Cassazione Civile, Ordinanza n. 28294/2021 del 15/10/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare. I promissari acquirenti avevano convenuto in giudizio i promittenti venditori chiedendo l'accertamento della legittimità del proprio recesso dal preliminare e la condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, ovvero in subordine la risoluzione del contratto con restituzione della caparra e risarcimento del danno. Sostenevano che l'immobile promesso in vendita presentasse interventi edilizi abusivi, non sanati e non sanabili, con difformità catastali, tali da impedire il trasferimento e da giustificare il rifiuto di stipulare il definitivo e il mancato rilascio del mutuo necessario al pagamento del prezzo. I venditori si erano difesi proponendo domanda riconvenzionale, contestando la legittimazione di una delle acquirenti e chiedendo di accertare la risoluzione del preliminare per inadempimento degli acquirenti, con diritto alla ritenzione della caparra e al risarcimento dei danni. In appello i venditori avevano censurato soprattutto la motivazione della sentenza di primo grado, la legittimazione della coacquirente al risarcimento, l'apprezzamento delle risultanze istruttorie sugli abusi edilizi, l'interpretazione della clausola relativa al mutuo e il rigetto della loro riconvenzionale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti i motivi di ricorso. Ha ritenuto che la Corte d'appello avesse motivato in modo sufficiente, anche per relationem, aderendo alle argomentazioni del Tribunale; ha confermato la valutazione di merito sulla natura abusiva e non sanabile delle opere eseguite sull'immobile e sulla conseguente impossibilità di giungere al definitivo; ha ritenuto infondato il rilievo sulla legittimazione della coacquirente, perché i giudici di merito l'avevano considerata parte del rapporto anche in ragione del suo contributo economico all'operazione; ha dichiarato inammissibili le censure che tendevano a una diversa ricostruzione dei fatti o introducevano questioni nuove in cassazione. È stata quindi confermata la sentenza di merito che aveva dichiarato la risoluzione del preliminare per grave inadempimento dei promittenti venditori, condannandoli alla restituzione della caparra e al risarcimento del danno, con rigetto delle domande riconvenzionali. La Corte ha inoltre posto le spese del giudizio di legittimità a carico dei ricorrenti e ha dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  La motivazione della sentenza d'appello non è stata ritenuta apparente, perché il giudice del gravame ha richiamato e fatto proprie le ragioni della sentenza di primo grado, dando comunque conto delle ragioni della conferma.

• art. 81 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente sulla legittimazione; la Corte ha ritenuto infondata la censura perché la coacquirente era stata considerata parte del rapporto negoziale e non terza estranea.

• art. 100 c.p.c.

  La Corte ha escluso il difetto di interesse/legittimazione attiva della coacquirente sulla base del suo coinvolgimento nell'operazione e nel contratto.

• art. 116 c.p.c.

  La censura sulla valutazione delle prove è stata respinta perché diretta a sollecitare una diversa ricostruzione di merito, non consentita in cassazione.

• art. 1180 c.c.

  Richiamato nel motivo relativo al pagamento eseguito dalla coacquirente; la Corte ha escluso che il suo pagamento la rendesse mera terza estranea priva di tutela.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato nel motivo sulla legittimazione al risarcimento; la Corte ha ritenuto corretta la liquidazione del danno in favore della parte ritenuta coinvolta nel contratto.

• art. 1227 c.c.

  La doglianza di concorso colposo del creditore è stata dichiarata inammissibile perché nuova e non trattata nei gradi di merito.

• art. 1337 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere un comportamento scorretto dell'acquirente; la Corte non ha accolto la censura, perché fondata su una diversa lettura dei fatti.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato per l'interpretazione della clausola sul mutuo; la Corte ha ritenuto che la decisione di merito non avesse fondato la propria ratio sulla tesi della condizione sospensiva prospettata dai ricorrenti.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato dal ricorrente; la Corte non ha ravvisato violazione, essendo stata riconosciuta la giustificazione del recesso degli acquirenti per l'inadempimento dei venditori.

• art. 1385, comma 2, c.c.

  La domanda originaria mirava alla condanna al pagamento del doppio della caparra; la Corte di merito aveva però qualificato il caso come risoluzione/recesso giustificato per inadempimento dei venditori.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato dal ricorrente sulla risoluzione; la Corte ha confermato la risoluzione del preliminare per grave inadempimento dei promittenti venditori.

• art. 1456 c.c.

  Richiamato nei motivi, ma non decisivo; la Corte ha ricondotto la soluzione alla grave inadempienza per vizi/abusività del bene promesso in vendita.

• art. 1460 c.c.

  La Corte ha ritenuto giustificata l'eccezione di inadempimento dei promissari acquirenti a fronte della abusività non sanabile dell'immobile.

• art. 2697 c.c.

  Nessuna violazione dell'onere della prova è stata ravvisata, poiché l'abusività degli interventi edilizi risultava provata in modo adeguato.

• art. 2932 c.c.

  Il preliminare privo di riferimenti circa la regolarità urbanistica o la data di costruzione non è nullo, ma non consente la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. se l'immobile non è commerciabile.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  Le censure formulate come omesso esame di un fatto decisivo sono state dichiarate inammissibili quando miravano a una rivalutazione del merito o introducevano questioni nuove.

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato a carico del ricorrente.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità è sufficiente una motivazione per relationem della sentenza d'appello, purché il giudice del gravame faccia proprie le ragioni della decisione di primo grado e consenta di ricostruire un percorso argomentativo coerente e intellegibile.
• La deduzione di omesso esame di un fatto decisivo o di violazione delle norme sulla prova non può tradursi in una richiesta di nuova valutazione del materiale istruttorio, riservata al giudice di merito.
• Nel preliminare di vendita immobiliare, l'esistenza di interventi edilizi abusivi non sanati e non sanabili, idonei a rendere il bene incommerciabile o non trasferibile utilmente, integra un inadempimento non di scarsa importanza e può giustificare il recesso/risoluzione a favore del promissario acquirente.
• La clausola del preliminare che prevede il ricorso a un mutuo come mezzo di pagamento non implica, di per sé, la sussistenza di una condizione sospensiva, se la decisione di merito fonda la soluzione sull'inadempimento del venditore e sull'abusività del bene.
• Chi contesta per la prima volta in cassazione il concorso colposo del creditore o altre questioni non trattate nei gradi di merito incorre in inammissibilità, salvo che dimostri specificamente di averle già dedotte nel giudizio precedente.
• Il promissario acquirente che abbia versato la caparra può ottenere la restituzione o il doppio della caparra, e il venditore non può trattenerla quando il proprio inadempimento abbia impedito la valida stipula del definitivo.
• Se una parte del preliminare non è meramente estranea all'operazione, ma ha partecipato al contratto e ha contribuito economicamente all'affare, può essere legittimata a far valere le conseguenze risarcitorie dell'inadempimento.

Come è indicizzato