Cassazione Civile, Ordinanza n. 06977/2025 del 16/03/2025

Esito

La controversia

Le proprietarie di unità abitative in un complesso immobiliare hanno agito contro la società proprietaria del fondo adiacente, deducendo che la costruzione di un nuovo fabbricato era avvenuta in violazione delle distanze legali. Chiedevano l'arretramento dell'edificio sino alla distanza di legge e il risarcimento del danno. Il tribunale aveva accolto entrambe le domande; la corte d'appello aveva confermato l'arretramento ma escluso il risarcimento. La società ricorrente ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione dell'art. 873 c.c. e dell'art. 9 d.m. 1444/1968, sostenendo che, essendo l'area in zona B2 disciplinata dallo strumento urbanistico comunale, non avrebbe dovuto applicarsi la distanza di dieci metri prevista dal decreto ministeriale e che la successiva interpretazione autentica del d.l. 32/2019 escluderebbe l'applicazione delle distanze del decreto fuori dalla zona C; 2) violazione delle norme sulle distanze in relazione allo strumento urbanistico comunale, lamentando che la disciplina locale, conforme allo strumento urbanistico, consentirebbe una diversa misurazione, soprattutto quanto agli aggetti/balconi, e criticando il mancato recepimento della consulenza tecnica di primo grado; 3) violazione dell'art. 873 c.c. e dell'art. 9 d.m. 1444/1968, assumendo che la distanza minima di dieci metri varrebbe solo quando entrambe le pareti siano finestrate, mentre nel caso concreto una sola parete lo era, con conseguente applicabilità della distanza di cinque metri prevista dal regolamento comunale e già rispettata.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la Corte d'appello aveva accertato che gli immobili si trovavano in zona B2 e aveva correttamente applicato la disciplina delle distanze minime; l'interpretazione autentica introdotta dal d.l. 32/2019 è stata ritenuta irrilevante per il caso concreto, poiché riferita alla diversa zona C. Ha respinto anche il secondo motivo affermando che lo strumento urbanistico comunale deve rispettare le distanze minime inderogabili fissate dall'art. 9 d.m. 1444/1968 e che un criterio di calcolo che escluda i balconi è contra legem, poiché i balconi sono corpi di fabbrica computabili ai fini delle distanze. Ha infine rigettato il terzo motivo ribadendo il principio secondo cui la distanza minima di dieci metri si applica anche quando una sola delle pareti fronteggiantisi sia finestrata. La ricorrente è stata condannata alle spese di lite e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 873 c.c.

  Richiama la disciplina generale delle distanze tra costruzioni, integrata dalle prescrizioni urbanistiche inderogabili quando applicabili.

• art. 9 d.m. 1444/1968

  Le distanze minime tra fabbricati previste dal decreto hanno efficacia immediata e inderogabile; si applicano anche con una sola parete finestrata e i balconi vanno computati nel calcolo della distanza.

• art. 5, lettera b-bis del d.l. 32/2019

  L'interpretazione autentica è stata ritenuta riferita alla sola zona C e quindi non rilevante nel caso deciso, che riguardava una zona B2.

• art. 2 d.m. 1444/1968

  Serve per l'individuazione delle zone territoriali omogenee da parte dello strumento urbanistico comunale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Fondamento del raddoppio o ulteriore importo del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Parametro di calcolo dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

• art. 31 delle norme tecniche di attuazione dello strumento urbanistico comunale

  Invocato dalla ricorrente, ma ritenuto non idoneo a derogare alla distanza minima inderogabile del d.m. 1444/1968.

• art. 87 delle norme tecniche di attuazione dello strumento urbanistico comunale

  Richiamato nel ricorso, senza che la Corte vi riconosca efficacia derogatoria rispetto alle distanze legali.

Massime di principio

• Lo strumento urbanistico comunale, quando individua zone territoriali omogenee, deve rispettare le distanze minime tra fabbricati fissate dall'art. 9 d.m. 1444/1968; se prevede distanze inferiori o non le disciplina, la norma ministeriale si sostituisce automaticamente alla disciplina locale.
• L'interpretazione autentica che limiti l'ambito applicativo dell'art. 9 d.m. 1444/1968 va riferita solo alla zona espressamente indicata dal legislatore e non può essere estesa ad altre zone non contemplate.
• Ai fini delle distanze tra fabbricati, i balconi costituiscono corpi di fabbrica computabili nel calcolo della distanza legale; un regolamento edilizio che ne escluda la misurazione è contrario alla disciplina inderogabile.
• La distanza minima di dieci metri tra fabbricati si applica anche quando soltanto una delle pareti fronteggiantisi sia finestrata, essendo sufficiente la presenza di finestre su una delle superfici contrapposte.

Come è indicizzato