Cassazione Civile, Ordinanza n. 33809/2025 del 23/12/2025

Esito

La controversia

I proprietari di unità immobiliari in una palazzina di Maltignano hanno opposto un decreto ingiuntivo richiesto dall'amministratore condominiale e, in via riconvenzionale, hanno chiesto di accertare la nullità o comunque l'illegittimità della costituzione del condominio tra due palazzine, sostenendo che i fabbricati fossero autonomi e privi di beni o spazi comuni. Dopo la sospensione del giudizio e la riassunzione davanti al Tribunale, il condominio ha chiesto l'accertamento dell'esistenza di un supercondominio tra le due palazzine, valorizzando gli interventi di ampliamento del 2012, la CTU e alcuni atti assembleari. La Corte d'appello ha confermato l'esistenza del supercondominio. Con il ricorso per cassazione gli opponenti hanno dedotto: 1) violazione dell'art. 2909 c.c., sostenendo che il giudicato formatosi in un precedente giudizio ex art. 1171 c.c., conclusosi con ordine di demolizione dell'ampliamento per violazione delle distanze legali, avrebbe implicitamente escluso il supercondominio; 2) omesso esame di un fatto decisivo, cioè che quella sentenza non prevedeva alcun supercondominio; 3) violazione degli artt. 1117 e 1117-bis c.c., perché la corte territoriale avrebbe erroneamente desunto il supercondominio da una mera fruizione comune di spazi e servizi, senza proprietà comune; 4) omesso esame del fatto che la CTU non aveva accertato l'esistenza di una proprietà comune tra i fabbricati.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la precedente sentenza invocata, resa in un giudizio contro il costruttore per violazione delle distanze legali, non era opponibile al condominio e comunque non comportava automaticamente l'esclusione di un supercondominio, poiché le norme sulle distanze possono operare anche nei rapporti condominiali se compatibili con l'art. 1102 c.c. Ha dichiarato inammissibili il secondo e il quarto motivo per il divieto di cui all'art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c., essendovi doppia conforme tra primo e secondo grado. Ha dichiarato inammissibile anche il terzo motivo perché non si confrontava con la ratio decidendi della sentenza impugnata: il supercondominio non era stato affermato solo sulla base della CTU e della mera fruizione di servizi, ma anche sulla base del regolamento condominiale con allegati e di delibere assembleari non impugnate, che richiamavano entrambe le palazzine e ne disciplinavano unitariamente i millesimi. È stata inoltre disposta la sola statuizione sul contributo unificato aggiuntivo, senza condanna alle spese per la mancata costituzione dell'intimato.

Norme richiamate

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato invocato non era idoneo a escludere automaticamente l'esistenza di un supercondominio, perché formatosi in un diverso giudizio contro il costruttore e non opponibile al condominio rimasto estraneo a quel processo.

• art. 1171 c.c.

  La precedente lite richiamata dai ricorrenti era un giudizio promosso ai sensi di questa norma per la repressione di una violazione delle distanze legali.

• art. 1102 c.c.

  Le norme sulle distanze legali nei rapporti tra condomini o tra condomini e condominio operano se compatibili con l'uso della cosa comune; non esiste un principio di inapplicabilità assoluta che faccia discendere automaticamente l'inesistenza di un supercondominio.

• art. 1117 c.c.

  Per configurare un supercondominio è necessario che esista una proprietà comune a favore degli edifici interessati, sulla quale insistano cose, impianti o servizi comuni.

• art. 1117-bis c.c.

  La disciplina del supercondominio richiede la presenza di beni, impianti o servizi comuni riconducibili a una proprietà comune tra edifici; la sola fruizione comune di spazi o servizi su proprietà esclusiva non basta.

• art. 348-ter c.p.c.

  In presenza di doppia conforme di merito, il motivo di ricorso per cassazione ex art. 360 n. 5 c.p.c. è inammissibile nei limiti previsti dalla norma.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È la norma processuale richiamata per denunciare la violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  È la norma invocata per i motivi di omesso esame di fatti decisivi; tali censure sono state dichiarate inammissibili per la doppia conforme.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Sussistendo i presupposti processuali, è dovuto l'ulteriore contributo unificato a carico dei ricorrenti, se dovuto.

Massime di principio

• Il giudicato formatosi in un giudizio tra soggetti diversi non può essere automaticamente opposto a chi non abbia partecipato a quel processo, salvo che ne ricorrano i presupposti di efficacia soggettiva e oggettiva.
• La violazione delle distanze legali tra edifici non esclude di per sé l'esistenza di un rapporto condominiale o di supercondominio: occorre verificare la compatibilità della disciplina delle distanze con le regole sull'uso della cosa comune.
• Per configurare un supercondominio non è sufficiente la mera utilizzazione comune di spazi o servizi; è necessaria la presenza di un bene, impianto o servizio riconducibile a proprietà comune tra i fabbricati interessati.
• Nel giudizio di cassazione, il motivo che censura la motivazione o l'omesso esame di fatti decisivi è inammissibile se la decisione di primo e secondo grado è conforme e il ricorrente non si confronta con tutte le rationes decidendi poste a base della sentenza impugnata.
• Quando la sentenza d'appello conferma integralmente la decisione di primo grado sulla base di una pluralità di autonome argomentazioni non impugnate specificamente, il ricorso che colpisce solo una di esse è inammissibile o infondato per difetto di censura completa.

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