Cassazione Civile, Ordinanza n. 29303/2023 del 23/10/2023

Esito

La controversia

Un soggetto locatore aveva concesso in locazione, dal 1992, un appartamento di sua proprietà destinato all’uso alberghiero a una società che gestiva un albergo. Alla cessazione del rapporto, il locatore aveva ottenuto licenza per finita locazione e, al rilascio, aveva contestato il grave degrado dell’immobile, chiedendo: risarcimento dei danni materiali quantificati da accertamento tecnico preventivo, danni non patrimoniali, danni da lucro cessante e restituzione di un’indennità per avviamento commerciale che egli assumeva non dovuta e che aveva pagato. In primo grado il tribunale aveva riconosciuto in parte il risarcimento per i danni all’immobile e aveva escluso il diritto a somme per occupazione; in appello il locatore aveva impugnato la sentenza, mentre la società aveva proposto appello incidentale. Con il ricorso per cassazione il locatore ha dedotto sei motivi: 1) violazione degli artt. 34 e 35 l. n. 392/1978 e 2033 c.c., sostenendo che non spettasse l’indennità per perdita di avviamento perché l’unità era complementare e interna all’albergo e che, comunque, l’indennità versata andasse restituita; 2) violazione degli artt. 2056, 1226 e 1590 c.c. e motivazione apparente sulla riduzione equitativa del risarcimento dei danni materiali, in particolare per la decurtazione del 30% per vetustà; 3) violazione degli artt. 1362 ss. e 2697 c.c. per l’illegittima sottrazione dal danno della somma relativa al rifacimento dell’impianto termico; 4) violazione dell’art. 1591 c.c. e omesso esame di elementi probatori sul lucro cessante, che il ricorrente voleva parametrato al valore di mercato e non al solo canone; 5) violazione degli artt. 2056 e 1226 c.c. e motivazione apparente per la riduzione da sei a quattro mesi del tempo necessario ai lavori di ripristino, con conseguente riduzione del danno; 6) omessa pronuncia ex artt. 99 e 112 c.p.c. sulla domanda di ulteriori mesi di lucro cessante corrispondenti alla durata dell’accertamento tecnico preventivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili il primo, il terzo e il quarto motivo di ricorso; ha accolto il secondo, il quinto e il sesto motivo. La sentenza d’appello è stata quindi cassata limitatamente ai punti accolti, con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa sezione e diversa composizione, anche per le spese. La Corte ha ritenuto infondata la tesi dell’esclusione dell’indennità di avviamento: l’immobile era pacificamente utilizzato dai clienti dell’albergo, come camere aggiuntive della struttura, e la prova contraria spettava al locatore. È stata invece ritenuta apodittica la riduzione equitativa del danno per vetustà, perché la Corte territoriale non aveva spiegato i criteri del taglio del 30% né gli elementi da cui aveva desunto la vetustà stessa. Sono state inoltre ritenute inammissibili le censure che tendevano a una rivalutazione dei fatti e delle prove. Infine, la Corte ha riscontrato un’omessa pronuncia sul motivo di appello relativo agli ulteriori mesi di lucro cessante connessi alla durata dell’ATP.

Norme richiamate

• art. 34 l. 27 luglio 1978, n. 392

  Prevede l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale nei rapporti di locazione ad uso diverso dall’abitazione, quando ricorrano i presupposti di legge.

• art. 35 l. 27 luglio 1978, n. 392

  Esclude l’indennità di avviamento per i rapporti relativi a immobili che non comportino contatti diretti con il pubblico e per gli immobili complementari o interni, tra gli altri, agli alberghi, ma la Corte ne richiede un uso effettivamente complementare e diverso dall’attività principale.

• art. 2033 c.c.

  Richiamato in relazione alla domanda di restituzione dell’indennità asseritamente indebitamente versata.

• art. 2056 c.c.

  Richiamato per la liquidazione del danno risarcibile, secondo criteri coerenti con la disciplina del danno aquiliano.

• art. 1226 c.c.

  La liquidazione equitativa richiede comunque una motivazione trasparente e criteri non arbitrari.

• art. 1590 c.c.

  È richiamato in tema di riconsegna dell’immobile e presunzione delle condizioni in cui esso è stato consegnato al conduttore.

• art. 1362 ss. c.c.

  Richiamati in relazione all’interpretazione del contenuto negoziale, ma la censura è stata ritenuta inammissibile perché si risolveva in una richiesta di diversa ricostruzione fattuale.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per il riparto dell’onere della prova, ma la relativa censura è stata ritenuta inammissibile perché non correttamente formulata e sostanzialmente diretta a ottenere una nuova valutazione delle prove.

• art. 1591 c.c.

  Richiamato per il risarcimento del danno da ritardata restituzione o ulteriore pregiudizio da occupazione, ma la doglianza è stata respinta perché fondata su rivalutazioni di merito.

• art. 99 c.p.c.

  Richiamato insieme all’art. 112 c.p.c. per denunciare l’omessa pronuncia su una domanda di parte.

• art. 112 c.p.c.

  La Corte ha rilevato un’omessa pronuncia del giudice d’appello su uno specifico motivo di gravame.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Usato per denunciare violazioni di legge sostanziale e processuale.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Usato per denunciare errori in procedendo e nullità della sentenza per omessa pronuncia o motivazione apparente.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Usato per denunciare omesso esame di elementi decisivi, ma le censure fattuali sono state in larga parte dichiarate inammissibili.

Massime di principio

• In tema di locazione ad uso diverso, l’esclusione dell’indennità per perdita dell’avviamento prevista dall’art. 35 l. n. 392/1978 richiede che l’immobile rientri effettivamente in una delle ipotesi di esclusione e sia funzionalmente complementare o interno all’attività principale nei termini richiesti dalla norma; se l’unità è concretamente destinata a servire l’attività alberghiera come parte della ricettività offerta al pubblico, l’indennità può spettare.
• Quando la destinazione contrattuale o l’assetto concreto del rapporto rende plausibile l’uso dell’immobile a contatto con il pubblico degli utenti, il locatore che eccepisce una diversa destinazione o una causa di esclusione dell’indennità deve allegare e provare il fatto impeditivo invocato.
• La liquidazione equitativa del danno ex artt. 2056 e 1226 c.c. non può risolversi in una riduzione o in una quantificazione meramente apodittica: il giudice deve indicare i criteri logici e fattuali adottati, così da rendere controllabile la decisione.
• La motivazione è apparente quando il giudice si limita a formule assertive o prudenziali senza spiegare quali elementi probatori abbiano fondato la stima del danno o la percentuale di riduzione applicata.
• Le censure di legittimità non possono essere trasformate in una richiesta di nuova valutazione del materiale probatorio: sono inammissibili i motivi che, sotto la veste della violazione di legge o del vizio motivazionale, perseguono una diversa ricostruzione dei fatti.
• L’omessa pronuncia su uno specifico motivo di appello integra vizio denunciabile in cassazione quando dal testo della sentenza non emerga alcuna decisione, nemmeno implicita, sul punto devoluto al giudice di secondo grado.

Come è indicizzato