Cassazione Civile, Ordinanza n. 26940/2026 del 15/10/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti, proprietari di due unità immobiliari e usufruttuaria di una di esse all’interno del Palazzo Borghese, avevano chiesto al Tribunale di Roma di accertare una servitù di passaggio a favore dei loro immobili sulla terrazza-ballatoio appartenente a un altro proprietario. Quest’ultimo aveva chiesto il rigetto e, in subordine, la riduzione del prezzo d’acquisto per parziale evizione, previa chiamata in causa della propria dante causa. Il Tribunale aveva respinto la domanda e la Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 2404/2024 del 4 aprile 2024, aveva confermato il rigetto: aveva escluso che l’atto di divisione del 9 maggio 1966 costituisse una servitù volontaria, rilevato che non era stata proposta domanda per un passaggio coattivo ex art. 1051 c.c. ed escluso l’usucapione perché la servitù era non apparente. Con il primo motivo i ricorrenti hanno denunciato violazione degli artt. 1027, 1028 e 1362 ss. c.c., sostenendo che le clausole dell’atto di divisione, lette secondo la comune intenzione delle parti e gli ulteriori canoni ermeneutici, dimostrassero la costituzione del passaggio; hanno inoltre richiamato il suo esercizio per oltre cinquant’anni e le risultanze istruttorie. Con il secondo motivo hanno denunciato violazione dell’art. 115 c.p.c., contestando la valutazione delle opere presenti sulla terrazza (porta di accesso allo scalone condominiale e cancellino a molla) e la loro mancata riconduzione all’esercizio della servitù. Con il terzo motivo hanno dedotto nullità per motivazione apparente sul medesimo profilo dell’usucapione. La Corte di cassazione ha esaminato il ricorso nell’ambito del procedimento di decisione accelerata ex art. 380-bis c.p.c., dopo l’istanza dei ricorrenti di decisione.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Il primo motivo è infondato: il titolo costitutivo di una servitù deve individuare il contenuto oggettivo del peso, la sua estensione e le modalità di esercizio; la clausola che consentiva agli assegnatari di utilizzare le soffitte del terzo piano, eseguendo le opere necessarie, non conteneva una previsione chiara e specifica del passaggio rivendicato. La Corte d’appello aveva correttamente valorizzato il tenore letterale dell’atto e la descrizione degli accessi alle unità attraverso le rispettive scale, senza ravvisare elementi significativi della servitù; il richiamo all’esercizio protratto e all’interclusione riguardava fattispecie costitutive diverse, non utilmente dedotte, e l’usucapione era comunque preclusa dalla natura non apparente della servitù. Il secondo motivo è inammissibile: la violazione dell’art. 115 c.p.c. non può essere fatta valere per contestare la valutazione delle prove, e il lamentato travisamento concerneva la valutazione induttiva della destinazione dei manufatti, non la ricognizione del loro contenuto materiale. Il terzo motivo è infondato: la motivazione d’appello consentiva di comprendere che la porta e il cancellino, considerati secondo il loro normale utilizzo, non presentavano caratteristiche obiettivamente indicative della destinazione all’esercizio della servitù. I ricorrenti sono stati condannati alle spese, liquidate per ciascuno dei controricorrenti in € 3.000,00 per compensi, oltre € 200,00 per esborsi, rimborso forfetario del 15% e accessori; al pagamento, per ciascun controricorrente, di € 2.000,00 ex art. 96, terzo comma, c.p.c.; e di € 1.000,00 alla Cassa delle ammende ex art. 96, quarto comma, c.p.c. La Corte ha inoltre dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• artt. 1027 e 1028 c.c.

  il titolo costitutivo di una servitù prediale deve contenere tutti gli elementi atti ad individuare il contenuto oggettivo del peso imposto sopra un fondo per l’utilità di altro fondo appartenente a diverso proprietario, con la specificazione dell’estensione e delle modalità di esercizio in relazione all’ubicazione delle rispettive proprietà, restando a tali fini inefficaci le clausole generiche o di stile, o quelle meramente riferite a stati di fatto già sussistenti

  La costituzione convenzionale della servitù richiede un titolo che individui in modo sufficientemente preciso il peso imposto, l’utilità fondiaria, l’estensione e le modalità di esercizio; non sono sufficienti clausole generiche o riferimenti a situazioni di fatto.

• artt. 1362-1371 c.c.

  il primo strumento da utilizzare nell’interpretazione del contratto è il senso letterale delle parole e delle espressioni adoperate, mentre soltanto se esso risulti ambiguo può farsi ricorso ai canoni strettamente interpretativi contemplati dall'art. 1362 all'art. 1365 c.c. e, in caso di loro insufficienza, a quelli interpretativi integrativi previsti dall'art. 1366 c.c. all'art. 1371 c.c.

  L’interpretazione contrattuale muove dal significato letterale delle espressioni; solo in caso di ambiguità si ricorre ai canoni interpretativi degli artt. 1362-1365 c.c. e, se insufficienti, ai criteri integrativi degli artt. 1366-1371 c.c.

• art. 1051 c.c.

  Rilevò poi che l’assenza di apposita domanda impediva che fosse costituito un passaggio coattivo ex art. 1051 c.c., a prescindere dall’esistenza di un’interclusione.

  Il passaggio coattivo non può essere costituito se manca una specifica domanda, anche quando sia prospettata l’interclusione del fondo.

• art. 115 c.p.c.

  la denunzia di una violazione dell’art. 115 c.p.c. non può mai avere ad oggetto l’attività di valutazione della prova da parte del giudice, bensì unicamente il rispetto della regola posta da tale disposizione, che il giudice può aver violato ponendo a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli

  La violazione dell’art. 115 c.p.c. riguarda l’uso di prove non introdotte dalle parti e non autorizzate dai poteri officiosi del giudice; non consente di censurare in cassazione il merito della valutazione probatoria.

• art. 111, comma 6, Cost.

  la motivazione apparente – secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte – è quella che, pur graficamente esistente, non consente di far comprendere la ratio decidendi se non attraverso un approccio congetturale da parte dell’interprete, sì da collocarsi al di sotto della soglia del cd. minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, comma sesto, Cost.

  La motivazione è apparente quando, pur materialmente presente, non permette di comprendere la ragione della decisione senza ricorrere a congetture e non raggiunge il minimo costituzionale.

• art. 96, comma 3, c.p.c.

  la condanna del ricorrente al pagamento delle somme in questione assume funzione deterrente e, allo stesso tempo, sanzionatoria rispetto al compimento di atti processuali meramente defatigatori

  Nel procedimento di decisione accelerata, la condanna prevista dall’art. 96, terzo comma, c.p.c. svolge una funzione deterrente e sanzionatoria rispetto ad atti processuali meramente defatigatori.

• art. 96, comma 4, c.p.c.

  la condanna del ricorrente al pagamento delle somme in questione assume funzione deterrente e, allo stesso tempo, sanzionatoria rispetto al compimento di atti processuali meramente defatigatori

  Nel procedimento di decisione accelerata, la condanna prevista dall’art. 96, quarto comma, c.p.c. concorre alla funzione deterrente e sanzionatoria rispetto ad atti processuali meramente defatigatori.

• art. 380-bis c.p.c.

  nel procedimento per la decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati di cui all’art. 380-bis c.p.c. (come novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), la condanna del ricorrente al pagamento delle somme in questione assume funzione deterrente e, allo stesso tempo, sanzionatoria rispetto al compimento di atti processuali meramente defatigatori

  Nel procedimento accelerato ex art. 380-bis c.p.c., le condanne pecuniarie richiamate dalla decisione hanno funzione deterrente e sanzionatoria contro iniziative processuali meramente defatigatorie.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In forza di quanto disposto dall’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

  In caso di rigetto del ricorso, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione, se dovuto.

Massime di principio

• Il titolo costitutivo di una servitù prediale deve specificare in modo identificabile il contenuto del peso imposto, l’utilità per il fondo dominante, l’estensione e le modalità di esercizio; clausole generiche o riferite soltanto a situazioni di fatto non bastano a costituire il diritto.
• Nell’interpretazione del contratto il giudice deve partire dal significato letterale delle parole e delle espressioni utilizzate; gli ulteriori canoni interpretativi operano se il testo è ambiguo e quelli integrativi se i primi non sono sufficienti.
• La domanda di accertamento di una servitù volontaria non consente di costituire d’ufficio un passaggio coattivo: per quest’ultimo occorre una specifica domanda.
• La censura di violazione dell’art. 115 c.p.c. non può trasformarsi in una contestazione della valutazione delle prove: il vizio riguarda l’utilizzo di prove non introdotte dalle parti e non legittimamente acquisite d’ufficio.
• Il travisamento della prova attiene alla ricognizione del contenuto oggettivo del dato probatorio; non ricorre quando la parte contesta l’inferenza o la valutazione del giudice circa il significato e la destinazione degli elementi materiali.
• La motivazione non è apparente quando espone in modo comprensibile le ragioni della decisione, anche sintetiche, senza necessità che esse siano condivise dalla parte soccombente.

Come è indicizzato