispositivo in relazione al contributo unificato aggiuntivo.

Massime di principio

• Nel preliminare di vendita di immobile, la mancata o sospesa abitabilità non determina automaticamente la risoluzione o la legittimità del recesso: occorre verificare in concreto se la difformità incida in modo serio e apprezzabile sull'interesse del compratore e sulla commerciabilità del bene.
• Ai fini dell'art. 1455 c.c., la gravità dell'inadempimento va apprezzata tenendo conto della concreta eliminabilità del vizio, dell'entità delle opere necessarie e del tempo ragionevolmente occorrente per eseguirle; se il difetto è sanabile con interventi modesti e rapidi, l'inadempimento può essere giudicato non risolutorio.
• La valutazione sulla gravità dell'inadempimento nei contratti a prestazioni corrispettive richiede il confronto del comportamento di entrambe le parti e dei rispettivi interessi, con apprezzamento rimesso al giudice di merito e sindacabile in cassazione solo per vizi logici o giuridici.
• La censura di violazione dell'art. 2697 c.c. non può essere usata per ottenere una nuova valutazione delle prove: quando il fatto decisivo risulta già documentalmente accertato, la doglianza che contesta la sua apprezzabilità in termini di entità o rilevanza investe il merito e non il riparto dell'onere probatorio.
• La mancata consegna del certificato di abitabilità o la sua temporanea sospensione non integra di per sé un'ipotesi di aliud pro alio, potendo restare esclusa tale qualificazione quando l'immobile conservi, in concreto, la sua utilizzabilità abitativa e la difformità sia sanabile in tempi brevi.

Come è indicizzato