Cassazione Civile, Ordinanza n. 01970/2025 del 28/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da alcuni contratti preliminari di compravendita immobiliare stipulati con una società costruttrice-venditrice, assistiti da polizze fideiussorie rilasciate da un primo garante e da una seconda compagnia assicurativa per la restituzione degli importi versati dagli acquirenti. La società promittente venditrice non trasferiva gli immobili nel termine pattuito e successivamente veniva dichiarata fallita. Gli acquirenti escutevano le polizze della seconda compagnia, mentre quest'ultima agiva in giudizio per ottenere l'accertamento negativo del diritto all'escussione, sostenendo che i preliminari si fossero già risolti prima della situazione di crisi/fallimento e che quindi la garanzia ex d.lgs. n. 122/2005 non fosse più operativa. In appello la compagnia insisteva su tale tesi e, in cassazione, articolava due motivi: 1) violazione dell'art. 3, comma 3, d.lgs. n. 122/2005, perché la risoluzione intervenuta prima della crisi avrebbe escluso l'operatività della fideiussione; 2) violazione dell'art. 1454 c.c., assumendo che le diffide ad adempiere inviate dagli acquirenti avessero comunque prodotto la risoluzione di diritto dei preliminari. I controricorrenti replicavano che le diffide non contenevano l'ammonimento necessario a far intendere risolto ope legis il contratto e che, dunque, i preliminari erano ancora efficaci al momento dell'escussione delle garanzie.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto assorbito il primo motivo, perché ha reputato infondato il secondo motivo sull'efficacia risolutiva della diffida ad adempiere. Secondo la Cassazione, la diffida ex art. 1454 c.c. deve contenere non solo la fissazione del termine per adempiere, ma anche l'espresso ammonimento che, decorso inutilmente il termine, il contratto si intenderà risolto; nella missiva richiamata mancava tale avvertimento, poiché i destinatari si limitavano a riservarsi future azioni, tra cui l'escussione delle fideiussioni e il risarcimento del danno. Ne è conseguito che i preliminari dovevano considerarsi ancora efficaci al momento dell'escussione delle polizze e, quindi, è stata confermata la decisione di merito che aveva riconosciuto la debenza delle somme garantite. La ricorrente è stata inoltre condannata alle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1454 c.c.

  La diffida deve contenere intimazione all'adempimento, fissazione di un termine perentorio e ammonimento che, in difetto, il contratto si intenderà risolto; senza tale chiara manifestazione non produce effetto risolutivo.

• art. 1457 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente come ipotesi alternativa di risoluzione automatica del contratto, ma non ritenuto decisivo nel caso concreto.

• art. 3, comma 3, d.lgs. n. 122/2005

  La censura della ricorrente sosteneva che la garanzia fideiussoria prevista per la crisi del costruttore non fosse operativa se il preliminare fosse già stato risolto prima della crisi; la Corte non ha esaminato nel merito tale profilo perché assorbito.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  È stata la base formale dei due motivi di ricorso per cassazione.

• art. 1284 c.c.

  Richiamato nell'appello incidentale per la decorrenza degli interessi sulle somme dovute, ma non è oggetto della decisione di legittimità.

• art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 115 del 2002

  ulteriore importo a titolo di contributo unificato

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo dovuto dalla ricorrente in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La diffida ad adempiere produce effetto risolutivo solo se contiene in modo univoco sia l'intimazione ad adempiere sia l'avvertimento che, decorso inutilmente il termine, il contratto sarà considerato risolto; la mera fissazione di un termine e la generica riserva di agire non bastano.
• Quando la risoluzione del contratto preliminare è invocata per escludere l'operatività di una garanzia fideiussoria collegata alla situazione di crisi del promittente venditore, occorre verificare in via preliminare se il contratto fosse ancora efficace al momento in cui si è verificato l'evento che attiva la garanzia.
• Se il motivo di ricorso che contesta la permanenza del vincolo contrattuale è infondato, resta assorbita la censura che presuppone la sua efficacia o inefficacia ai fini dell'applicazione della disciplina speciale sulla garanzia per gli acconti versati nei preliminari immobiliari.

Come è indicizzato