Cassazione Civile, Ordinanza n. 25201/2026 del 10/09/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento ICI per l'anno 2011 emesso dal Comune in relazione a terreni situati nel territorio comunale e qualificati dallo strumento urbanistico come destinati, tra l'altro, a verde pubblico attrezzato e area scolastica. La contribuente impugnava l'atto sostenendo, sulla base anche di una perizia, che i terreni non fossero edificabili e che il valore fosse stato determinato in modo non corretto. La Commissione tributaria regionale accoglieva l'impugnazione, ritenendo che la destinazione a verde pubblico attrezzato e a servizi scolastici escludesse la natura edificabile delle aree e che la stima comunale fosse genericamente fondata su valori riferiti ad altro anno e su dati OMI. Il Comune proponeva ricorso per cassazione con due motivi. Con il primo denunciava la violazione degli artt. 2 e 5 del d.lgs. n. 504/1992 e dell'art. 36, comma 2, del d.l. n. 223/2006, sostenendo che la nozione di edificabilità ai fini ICI non coincide con la sola possibilità di edilizia abitativa e che sono tassabili anche le aree qualificate edificabili dal piano regolatore e destinate a verde pubblico attrezzato. Con il secondo denunciava, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., l'omesso esame di un fatto decisivo, rappresentato dalle modalità della stima comunale, effettuata sulla base delle indicazioni dell'ufficio tecnico e con differenziazione dei valori secondo le diverse destinazioni urbanistiche.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati entrambi i motivi, esaminati congiuntamente. Ha affermato che, ai fini ICI, l'edificabilità dell'area deve essere desunta dalla qualificazione attribuita dal piano regolatore generale, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione degli strumenti attuativi. La destinazione a servizi pubblici, verde pubblico attrezzato, parco o impianti di interesse generale non esclude di per sé il carattere edificabile dell'area: tali destinazioni possono incidere sul valore venale, in relazione alle concrete e attuali potenzialità edificatorie, ma non sulla tassabilità. Devono essere distinti i vincoli assoluti di inedificabilità, che escludono la natura edificabile, dai vincoli conformativi o di destinazione, che la presuppongono e possono soltanto ridurre il valore. La CTR ha quindi erroneamente confuso il piano della tassabilità con quello della determinazione del valore e non ha esaminato adeguatamente la circostanza, dedotta dal Comune, che la stima fosse stata effettuata sulla base del più probabile valore di mercato e con valori differenziati per le varie destinazioni urbanistiche. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2, comma 1, lett. b), d.lgs. n. 504/1992

  «per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità»

  La qualificazione di area fabbricabile ai fini ICI dipende dalla possibilità edificatoria risultante dagli strumenti urbanistici o dalle effettive possibilità di edificazione; la destinazione a servizi pubblici o a verde attrezzato non esclude automaticamente tale qualificazione.

• art. 5 d.lgs. n. 504/1992

  La base imponibile ICI delle aree fabbricabili è determinata in relazione al valore venale in comune commercio, tenendo conto delle concrete potenzialità edificatorie e dei vincoli o delle destinazioni urbanistiche incidenti sul valore.

• art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006, convertito dalla legge n. 248/2006

  La disposizione, quale norma di interpretazione autentica, conferma che l'edificabilità ai fini fiscali deriva dalla qualificazione dell'area nello strumento urbanistico generale, anche prima del perfezionamento dell'iter urbanistico.

• art. 11-quaterdecies, comma 16, d.l. n. 203/2005, convertito dalla legge n. 248/2005

  La disposizione è richiamata insieme all'art. 36, comma 2, del d.l. n. 223/2006 quale norma di interpretazione autentica della nozione di area fabbricabile prevista dal d.lgs. n. 504/1992.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Costituisce il parametro processuale della denuncia di violazione o falsa applicazione delle norme di diritto formulata con il primo motivo.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Costituisce il parametro processuale della denuncia di omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, formulata con il secondo motivo.

Massime di principio

• Ai fini ICI, un'area è edificabile quando tale qualificazione risulta dal piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione degli strumenti urbanistici attuativi.
• La nozione di edificabilità rilevante ai fini fiscali non coincide con la sola destinazione a edilizia abitativa: l'inclusione dell'area in una zona destinata a servizi pubblici, verde pubblico attrezzato, parchi o impianti di interesse generale non esclude di per sé il carattere edificabile.
• I vincoli conformativi o di destinazione urbanistica possono ridurre il valore venale dell'area in rapporto alle sue concrete potenzialità edificatorie, ma non ne escludono automaticamente la tassabilità; la natura edificabile viene meno in presenza di un vincolo assoluto di inedificabilità.
• La determinazione della tassabilità dell'area e la quantificazione del suo valore venale sono piani distinti: una limitazione delle facoltà edificatorie può incidere sulla base imponibile senza eliminare la qualificazione dell'area come fabbricabile.
• Nel determinare il valore venale di un'area fabbricabile soggetta a specifiche destinazioni urbanistiche, l'ente impositore deve considerare le concrete potenzialità edificatorie e può differenziare i valori in relazione alle diverse destinazioni; il giudice deve esaminare tale metodologia prima di annullare integralmente l'accertamento.

Come è indicizzato