Cassazione Civile, Ordinanza n. 32506/2023 del 22/11/2023

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo, cessato alla prima scadenza per disdetta del locatore. Il conduttore aveva contestato la serietà e la realizzabilità dell'intenzione del locatore di destinare l'immobile a studio professionale per l'esercizio dell'attività di ingegnere, deducendo che l'immobile, censito in categoria catastale A/3, non sarebbe stato idoneo a tale destinazione e che, comunque, il mutamento di destinazione d'uso e l'adeguamento catastale avrebbero dovuto essere già realizzati prima della disdetta. In appello aveva inoltre lamentato: a) l'erronea indicazione della data di scadenza del rapporto al 28 febbraio 2016 anziché al 29 febbraio 2016; b) la nullità del decreto di fissazione dell'udienza di primo grado per inosservanza del termine minimo a comparire. In cassazione ha proposto quattro motivi: 1) violazione dell'art. 29 l. n. 392/1978 e omesso esame di fatti decisivi, per avere la Corte d'appello ritenuto seria e realizzabile l'intenzione adibitoria del locatore nonostante la categoria catastale dell'immobile; 2) omessa pronuncia sul quarto motivo di appello e nullità della sentenza/procedimento per violazione dell'art. 112 c.p.c., sostenendo che la Corte avesse confuso nullità sanabile e inesistenza giuridica del decreto di fissazione d'udienza; 3) di nuovo violazione dell'art. 29 l. n. 392/1978 e omesso esame di fatti decisivi, insistendo sull'impossibilità dell'uso programmato e sulla necessità di preventivi atti autorizzativi e lavori prima della disdetta; 4) violazione dell'art. 287 c.p.c. e nullità per violazione dell'art. 100 c.p.c., per avere ritenuto inammissibile, per difetto di interesse, il motivo d'appello relativo all'errore materiale sulla data di cessazione della locazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile l'intero ricorso. Ha ritenuto inammissibili i primi tre motivi perché diretti, in sostanza, a sollecitare una nuova valutazione del merito e perché non colpivano la ratio decidendi della sentenza impugnata: la serietà dell'intenzione del locatore doveva valutarsi ex ante e non era esclusa dalla sola diversa classificazione catastale dell'immobile, in mancanza di prova dell'impossibilità tecnica o giuridica di mutarla; la dedotta omessa pronuncia non era configurabile su una questione processuale; inoltre il vizio del decreto di comparizione era stato comunque sanato dalla rinnovazione dell'udienza e dalla concessione di un termine per integrare le difese. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di specifica indicazione degli atti richiamati, in violazione dell'art. 366, n. 6, c.p.c.; in ogni caso, il provvedimento reso sull'istanza di correzione di errore materiale non era autonomamente impugnabile. Il ricorrente è stato condannato alle spese, distratte in favore del difensore antistatario del controricorrente, con applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 29 l. 27 luglio 1978, n. 392

  Nel diniego di rinnovazione della locazione non abitativa alla prima scadenza, la serietà dell'intenzione del locatore di adibire l'immobile a uso diverso va valutata ex ante; la sola diversa categoria catastale non basta a escluderla se non è provata l'impossibilità tecnica o giuridica di mutarla.

• artt. 27, 28, 30 e 31 l. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamati dal ricorrente in combinazione con l'art. 29; la Corte non ne trae un diverso principio, osservando che l'eventuale permanenza della destinazione originaria può semmai rilevare per un'azione ex post di ripristino del contratto.

• art. 53 Cost.

  Richiamato dal ricorrente come principio antielusivo; la Corte non fonda la decisione su tale norma e non ne ricava un obbligo di compiere preventivamente i lavori o il cambio di destinazione.

• art. 360 c.p.c.

  primo comma, nn. 3, 4 e 5

  La Corte ribadisce che il vizio ex n. 5 riguarda solo l'omesso esame di un fatto storico decisivo e non consente una rivalutazione del merito; il n. 4 non copre l'omessa pronuncia su questioni puramente processuali.

• art. 112 c.p.c.

  L'omessa pronuncia è configurabile solo rispetto a domande o eccezioni di merito, non a questioni processuali; sul punto il ricorso è stato ritenuto inammissibile.

• art. 287 c.p.c.

  Il richiamo all'errore materiale non è stato accolto; il ricorso era comunque inammissibile per difetto di specifica indicazione degli atti e, in ogni caso, il provvedimento di correzione non è autonomamente impugnabile con ricorso ordinario.

• art. 100 c.p.c.

  Il difetto di interesse dedotto rispetto al motivo d'appello sull'errore materiale non è stato ritenuto idoneo a fondare l'ammissibilità del ricorso.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  Il ricorrente deve indicare specificamente gli atti e riportarne il contenuto rilevante; la mancata trascrizione della sentenza di primo grado ha determinato l'inammissibilità del quarto motivo.

• art. 369, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Richiamato insieme all'art. 366, n. 6, per l'onere di specificazione e produzione degli atti rilevanti.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica il rito camerale seguito per la trattazione del ricorso.

• art. 415 c.p.c.

  Il vizio del decreto di fissazione dell'udienza è sanato dalla rinnovazione dell'udienza e dalla concessione di termine per integrare le difese, ove il convenuto si sia costituito e abbia eccepito il vizio.

• art. 177, terzo comma, n. 3, c.p.c.

  Richiamato per affermare l'inimpugnabilità del provvedimento di correzione quando la legge prevede uno speciale mezzo di reclamo.

• art. 288, quarto comma, c.p.c.

  La norma prevede uno specifico mezzo di impugnazione delle sentenze solo per le parti corrette, confermando l'assenza di autonoma impugnabilità del provvedimento di correzione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di inammissibilità del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel diniego di rinnovazione della locazione non abitativa alla prima scadenza per esigenza del locatore di destinare l'immobile a uso personale o professionale, la verifica della serietà dell'intenzione adibitoria va compiuta ex ante, con riferimento al momento della disdetta, e non sulla base di eventi successivi.
• La sola classificazione catastale dell'immobile non basta a escludere la legittimità della disdetta: occorre che il conduttore alleghi e provi una concreta impossibilità tecnica o giuridica di mutare la destinazione programmata.
• Il ricorso per cassazione non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione del merito sotto la veste del vizio motivazionale o della violazione di legge quando la censura investe in realtà l'accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. richiede l'indicazione di un fatto storico preciso, decisivo, discusso tra le parti e specificamente individuato negli atti; non è sufficiente prospettare una diversa lettura del materiale probatorio.
• L'omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. non è configurabile, di regola, rispetto a questioni meramente processuali; in tali casi la censura va veicolata come eventuale errore nella soluzione implicita data dal giudice alla questione.
• La nullità derivante dalla violazione del termine a comparire è sanata dalla costituzione del convenuto; se il vizio è eccepito, il giudice deve fissare una nuova udienza e assegnare un termine per difese integrative, raggiungendosi così lo scopo del contraddittorio.
• Nel giudizio di legittimità, l'onere di specifica indicazione degli atti e del loro contenuto è rigoroso: la mancata trascrizione o localizzazione dell'atto processuale rende inammissibile la censura.
• Il provvedimento di correzione di errore materiale non è, di regola, autonomamente impugnabile con ricorso ordinario, perché non incide sul contenuto decisorio sostanziale della sentenza.

Come è indicizzato