Cassazione Civile, Ordinanza n. 05661/2025 del 03/03/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da uno sfratto per morosità relativo a un immobile locato per uso commerciale. La locatrice sosteneva che la conduttrice, subentrata nel contratto a seguito di cessione d'azienda, non avesse pagato i canoni da febbraio a giugno 2014, chiedendo la risoluzione del contratto. La conduttrice eccepiva la legittimità della sospensione del pagamento ex art. 1460 c.c., deducendo l'inadempimento della locatrice agli obblighi di cui agli artt. 1571 e 1575 c.c., con conseguente impossibilità di svolgere l'attività commerciale nell'immobile; chiedeva inoltre restituzione di canoni e caparra, risoluzione per fatto e colpa della locatrice e risarcimento danni, poi integrando la domanda con ulteriori richieste risarcitorie. In primo grado la domanda riconvenzionale formulata con memoria integrativa fu ritenuta inammissibile e fu accolta la risoluzione per inadempimento della conduttrice. In appello la conduttrice dedusse l'errata declaratoria di inammissibilità della riconvenzionale e la violazione dell'art. 1460 c.c.; la Corte d'appello ritenne ammissibile la domanda riconvenzionale ma la rigettò nel merito, giudicando ingiustificata e contraria a buona fede la sospensione del pagamento dei canoni. In cassazione la ricorrente denunciò, da un lato, un contrasto insanabile tra motivazione e dispositivo per avere la Corte d'appello accolto il motivo sull'ammissibilità della riconvenzionale ma poi rigettato la stessa domanda; dall'altro, l'erronea interpretazione e applicazione dell'art. 1460 c.c. in relazione agli artt. 1571, 1575 e 1671 c.c., chiedendo in sostanza una diversa valutazione dei fatti e delle prove per riconoscere la sussistenza di un legittimo motivo di sospensione del pagamento dei canoni.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto manifestamente infondato il primo motivo perché la Corte d'appello, una volta accolto il motivo sul rito e riconosciuta l'ammissibilità della domanda riconvenzionale, ha legittimamente deciso anche nel merito la domanda stessa, rigettandola dopo aver escluso la fondatezza dell'eccezione di inadempimento e confermato la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice all'obbligo principale di pagamento dei canoni. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché, pur formalmente prospettato come violazione di legge, mirava in realtà a una rivalutazione del merito e della ricostruzione dei fatti, attività preclusa in sede di legittimità. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di cassazione e all'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1460 c.c.

  L'eccezione di inadempimento non può giustificare la sospensione del pagamento dei canoni quando la condotta del creditore/locatore non integri un inadempimento tale da rendere conforme a buona fede la sospensione stessa; la valutazione della sua fondatezza richiede un apprezzamento di merito non sindacabile se correttamente motivato.

• artt. 1571 e 1575 c.c.

  Richiamati come obblighi del locatore nella locazione; la Corte di merito ha escluso che il loro asserito inadempimento giustificasse la sospensione dei canoni.

• art. 1671 c.c.

  Citato dalla ricorrente nel motivo di ricorso, ma non risulta dalla decisione alcuna specifica applicazione sostanziale della norma; il richiamo è riportato come parte della censura.

• art. 156 c.p.c.

  La dedotta nullità per contrasto tra motivazione e dispositivo è stata esclusa perché la Corte d'appello ha correttamente distinto tra ammissibilità della domanda in rito e suo rigetto nel merito.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Il motivo formalmente denunciava violazione di legge, ma è stato reputato inammissibile perché diretto in realtà a ottenere una rivalutazione del merito.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Richiamato per affermare il limite del sindacato di legittimità sulla ricostruzione dei fatti, secondo i criteri fissati dalle Sezioni Unite nn. 8053 e 8054 del 2014.

• art. 667 c.p.c.

  Invocato in relazione all'ammissibilità della domanda riconvenzionale proposta con memoria integrativa nel procedimento di sfratto.

• art. 447-bis c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente come parametro processuale per sostenere l'ammissibilità della riconvenzionale nel rito locatizio.

• art. 426 c.p.c.

  Citato dalla ricorrente nel censurare la declaratoria di inammissibilità della domanda riconvenzionale nel primo grado.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Applicato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  Norma richiamata quale fonte dell'inserimento del comma 1-quater dell'art. 13 d.P.R. 115/2002.

Massime di principio

• Nel giudizio di appello il giudice che accolga un motivo di rito relativo all'ammissibilità di una domanda deve poi esaminarne anche il merito, se la domanda è stata effettivamente proposta e devoluta alla sua cognizione; non vi è contrasto tra motivazione e dispositivo se l'accoglimento riguarda solo il profilo processuale mentre il rigetto riguarda il contenuto sostanziale della pretesa.
• L'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. non legittima automaticamente la sospensione del pagamento del canone: occorre verificare, in concreto, la gravità dell'altrui inadempimento e la conformità della sospensione al canone di buona fede.
• In sede di legittimità non è consentito ottenere, sotto la veste della violazione di legge, una nuova valutazione dei fatti e delle prove compiuta dai giudici di merito; la Corte di cassazione può censurare la ricostruzione fattuale solo nei ristretti limiti del vizio motivazionale tipizzato.
• La dedotta nullità per contrasto tra motivazione e dispositivo sussiste solo quando la decisione sia intrinsecamente incoerente; non ricorre se il dispositivo di rigetto segue coerentemente a una valutazione di merito sfavorevole, anche dopo un accoglimento parziale del motivo di appello sul rito.

Come è indicizzato