Cassazione Civile, Ordinanza n. 01254/2023 del 17/01/2023

Esito

La controversia

Tre acquirenti avevano stipulato con una società un contratto preliminare avente ad oggetto alcune particelle catastali site in zona residenziale di espansione. Il preliminare prevedeva una condizione risolutiva collegata al mancato rilascio del permesso di costruire e disciplinava la restituzione delle somme versate. Gli acquirenti avevano corrisposto complessivamente l’intero prezzo, parte come caparra e parte come ulteriori versamenti. Non essendo stato rilasciato il permesso di costruire, avevano comunicato di recedere dal contratto chiedendo la restituzione delle somme, il doppio della caparra e il risarcimento di ulteriori danni; in subordine avevano chiesto la risoluzione per colpa della promittente alienante. In primo grado il tribunale aveva risolto il contratto e condannato la società alla restituzione del doppio della caparra, del residuo prezzo e al risarcimento del danno. In appello, la Corte territoriale aveva invece dichiarato la risoluzione del preliminare per avveramento della condizione risolutiva e aveva limitato la condanna alla restituzione del corrispettivo versato, ridimensionando quindi il credito degli acquirenti. Con il ricorso per cassazione gli acquirenti deducevano: violazione degli artt. 1353, 1453 e 2697 c.c., lamentando che la Corte d’appello non aveva considerato eccezioni preliminari e soprattutto i comportamenti inadempienti della promittente alienante, che avrebbero impedito il rilascio del permesso; sostenevano inoltre che la condizione non poteva qualificarsi come risolutiva negativa e che la società avrebbe dovuto provare di essersi attivata per ottenere il permesso. Con il secondo motivo denunciavano l’omesso esame di un fatto decisivo, cioè che il permesso non avrebbe potuto essere rilasciato per mancata lottizzazione da parte della promittente alienante, come risultante dall’atto di provenienza, e sostenevano che ciò impediva di ritenere decisiva la mancata lottizzazione ai fini del rilascio del titolo edilizio. La Corte di cassazione ha ritenuto il primo motivo in parte inammissibile per difetto di specificità e in parte infondato, osservando che la censura mirava a un riesame del merito e che l’interpretazione della clausola contrattuale spettava al giudice di merito, censurabile solo per violazione dei canoni ermeneutici, qui non adeguatamente indicata; ha inoltre evidenziato che la sentenza impugnata aveva interpretato la clausola nel senso che nessuna delle parti fosse onerata di attivarsi per il rilascio del permesso, essendo entrambe solo legittimate nei confronti della pubblica amministrazione. Ha poi ritenuto infondato il secondo motivo, poiché la necessità di una lottizzazione non era decisiva, potendo provvedervi anche la parte promissaria acquirente. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese e applicazione dell’ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha confermato l’impostazione della Corte d’appello, secondo cui il contratto preliminare doveva ritenersi risolto per l’avveramento della condizione risolutiva prevista in contratto, e ha escluso che le censure dei ricorrenti fossero idonee a scalfire l’accertamento di merito sull’interpretazione della clausola e sulla mancanza di prova di un rilascio del permesso di costruire. In particolare, ha dichiarato inammissibile per difetto di specificità la doglianza relativa alle eccezioni preliminari e alla prova orale non ammessa, e ha considerato non scrutinabile la richiesta di una diversa lettura dei fatti, perché volta a ottenere un nuovo apprezzamento del merito. Ha inoltre affermato che la circostanza della mancata lottizzazione non era decisiva, poiché anche la parte promissaria acquirente avrebbe potuto attivarsi per la relativa pratica. Ne è conseguita la conferma della condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese di legittimità e dell’ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1353 c.c.

  richiamato per la disciplina della condizione sospensiva e risolutiva; la Corte ha valorizzato l’interpretazione della clausola contrattuale come condizione risolutiva già avvenuta per mancato rilascio del permesso.

• art. 1453 c.c.

  richiamato dalla parte ricorrente, ma non ritenuto violato; la Corte non ha ravvisato un error in iudicando nella declaratoria di risoluzione operata dal giudice di merito.

• art. 2697 c.c.

  richiamato per sostenere un diverso riparto dell’onere probatorio; la Corte ha ritenuto la censura inammissibile/infondata perché mirava a contestare l’accertamento di merito e non indicava specificamente la regola probatoria violata.

• artt. 1362 ss. c.c.

  i canoni legali di interpretazione contrattuale sono il solo parametro attraverso cui la Cassazione può sindacare l’interpretazione del contratto; è necessario specificare quale canone sia stato violato e come.

• art. 366, n. 4, c.p.c.

  richiamato in tema di specificità del controricorso; la Corte ha ribadito che anche il controricorso deve contenere una minima confutazione del ricorso, altrimenti non assolve alla propria funzione.

• art. 360 c.p.c.

  richiamato in relazione ai limiti del sindacato di legittimità, in particolare per la violazione di legge e per il vizio motivazionale secondo il regime applicabile.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  applicato per dare atto dei presupposti del versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, essendo il ricorso successivo al 30 gennaio 2013.

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  richiamato quale norma che ha inserito il comma 1-quater nell’art. 13 del d.P.R. n. 115/2002.

Massime di principio

• L’interpretazione della clausola contrattuale e l’accertamento della volontà delle parti costituiscono tipico apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito; in cassazione è censurabile soltanto per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, non mediante una mera contrapposizione di una lettura alternativa.
• Chi denuncia in cassazione la violazione dei canoni interpretativi del contratto deve indicare in modo specifico quali regole siano state violate e in che modo il giudice di merito se ne sia discostato; non è sufficiente lamentare genericamente un esito interpretativo sfavorevole.
• Le censure che sollecitano un nuovo apprezzamento delle risultanze istruttorie o dei fatti di causa sono inammissibili in sede di legittimità, salvo che si traducano in una precisa denuncia di violazione di legge o di omesso esame di un fatto decisivo.
• L’omesso esame di un fatto decisivo è configurabile solo quando il fatto allegato sia realmente decisivo e specificamente indicato; la mera riproposizione di deduzioni di merito o di prove non dimostra, di per sé, il vizio denunciato.
• Ai fini dell’ammissibilità, il ricorso e il controricorso devono contenere una chiara e concreta individuazione delle ragioni di critica e di contrasto, non bastando richiami generici o assertivi agli atti di causa.
• La circostanza che l’ottenimento di un titolo amministrativo richieda ulteriori adempimenti non è decisiva, se il giudice di merito accerta che tali adempimenti avrebbero potuto essere curati anche dall’altra parte del rapporto.
• Quando il contratto attribuisce a entrambe le parti una mera legittimazione ad attivarsi verso la pubblica amministrazione, senza porre l’onere di attivazione su una sola di esse, non può automaticamente imputarsi il mancato rilascio del titolo a una sola parte.
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