Cassazione Civile, Ordinanza n. 33479/2024 del 19/12/2024

Esito

La controversia

Una società conduttrice di un immobile ad uso commerciale, destinato a ristorazione e somministrazione, ha convenuto il locatore chiedendo la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni, oltre alla restituzione di canoni asseritamente pagati in eccedenza. La controversia nasceva dal fatto che, dopo la stipula, l'installazione delle canne fumarie necessarie all'attività risultava ostacolata da danneggiamenti e da diniego/necessità di autorizzazioni condominiali e amministrative; inoltre, emergeva che il piano interrato non avrebbe avuto la medesima destinazione commerciale del piano terra, nonostante il contratto indicasse l'intero immobile. Il locatore resisteva e proponeva domanda riconvenzionale per l'inadempimento della conduttrice, deducendo anche una sublocazione e richiamando la clausola contrattuale con cui la conduttrice dichiarava di aver esaminato i locali e di assumersi l'onere di ottenere i titoli necessari. Il Tribunale rigettava entrambe le domande; la Corte d'appello rigettava l'appello principale e dichiarava improcedibile l'incidentale, ritenendo che la conduttrice avesse assunto il rischio economico della mancata acquisizione dei titoli amministrativi e che il locatore non avesse assunto specifici obblighi in ordine ai permessi. In cassazione la società ricorrente articolava tre motivi: 1) violazione e falsa applicazione dell'art. 1578 c.c., sostenendo che la mancata autorizzazione al cambio di destinazione d'uso del seminterrato dipendesse da un vizio intrinseco dell'immobile taciuto dal locatore; 2) violazione degli artt. 1175, 1374, 1375 e 1362 c.c., deducendo che l'autorizzazione del locatore all'installazione della canna fumaria implicasse necessariamente il potere dispositivo e che il comportamento del locatore fosse contrario a buona fede e correttezza; 3) omesso esame di un fatto decisivo, assumendo che la visura catastale e altri documenti avrebbero mostrato l'erronea indicazione catastale e la non corrispondenza della destinazione del seminterrato, circostanza decisiva per l'inadempimento del locatore. La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili tutti i motivi, ritenendo che le censure mirassero in realtà a una rivalutazione del fatto e non rispettassero gli oneri di specificità e autosufficienza del ricorso; ha inoltre escluso che il rilascio dell'immobile facesse venir meno l'interesse alla decisione e ha condannato la ricorrente alle spese, anche ex art. 96 c.p.c., oltre agli ulteriori oneri di legge.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che il primo motivo non deducesse una vera violazione di legge ma sollecitasse una diversa lettura dei fatti, senza specifica indicazione degli atti e delle affermazioni della sentenza impugnata in contrasto con la norma invocata. Il secondo motivo è stato reputato inammissibile perché fondato su una ricostruzione fattuale non risultante dalla sentenza e, comunque, non idonea a dimostrare una violazione dei canoni di buona fede e correttezza. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di specifica indicazione dei documenti e per mancata dimostrazione della decisività dei fatti allegati, anche alla luce delle ulteriori ragioni poste a base della decisione di merito. La Corte ha anche respinto le eccezioni preliminari della controricorrente sul difetto di interesse e sulla tardività di un documento sopravvenuto. Alla ricorrente sono state liquidate le spese del giudizio di legittimità, oltre a una somma ex art. 96 c.p.c. e al contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 1578 c.c.

  La disposizione è richiamata per affermare che la risoluzione per vizi della cosa locata richiede che la mancata utilizzabilità sia riconducibile a un vizio imputabile al locatore; nel caso concreto la Corte ha escluso che il ricorso dimostrasse un simile presupposto, trattandosi invece di censura fattuale.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato insieme agli artt. 1374 e 1375 c.c. come parametro dei doveri di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto, ma la censura è stata ritenuta inammissibile perché fondata su una ricostruzione di fatto non supportata dalla sentenza.

• art. 1374 c.c.

  Richiamato come criterio di integrazione del contratto, senza che il ricorso abbia validamente dimostrato l'esistenza di obblighi ulteriori in capo al locatore.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato come norma sulla buona fede nell'esecuzione del contratto; la Corte ha escluso che fosse stata dedotta in modo specifico una concreta violazione desumibile dal decisum impugnato.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato come criterio ermeneutico del contratto, ma la censura è stata reputata inammissibile perché non confrontata con le effettive affermazioni della sentenza.

• art. 1102 c.c.

  Evocato dalla ricorrente per sostenere che l'autorizzazione del locatore avrebbe implicato un potere dispositivo sulle parti comuni; la Corte non ha accolto la tesi perché basata su una ricostruzione fattuale non emergente dalla sentenza.

• art. 366 n. 4 c.p.c.

  Richiamato per affermare che il motivo di ricorso per cassazione deve indicare specificamente le norme violate e le affermazioni della sentenza in contrasto con esse.

• art. 366 n. 6 c.p.c.

  Richiamato per l'onere di specifica indicazione degli atti e documenti su cui il ricorso si fonda; la sua inosservanza ha contribuito all'inammissibilità dei motivi.

• art. 369 n. 2 c.p.c.

  Richiamato per l'onere di produzione dei documenti su cui il ricorso si fonda e per la loro corretta individuazione.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È la norma sul vizio di violazione di legge invocata per i primi due motivi, ma la Corte ha ritenuto che le doglianze mirassero in realtà a un riesame del fatto.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Richiamato per chiarire che le doglianze fattuali, se del caso, sarebbero state scrutinabili solo nei limiti dell'omesso esame di un fatto decisivo, non come violazione di legge.

• art. 372, secondo comma, c.p.c.

  Richiamato per dichiarare tardivo il deposito del documento sopravvenuto prodotto dalla controricorrente, perché non avvenuto nei termini previsti.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato come rito di trattazione in adunanza camerale del ricorso.

• art. 96, 3° e 4° comma c.p.c.

  Richiamato ai fini della condanna della ricorrente per lite temeraria o abuso processuale, con liquidazione di una somma ulteriore in favore della controparte e di un importo alla Cassa per le ammende.

• art. 96, 3° co. c.p.c.

  Base della condanna accessoria disposta in favore del controricorrente.

• art. 13 comma 1 quater d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso.

• art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012

  Norma che ha inserito nel sistema l'obbligo dell'ulteriore contributo unificato nei casi previsti dall'art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115/2002.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione, la denuncia di violazione di legge non può risolversi nella richiesta di una nuova valutazione dei fatti: occorre indicare specificamente le affermazioni della sentenza impugnata in contrasto con la norma e confrontarle criticamente con la regola giuridica invocata.
• La censura di violazione dei canoni di buona fede, correttezza e interpretazione del contratto è inammissibile quando si fonda su una ricostruzione fattuale non risultante dalla sentenza o non supportata da una specifica e autosufficiente indicazione degli atti.
• Il motivo ex art. 360, n. 5 c.p.c. richiede l'indicazione di un fatto storico decisivo, oggetto di discussione tra le parti, e la dimostrazione della sua effettiva decisività rispetto alla ratio decidendi; non è sufficiente opporre una diversa lettura documentale.
• In tema di locazione, la risoluzione per vizi della cosa locata o per mancata utilizzabilità dell'immobile presuppone la dimostrazione che l'ostacolo all'uso convenuto sia riconducibile a un difetto imputabile al locatore e non all'assunzione, da parte del conduttore, del rischio di ottenere autorizzazioni e titoli amministrativi.
• L'interesse a impugnare non viene meno per il solo fatto che l'immobile sia stato rilasciato, quando permanga l'interesse alla decisione sulla causa di risoluzione dedotta in giudizio.
• Nel giudizio di legittimità, i documenti prodotti devono essere specificamente individuati e deve esserne spiegata la decisività; in mancanza, il motivo è inammissibile.

Come è indicizzato