Cassazione Civile, Ordinanza n. 27663/2025 del 16/10/2025

Esito

La controversia

Una proprietaria di immobili, poi affiancata da un altro interveniente avente titolo, aveva agito per accertare l'esistenza di una servitù di passaggio pedonale e carraio a favore delle aree di sua proprietà e per ottenere che fosse dichiarato che tale servitù non fosse limitata dalla possibilità per il titolare del fondo gravato di collocarvi cicli, motocicli o altre opere. La pretesa si fondava su un rogito del 1925, con il quale, secondo i ricorrenti, era stata costituita una servitù di accesso e passaggio reciproca a favore dei fondi allora alienati. Il tribunale aveva riconosciuto la servitù solo in parte, escludendola per una porzione del subalterno 19; la corte d'appello, in parziale riforma, aveva ordinato la rimozione di cartelli e opere ostative al passaggio, ma aveva confermato il rigetto della domanda di estensione del diritto su tutta l'area del sub 19, ritenendo decisiva la riserva contenuta nel rogito del 1925, ossia la facoltà dei venditori di costruire un muretto alto non oltre un metro, interpretata come indice della volontà di escludere il passaggio su quella porzione. Nel ricorso per cassazione venivano dedotti quattro motivi: violazione degli artt. 2644 e 2650 c.c. per mancata verifica della pubblicità immobiliare; violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per asserita esclusione di prove legali sulla trascrizione; omesso esame della nota di trascrizione decisiva; nullità della motivazione perché la decisione sarebbe stata fondata su presunzioni apodittiche, estendendo indebitamente la riserva di costruzione del muretto anche agli acquisti diversi da quello espressamente menzionato. La Suprema Corte ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché non colpiva la ratio decidendi; ha respinto il secondo perché non vi era stata alcuna violazione delle regole sulle prove; ha considerato infondati il terzo e il quarto, affermando che la nota di trascrizione rileva ai soli fini dell'opponibilità ai terzi e che, nel caso concreto, dalle due note risultava comunque opponibile ai ricorrenti la limitazione della servitù, in quanto la diversa disciplina pattizia dei due acquisti del 1925 escludeva l'estensione del passaggio sull'area in contestazione. Il ricorso è stato quindi integralmente rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese e all'ulteriore somma ex art. 96 c.p.c. e al contributo unificato aggiuntivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo per difetto di pertinenza alla ratio decidendi e infondati gli altri tre motivi, chiarendo che la corte territoriale non aveva errato nel valorizzare il contenuto del rogito del 1925 e delle note di trascrizione ai fini dell'opponibilità della limitazione della servitù. In particolare, ha ribadito che la pubblicità immobiliare rileva per l'opponibilità ai terzi e che il contenuto delle note di trascrizione, nel caso concreto, mostrava la diversa disciplina pattizia dei due acquisti originari, rendendo opponibile ai ricorrenti la limitazione del passaggio. I ricorrenti sono stati condannati alle spese di legittimità, al pagamento di una somma ulteriore ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., e al versamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2644 c.c.

  Richiamato per gli effetti della trascrizione e la sua funzione di opponibilità ai terzi; la Corte ne esclude la violazione perché la questione non riguardava la costituzione del diritto, ma la sua opponibilità.

• art. 2650 c.c.

  Richiamato sulla continuità delle trascrizioni; la Corte ritiene non pertinente la censura rispetto alla ratio decidendi.

• art. 2659 c.c.

  La nota di trascrizione è il veicolo della conoscibilità legale per i terzi; ai fini dell'opponibilità conta il contenuto della nota, secondo la disciplina della pubblicità immobiliare.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è deducibile solo se il giudice pone a fondamento prove non introdotte dalle parti o esercita poteri officiosi fuori dai casi consentiti; non basta contestare la valutazione delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  La doglianza sulla forza persuasiva attribuita alle prove attiene alla valutazione discrezionale del materiale istruttorio e non integra di per sé vizio di legge.

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Il motivo è inammissibile quando non si confronta con la ratio decidendi della sentenza impugnata.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Usato come parametro per le censure di violazione di legge relative alla trascrizione e alla pubblicità immobiliare.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Usato per le censure di nullità del procedimento e della motivazione apparente.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Invocato per omesso esame di un fatto decisivo, ma la Corte esclude il vizio perché la questione è stata comunque valutata.

• art. 380-bis c.p.c.

  La decisione è resa nel procedimento accelerato per ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati.

• art. 51, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Richiamato solo per escludere l'incompatibilità del consigliere delegato che aveva formulato la proposta.

• art. 52 c.p.c.

  Richiamato per escludere una ragione di astensione/incompatibilità del consigliere delegato.

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  La Corte condanna la parte ricorrente al pagamento di una somma ulteriore per la definizione del giudizio in conformità alla proposta e di una somma in favore della Cassa delle Ammende.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Ricorrono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  È il parametro per quantificare l'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto dell'impugnazione.

Massime di principio

• La nota di trascrizione non costituisce il diritto reale, ma rileva ai fini della sua opponibilità ai terzi: nei rapporti con i terzi estranei all'atto, la portata del diritto si desume dal contenuto della nota nei limiti richiesti dalla disciplina della pubblicità immobiliare.
• Quando la censura in cassazione non si confronta con la vera ratio decidendi della sentenza impugnata, il motivo è inammissibile per difetto di specificità e di riferibilità.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non può essere dedotta per contestare la mera valutazione del materiale probatorio: occorre allegare che il giudice abbia utilizzato prove non introdotte dalle parti o abbia esercitato poteri istruttori fuori dei casi consentiti.
• Se un contratto di compravendita contiene una convenzione accessoria costitutiva di servitù, ai fini dell'opponibilità ai terzi successivi acquirenti assume rilievo la conoscibilità legale risultante dalla trascrizione del titolo, non una conoscenza meramente effettiva o desumibile aliunde.
• Nel giudizio di legittimità, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non sussiste quando il fatto dedotto risulti comunque considerato nella motivazione, anche se il ricorrente ne contesti la valutazione.
• La pronuncia resa con il procedimento accelerato per ricorsi manifestamente infondati può comportare, oltre al rigetto, la condanna alle spese e alle ulteriori somme previste dall'art. 96 c.p.c. e dal contributo unificato supplementare.

Come è indicizzato