Cassazione Civile, Ordinanza n. 15167/2026 del 20/05/2026

Esito

La controversia

Una società e i suoi soci avevano impugnato avvisi di accertamento relativi all'anno d'imposta 2005, con i quali l'amministrazione finanziaria aveva attribuito alla società un maggior reddito d'impresa, ritenendo che il prezzo dichiarato per la cessione di alcuni immobili fosse inferiore al corrispettivo effettivo. La Commissione provinciale aveva respinto i ricorsi; la Commissione regionale, in appello, aveva invece annullato gli accertamenti ritenendo non idonei gli indizi addotti dall'Ufficio (tra cui il confronto con valori di mercato, informazioni da agenzie immobiliari e il dato del mutuo concesso agli acquirenti). L'amministrazione ha quindi proposto ricorso per cassazione denunciando violazione dell'art. 39 d.P.R. n. 600 del 1973, dell'art. 54 d.P.R. n. 633 del 1972, degli artt. 2697 e 2729 c.c., sostenendo che il valore normale degli immobili e il finanziamento bancario costituirebbero elementi idonei a fondare la pretesa, e che la CTR avrebbe erroneamente escluso la valenza presuntiva degli indizi e omesso di considerare l'assenza di prova contraria dei contribuenti.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha chiarito che, per gli atti anteriori al 4 luglio 2006, lo scostamento tra corrispettivo dichiarato e valore normale degli immobili non integra una presunzione legale relativa, ma solo una presunzione semplice, soggetta alla verifica di gravità, precisione e concordanza. Ha inoltre rilevato che la valutazione circa la sussistenza di tali requisiti e l'idoneità degli indizi appartiene al giudice di merito e non è rivalutabile in sede di legittimità. Poiché la CTR aveva motivatamente escluso la precisione e concordanza degli elementi addotti dall'Ufficio, la censura è stata ritenuta infondata. Nessuna statuizione sulle spese, per mancata attività difensiva degli intimati.

Norme richiamate

• art. 39 d.P.R. n. 600 del 1973

  Per le cessioni di immobili, nella versione applicabile ratione temporis, la norma non consente di attribuire al valore normale dell'immobile efficacia di presunzione legale per gli atti anteriori al 4 luglio 2006; dopo le modifiche e la successiva soppressione delle presunzioni legali, resta comunque il regime delle presunzioni semplici nei limiti temporali indicati dalla legge.

• art. 54 d.P.R. n. 633 del 1972

  Analoga disciplina vale ai fini IVA: lo scostamento dal valore normale non opera, per gli atti pregressi, come presunzione legale relativa ma come elemento indiziario da valutare ex art. 2729 c.c.

• art. 2697 c.c.

  La Corte respinge la censura che tende a spostare l'onere probatorio, ribadendo che nel caso concreto l'Ufficio doveva fondare la pretesa su presunzioni semplici dotate dei requisiti richiesti e che il giudice di merito ha correttamente valutato gli elementi disponibili.

• art. 2729 c.c.

  Lo scostamento del prezzo dichiarato dal valore normale e gli ulteriori dati raccolti possono rilevare solo come presunzioni semplici, che devono essere gravi, precise e concordanti; la verifica di tali requisiti è rimessa al giudice di merito.

• art. 35 d.l. n. 223 del 2006

  La modifica normativa viene richiamata solo per spiegare il quadro legislativo in cui il valore normale è stato utilizzato dall'amministrazione, ma non consente di attribuire al dato efficacia presuntiva legale per l'annualità in contestazione.

• art. 35, comma 23-bis, d.l. n. 223 del 2006

  La presunzione relativa collegata ai mutui o finanziamenti per l'acquisto di immobili è evocata dalla ricorrente, ma la Corte ne esclude l'applicazione al caso concreto per ragioni temporali e per difetto di un'efficacia legale operante nell'annualità 2005.

• art. 24 legge n. 88 del 2009

  La Corte richiama la soppressione, con efficacia retroattiva, delle presunzioni legali relative sul valore normale degli immobili, in quanto incompatibili con il diritto unionale.

• art. 1, comma 265, legge n. 244 del 2007

  Per gli atti formati anteriormente al 4 luglio 2006, il valore normale non ha efficacia di presunzione legale ma solo di presunzione semplice, da valutare ex art. 2729 c.c.

Massime di principio

• Nelle cessioni immobiliari anteriori al 4 luglio 2006, lo scostamento tra prezzo dichiarato e valore normale del bene non integra una presunzione legale relativa di maggior corrispettivo, ma soltanto una presunzione semplice.
• Quando l'amministrazione fonda l'accertamento su presunzioni semplici, gli elementi indiziari devono presentare congiuntamente i requisiti di gravità, precisione e concordanza.
• La verifica della sussistenza dei requisiti delle presunzioni semplici e la valutazione dell'attendibilità degli indizi appartengono al giudice di merito e non sono, di regola, rivalutabili in cassazione.
• Non è consentito in sede di legittimità ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio sotto la veste di violazione di legge, se la censura mira in realtà a contestare l'apprezzamento delle prove compiuto dal giudice di merito.

Come è indicizzato