Cassazione Civile, Ordinanza n. 16771/2026 del 28/05/2026

Esito

La controversia

Un contribuente ha impugnato un avviso di accertamento catastale con cui l’Agenzia delle Entrate, ai sensi dell’art. 1, comma 335, L. 311/2004, aveva riclassato sette unità immobiliari site in Roma, nella microzona 1, da categoria A/2 classe 1 a A/2 classe 5, con incremento della rendita catastale. L’atto era stato confermato in primo grado e in appello. In Cassazione il ricorrente ha dedotto, con sette motivi, principalmente l’insufficienza della motivazione dell’avviso e della sentenza d’appello: violazione dell’art. 1, comma 335, L. 311/2004; violazione dell’art. 115 c.p.c.; motivazione apparente o inesistente ex art. 360, n. 5 c.p.c.; omesso esame della domanda di disapplicazione della delibera comunale e dell’incidenza del vincolo storico-artistico; violazione dell’art. 23 d.lgs. 546/1992 per mancata specifica presa di posizione dell’Ufficio; ultrapetizione ex art. 112 c.p.c. La doglianza centrale era che l’avviso si limitava a richiami generici alla rivalutazione della microzona, alla migliore redditività e alla necessità di perequare le rendite, senza indicare in modo specifico fonti, criteri, dati, tempi e modalità di elaborazione dei parametri richiesti dalla normativa e dalla giurisprudenza.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondato il primo motivo, affermando che, nella revisione del classamento ex art. 1, comma 335, L. 311/2004, è necessaria una motivazione rigorosa, completa, specifica e razionale dell’atto di riclassamento. Non basta il richiamo alla mera evoluzione del mercato immobiliare, a formule generiche sulla rivalutazione della microzona o agli atti presupposti: occorre indicare le concrete ragioni della variazione, gli elementi urbanistici e catastali rilevanti, le fonti dei dati, i criteri di rilevazione ed elaborazione e il modo in cui tali elementi incidono sulla singola unità immobiliare. Poiché l’avviso impugnato non conteneva tali indicazioni, la sentenza d’appello è stata cassata; la Corte, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito accogliendo l’originario ricorso del contribuente e annullando l’atto. Le ulteriori censure sono rimaste assorbite. Le spese di tutti i gradi sono state compensate per il succedersi delle interpretazioni giurisprudenziali nel tempo.

Norme richiamate

• art. 1, comma 335, L. n. 311/2004

  La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari site in microzone comunali richiede una motivazione rigorosa dell’atto, fondata su una effettiva variazione del valore degli immobili presenti nella microzona e non sulla sola evoluzione del mercato immobiliare.

• art. 115 c.p.c.

  Censurato dal ricorrente come violato per asserita errata valutazione delle contestazioni e delle difese svolte nel giudizio di merito; il motivo è rimasto assorbito.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  Usato come parametro per denunciare violazioni di legge relative alla motivazione dell’avviso, alla posizione processuale dell’Ufficio e alla disciplina del riclassamento.

• art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.

  Invocato per denunciare motivazione apparente o inesistente e omesso esame di questioni ritenute decisive; le censure sono state assorbite dall’accoglimento del primo motivo.

• art. 23 d.lgs. n. 546 del 1992

  Richiamato per lamentare la mancata presa di posizione specifica dell’Amministrazione sulle contestazioni del contribuente; motivo assorbito.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per lamentare ultrapetizione nella motivazione della sentenza d’appello; motivo assorbito.

• artt. 1 e 2 del D.P.R. n. 138 del 1998

  Richiamati dal ricorrente per sostenere l’illegittimità della delibera comunale posta a base del riclassamento; la questione è stata assorbita.

• art. 384, secondo comma, c.p.c.

  La Corte, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito accogliendo il ricorso originario del contribuente dopo la cassazione della sentenza impugnata.

Massime di principio

• Nella revisione del classamento catastale delle unità immobiliari site in microzone comunali ex art. 1, comma 335, L. 311/2004, l’avviso di accertamento deve essere sorretto da motivazione rigorosa, completa, specifica e razionale, tale da rendere conoscibili al contribuente le concrete ragioni della variazione di rendita.
• Non è sufficiente un richiamo generico alla rivalutazione della microzona, alla migliorata redditività del contesto urbano o agli atti amministrativi presupposti: l’Amministrazione deve indicare le fonti dei dati, i criteri di rilevazione ed elaborazione e gli elementi specifici che giustificano il diverso classamento della singola unità immobiliare.
• L’obbligo motivazionale è particolarmente intenso quando l’operazione è diffusa e massiva, perché il contribuente deve poter controllare ex ante la legittimità dell’intervento e contestarne sia i presupposti giuridici sia quelli fattuali.
• In sede di revisione catastale devono essere considerati, nel medesimo contesto temporale, sia le caratteristiche della microzona sia quelle del fabbricato e della singola unità immobiliare, poiché tali elementi incidono comparativamente sulla qualificazione catastale.
• Quando il vizio dell’avviso risulta direttamente dal testo dell’atto e non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte può cassare la sentenza e decidere nel merito, accogliendo l’originario ricorso del contribuente.

Come è indicizzato