Cassazione Civile, Ordinanza n. 17257/2026 del 01/06/2026

Esito

La controversia

La lite nasce da un intervento edilizio realizzato su un fondo confinante rispetto a quello del ricorrente. Il proprietario confinante ha chiesto la riduzione in pristino e il risarcimento del danno assumendo che la società avesse costruito, sul confine comune, un manufatto in violazione delle distanze legali: secondo la sua prospettazione il permesso di costruire autorizzava un piano totalmente interrato, mentre l'opera eseguita sarebbe stata invece un piano seminterrato abusivo o comunque difforme, con conseguente inapplicabilità delle deroghe urbanistiche invocate. Ha quindi censurato la sentenza d'appello per violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., dell'art. 873 c.c., dell'art. 14 delle N.T.A. del P.R.G. e dell'art. 44 del regolamento edilizio comunale, sostenendo che la Corte territoriale avesse recepito acriticamente le conclusioni del c.t.u., senza verificare che non ricorressero i presupposti della disciplina derogatoria sui 'piccoli lotti residui' e sulle costruzioni consentite sul confine a muro cieco per fronti non superiori a trenta metri.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati i due motivi, riunendoli per continuità argomentativa. Ha affermato che le norme urbanistiche locali e regolamentari sulle distanze sono integrative dell'art. 873 c.c. e devono essere applicate dal giudice; ha quindi rilevato che la Corte d'appello aveva errato nel considerare conforme l'opera limitandosi a richiamare l'art. 44 del regolamento edilizio, senza verificare in fatto il presupposto indispensabile della deroga, cioè la qualificabilità dell'area come 'piccoli lotti residui'. Inoltre, ha evidenziato che l'art. 14 delle N.T.A. imponeva una distanza minima dal confine pari alla metà dell'altezza del fronte, comunque non inferiore a cinque metri, e che la deroga per costruzioni sotterranee o muri di cinta non poteva estendersi automaticamente a un manufatto solo seminterrato. La sentenza impugnata è stata dunque cassata con rinvio alla Corte d'appello di Catanzaro in diversa composizione, che dovrà riesaminare la domanda applicando i principi indicati e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  richiamato come norma processuale asseritamente violata per l'omesso o acritico esame delle prove

• art. 116 c.p.c.

  richiamato come norma processuale asseritamente violata per la valutazione non corretta delle risultanze istruttorie

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  indicata come vizio dedotto per violazione e falsa applicazione di legge

• art. 873 c.c.

  costituisce la disciplina codicistica delle distanze, integrata dalle prescrizioni urbanistiche locali

• art. 14 N.T.A. del P.R.G. del Comune di Buonvicino

  prevede per i fondi finitimi distanza minima dal confine pari a metà dell'altezza del fronte e comunque non inferiore a cinque metri; la deroga non opera automaticamente per opere solo seminterrate

• art. 44 del Regolamento edilizio del Comune di Buonvicino

  consente, nelle zone B di completamento, l'edificazione sul confine a muro cieco per fronti non superiori a trenta metri, ma solo in presenza del presupposto dei 'piccoli lotti residui'

• art. 17, commi 8 e 9, L. 6 agosto 1967 n. 765

  richiamato per spiegare il quadro dei limiti urbanistici inderogabili e il potere comunale di dettare regole più restrittive

• art. 9 d.m. 2 aprile 1968 n. 1444

  letto come previsione di distanze minime inderogabili, non ostativa a regole comunali più gravose

• art. 33 L. 17 agosto 1942 n. 1150

  richiamato nel quadro dei poteri comunali in materia urbanistica

• artt. 871 e 872 c.c.

  richiamati come base del sistema delle norme edilizie integrative del codice civile

• art. 128 Cost.

  richiamato nel ragionamento sul potere regolamentare comunale, in chiave storica

Massime di principio

• Le prescrizioni dei piani regolatori generali e dei regolamenti edilizi comunali in materia di distanze tra costruzioni e dai confini hanno natura di norme giuridiche integrative dell'art. 873 c.c.; se la loro violazione è dedotta, il giudice deve conoscerle e applicarle d'ufficio.
• La disciplina urbanistica comunale può imporre distacchi più gravosi rispetto al minimo codicistico o statale, purché non scenda sotto i limiti inderogabili fissati dalla legge e dai decreti attuativi.
• Una deroga regolamentare che consenta l'edificazione sul confine va interpretata restrittivamente e può operare solo se ricorrono tutti i presupposti fattuali previsti dalla norma, inclusa la qualificazione dell'area come 'piccoli lotti residui' quando richiesta.
• Non è sufficiente richiamare una norma urbanistica derogatoria per ritenere legittima la costruzione: il giudice di merito deve verificare in concreto la ricorrenza dei presupposti applicativi e motivare sul punto.
• La nozione di costruzione sotterranea o muro di cinta non può essere estesa in via automatica a manufatti seminterrati o a opere che svolgano anche funzione di parete portante o di sostegno, se la disciplina locale distingue espressamente tali ipotesi.

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