Cassazione Civile, Ordinanza n. 25200/2026 del 10/09/2026

Esito

La controversia

Il Comune ha impugnato per cassazione la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio che aveva confermato l’annullamento degli avvisi di accertamento IMU relativi agli anni 2012 e 2013. I giudici di merito avevano ritenuto che il terreno, pur qualificato come edificabile dal piano regolatore generale, fosse di fatto inedificabile per la presenza di un vincolo idrogeologico R4 e di un vincolo di alluvione o esondazione. Con l’unico motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., il Comune ha dedotto la violazione e falsa applicazione dell’art. 5 e dell’art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 504/1992, come interpretati dalle disposizioni di interpretazione autentica richiamate, sostenendo che il vincolo idrogeologico non escludeva automaticamente la natura edificabile dell’area, ma poteva incidere soltanto sulla determinazione del valore venale e, quindi, sulla base imponibile, salvo che fosse accertata un’inedificabilità assoluta.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il ricorso. Ha ribadito che, ai fini IMU, la natura edificabile dell’area deve essere desunta dalla qualificazione attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione regionale o dall’adozione degli strumenti attuativi. I vincoli conformativi, compreso il vincolo idrogeologico, non eliminano di per sé la natura edificabile del terreno, ma incidono sulla concreta valutazione del valore venale. Soltanto quando le limitazioni comprimano fino ad annullare completamente la vocazione edificatoria, determinando un vincolo di inedificabilità assoluta, può venire meno il presupposto impositivo. La CTR aveva invece attribuito rilievo decisivo alla presenza del vincolo, senza accertare concretamente se esso comportasse un’inedificabilità assoluta. La sentenza impugnata è stata pertanto cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, cui è stata demandata anche la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2, comma 1, lett. b), d.lgs. n. 504/1992

  «per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità»

  La natura edificabile ai fini tributari deriva dalla qualificazione dell’area nello strumento urbanistico generale adottato, anche prima dell’approvazione regionale e dell’adozione degli strumenti attuativi.

• art. 5, d.lgs. n. 504/1992

  La base imponibile delle aree edificabili è determinata in relazione al valore venale; i vincoli che riducono le potenzialità edificatorie incidono sul valore venale e quindi sulla base imponibile, salvo il caso di inedificabilità assoluta.

• art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011, convertito dalla l. n. 214/2011

  La disciplina IMU richiama, per la nozione di area fabbricabile, la definizione contenuta nell’art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 504/1992.

• art. 11-quaterdecies, comma 16, d.l. n. 203/2005, convertito dalla l. n. 248/2005

  Disposizione di interpretazione autentica della nozione di area fabbricabile ai fini dell’imposizione locale.

• art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006, convertito dalla l. n. 248/2006

  Conferma, quale disposizione di interpretazione autentica, della rilevanza della qualificazione urbanistica dell’area ai fini fiscali.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Norma processuale in base alla quale è stato denunciato il vizio di violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 20, comma 8, D.P.R. n. 380/2001

  Richiamato per evidenziare che il vincolo idrogeologico comporta, in via generale, un regime autorizzatorio aggiuntivo e graduato, non necessariamente un’inedificabilità assoluta.

Massime di principio

• Ai fini IMU, un’area è edificabile quando tale qualificazione risulta dal piano regolatore generale adottato dal Comune, anche se il piano non è ancora stato approvato dalla Regione e non sono stati adottati gli strumenti urbanistici attuativi.
• Lo jus edificandi e lo jus valutandi operano su piani distinti: l’aspettativa edificatoria può rendere il terreno fiscalmente valutabile secondo il criterio del valore venale anche prima del perfezionamento delle procedure urbanistiche.
• La presenza di un vincolo idrogeologico, di esondazione o di alluvione non esclude automaticamente la natura edificabile dell’area, ma incide normalmente sulla determinazione del suo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile.
• Per escludere il presupposto IMU non è sufficiente accertare l’esistenza di un vincolo che condizioni l’edificabilità: occorre verificare in concreto se le limitazioni comprimano fino ad annullare completamente la vocazione edificatoria, configurando un’inedificabilità assoluta.
• Il giudice tributario deve valutare concretamente l’incidenza dei vincoli derivanti da piani sovraordinati sulla vocazione edificatoria del terreno, senza attribuire rilievo decisivo e automatico alla sola loro esistenza.

Come è indicizzato