Cassazione Civile, Ordinanza n. 22736/2021 del 11/08/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare conclusa il 20 maggio 2013, avente a oggetto un appartamento sito in Venegono Inferiore, venduto per euro 162.500. Gli acquirenti hanno chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento della venditrice, sostenendo che questa aveva dichiarato l'esistenza di agibilità/abitabilità in forza di una licenza comunale del 1963, mentre il Comune aveva poi precisato che, a seguito di una ristrutturazione del 1995, mancavano diversi atti e certificazioni edilizie e tecniche; inoltre erano emersi vizi dell'edificio, tra cui umidità nelle murature, muffe nere ed efflorescenze saline, ritenuti tali da rendere il bene non regolarizzabile o comunque non conforme. Il tribunale ha accolto la domanda degli acquirenti, pronunciando la risoluzione e ordinando la restituzione del prezzo. In appello la venditrice ha contestato la gravità dell'inadempimento e l'entità del risarcimento, deducendo anche che nel danno erano stati inseriti gli interessi del mutuo e le spese di mediazione. La Corte d'appello ha confermato la decisione. In cassazione la venditrice ha proposto due motivi: con il primo ha denunciato la violazione della disciplina sulla mediazione, sostenendo che il giudice avrebbe dovuto disporre la mediazione delegata e che la materia rientrasse nella mediazione obbligatoria per diritti reali; con il secondo ha denunciato la violazione degli artt. 1455 e 1477, comma 3, c.c., contestando che la mancata consegna del certificato di abitabilità e gli altri vizi riscontrati giustificassero la risoluzione e il risarcimento del danno.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati entrambi i motivi. Ha affermato che la controversia non riguardava diritti reali ma risoluzione per inadempimento contrattuale, quindi non rientrava nella mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1-bis, d.lgs. 28/2010; ha inoltre ribadito che, in appello, la mediazione delegata ex art. 5, comma 2, è rimessa alla discrezionalità del giudice in relazione alla natura della causa, allo stato dell'istruzione e al comportamento delle parti, e che tale valutazione non è sindacabile in cassazione se congruamente motivata. Quanto al merito, ha confermato che la valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini dell'art. 1455 c.c. è questione di fatto riservata al giudice di merito, e ha ritenuto insindacabile la conclusione della corte territoriale fondata sul duplice inadempimento risultante dalla CTU: irregolarità urbanistico-edilizia e vizi costruttivi. Il ricorso è stato quindi respinto; non è stata pronunciata condanna alle spese per mancata attività difensiva degli intimati, ed è stato dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 5, comma 1-bis, d.lgs. n. 28/2010

  La mediazione obbligatoria è condizione di procedibilità solo per le materie espressamente indicate; in questa causa, qualificata come risoluzione contrattuale per inadempimento, non opera perché non si tratta di diritti reali.

• art. 5, comma 2, d.lgs. n. 28/2010

  La mediazione delegata può essere disposta dal giudice in via discrezionale, tenendo conto della natura della causa, dello stato dell'istruzione e del comportamento delle parti; in appello non è un obbligo automatico.

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto a prestazioni corrispettive è una questione di fatto rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito, insindacabile in cassazione se motivata in modo congruo e immune da vizi.

• art. 1477, comma 3, c.c.

  È richiamato dalla ricorrente per contestare la valutazione sull'obbligo di consegna della documentazione relativa all'immobile; la Corte non accoglie la censura.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il sindacato di legittimità sul fatto è limitato all'omesso esame di un fatto decisivo, nei limiti stabiliti dalla giurisprudenza di legittimità.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  È il parametro per il calcolo dell'ulteriore contributo unificato richiamato dalla Corte.

Massime di principio

• La mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1-bis, d.lgs. 28/2010 opera solo quando la controversia rientra nelle materie tipizzate dalla norma; una domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento non si trasforma in lite su diritti reali solo perché abbia ad oggetto un immobile.
• La mancata eccezione tempestiva dell'improcedibilità per omesso esperimento della mediazione preclude il rilievo della questione oltre la prima udienza.
• In appello la mediazione delegata ex art. 5, comma 2, d.lgs. 28/2010 è rimessa alla valutazione discrezionale del giudice e non è sindacabile in cassazione se sorretta da motivazione adeguata.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione ex art. 1455 c.c. è accertamento di fatto riservato al giudice di merito e non è censurabile in cassazione se la motivazione è congrua e logicamente coerente.
• Quando il giudice di merito fonda la risoluzione di una compravendita immobiliare su una pluralità di inadempimenti e vizi dell'immobile accertati in consulenza tecnica, la censura in cassazione non può limitarsi a una diversa lettura del merito, ma deve evidenziare un vero vizio di legittimità nei limiti dell'art. 360, n. 5, c.p.c.

Come è indicizzato