Cassazione Civile, Ordinanza n. 05044/2025 del 26/02/2025

Esito

La controversia

Un soggetto aveva concluso un contratto preliminare di compravendita immobiliare non trascritto con un imprenditore edile, pagando integralmente il prezzo pattuito e lamentando il mancato trasferimento della proprietà entro il termine convenuto. Le fideiussioni rilasciate dal promittente venditore risultavano provenire da una società non iscritta all’albo degli intermediari finanziari. Il promissario acquirente aveva quindi proposto domanda ex art. 2932 c.c. per ottenere l’esecuzione in forma specifica del preliminare, con domande risarcitorie e restitutorie. Dopo la proposizione della causa era sopravvenuto il fallimento del promittente venditore; la causa era stata riassunta nei confronti della procedura concorsuale. Il curatore era stato autorizzato allo scioglimento del contratto ex art. 72 l.f. e il tribunale aveva respinto le domande. In appello il promissario acquirente aveva contestato la legittimità dello scioglimento, sostenendo che il pagamento integrale del prezzo dovesse considerarsi esecuzione del preliminare e quindi impedisse al curatore di sciogliersi dal vincolo. In cassazione deduceva, con i primi due motivi esaminati congiuntamente, omessa/insufficiente/contraddittoria motivazione e violazione dell’art. 72 l.f., assumendo che la norma fosse stata applicata a una fattispecie in cui il contratto era già stato integralmente eseguito da lui; con il terzo motivo, prospettato per completezza, lamentava anche violazione dell’art. 1453 c.c. in relazione all’art. 2932 c.c., sostenendo di aver agito dapprima per l’adempimento e solo dopo essersi insinuato al passivo, oltre a rilevare la scarsa utilità dell’ammissione al passivo chirografario.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi motivi perché, nel contratto preliminare di compravendita, l’avvenuto pagamento del prezzo e l’eventuale immissione nel godimento del bene non equivalgono a esecuzione del contratto idonea a precludere lo scioglimento ex art. 72 l.f.; l’esecuzione rilevante si verifica solo con la stipula del definitivo o con la sentenza ex art. 2932 c.c. passata in giudicato che ne faccia le veci. Ha richiamato un orientamento costante della Cassazione in tal senso. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché presupponeva una premessa incompatibile con l’accertamento già compiuto, cioè che il contratto si fosse sciolto legittimamente per iniziativa del curatore. La Corte ha inoltre escluso statuizioni sulle spese, poiché la procedura intimata non aveva svolto difese, e ha dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 72 l.f.

  Nel preliminare di compravendita non ancora traslativo, il curatore del fallimento del promittente venditore può sciogliersi dal contratto finché non si sia verificata l'esecuzione tipica del preliminare, cioè la stipula del definitivo o la sentenza ex art. 2932 c.c. passata in giudicato.

• art. 2932 c.c.

  La sentenza che tiene luogo del contratto definitivo costituisce, insieme alla stipula del definitivo, l'unico evento idoneo a realizzare l'effetto traslativo e a far esaurire la situazione obbligatoria del preliminare.

• art. 1453 c.c.

  La censura fondata su tale norma è stata ritenuta inammissibile perché incompatibile con la premessa, accertata in causa, dello scioglimento legittimo del contratto da parte del curatore.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  I primi due motivi sono stati ricondotti a una deduzione di violazione di legge, esaminata unitariamente sotto questo paradigma.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, l'integrale pagamento del prezzo da parte del promissario acquirente non integra di per sé esecuzione del contratto idonea a impedire al curatore fallimentare di esercitare la facoltà di scioglimento ex art. 72 l.f.
• Ai fini dell'opponibilità dello scioglimento del curatore, l'esecuzione tipica del preliminare si identifica con la stipula del contratto definitivo oppure con una sentenza ex art. 2932 c.c. passata in giudicato; solo tali eventi producono l'effetto traslativo della proprietà.
• L'immediato godimento del bene e il pagamento anticipato del prezzo, nel preliminare, sono effetti prodromici o accessori compatibili con la natura obbligatoria del vincolo e non sostituiscono l'adempimento dell'obbligo a contrarre.
• Quando la decisione di merito poggia su una ratio autonoma non specificamente censurata, l'impugnazione che la ignori è destinata al rigetto o all'inammissibilità per difetto di idonea critica della motivazione decisiva.
• Le doglianze che presuppongono una ricostruzione dei fatti incompatibile con l'accertamento già compiuto dal giudice di merito non possono fondare un valido motivo di ricorso per cassazione.

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