Cassazione Civile, Ordinanza n. 10449/2025 del 22/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un immobile con atto pubblico del 23 luglio 2003. L'acquirente ha agito sostenendo che la società venditrice non avesse consegnato il certificato di abitabilità/agibilità, chiedendo il risarcimento del danno per la ridotta commerciabilità del bene. Il Tribunale ha accolto la domanda, liquidando il danno in euro 28.000. La società venditrice ha quindi appellato la sentenza deducendo: l'erroneità della consulenza tecnica d'ufficio per non aver considerato modifiche apportate dall'acquirente e la richiesta di agibilità presentata dagli altri proprietari dello stabile; l'errata quantificazione del danno, che a suo dire avrebbe dovuto essere limitata ai soli costi sostenuti per ottenere il certificato, pari a euro 2.000, e non alla presunta svalutazione dell'immobile; inoltre ha sostenuto di essere rimasta contumace in primo grado per mancata conoscenza dell'atto introduttivo. In cassazione ha proposto tre motivi: nullità della notifica dell'atto di citazione introduttivo e conseguente nullità delle sentenze di merito; violazione degli artt. 1223 e 1477 c.c. e dell'art. 25 d.P.R. 380/2001 per avere riconosciuto un danno patrimoniale da svalutazione dell'immobile nonostante il successivo rilascio del certificato e la rivendita del bene; omesso esame di fatti decisivi relativi al rilascio del certificato e alle caratteristiche dell'immobile.

La decisione

La Corte ha respinto il primo motivo, ritenendo valida la notifica dell'atto introduttivo: la produzione dell'avviso di ricevimento della comunicazione di avvenuto deposito era sufficiente e non era richiesto che l'agente postale indicasse le ragioni della temporanea assenza. Ha dichiarato inammissibile la richiesta di sospensione del giudizio in attesa della definizione della querela di falso. Ha accolto il secondo motivo, affermando che, quando la mancata consegna del certificato di agibilità dipende da una carenza meramente formale e dalla mancata attivazione della relativa pratica amministrativa, l'inadempimento del venditore non incide sulla commerciabilità in senso proprio del bene, ma solo sull'onere di curare la pratica e sostenere i relativi costi; pertanto la Corte d'appello non poteva liquidare il danno come pari al 20% del valore dell'immobile sulla sola base del minor valore commerciale, senza motivare adeguatamente e senza verificare il nesso con un pregiudizio effettivo. Il terzo motivo è stato assorbito. La sentenza d'appello è stata cassata limitatamente al motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione in camera di consiglio e il deposito della memoria del controricorrente

• art. 369, primo comma, c.p.c.

  il ricorso non è stato ritenuto improcedibile perché il deposito è avvenuto nel termine di 20 giorni dalla notifica via PEC

• art. 295 c.p.c.

  la richiesta di sospensione del giudizio di legittimità in attesa della definizione di altra causa è stata dichiarata inammissibile

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  invocato per censurare la nullità della sentenza di primo grado e della notifica dell'atto introduttivo

• artt. 101, 153, 160, 294, 345 e 354 c.p.c.

  richiamati dalla ricorrente per dedurre violazioni processuali e mancata rimessione in termini

• artt. 7 e 8 della legge n. 890/1982

  richiamati in tema di notificazione a mezzo posta e prova del perfezionamento della notifica

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  invocato per denunciare violazione di legge in tema di danno da mancata consegna del certificato di agibilità

• artt. 1223 e 1477 c.c.

  l'art. 1477 c.c. è stato interpretato nel senso che il venditore deve consegnare anche il certificato di agibilità; l'art. 1223 c.c. rileva per la delimitazione del danno risarcibile ai pregiudizi conseguenza immediata e diretta

• art. 25 del d.P.R. n. 380/2001

  richiamato dalla ricorrente in relazione al certificato di agibilità e alla disciplina urbanistico-edilizia

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  invocato per omesso esame di fatti decisivi relativi al rilascio del certificato e alle caratteristiche dell'immobile

• art. 24 Cost.

  richiamato insieme all'art. 111 Cost. per un'interpretazione costituzionalmente orientata della disciplina delle notifiche

• art. 111, secondo comma, Cost.

  richiamato insieme all'art. 24 Cost. per la tutela del contraddittorio e del diritto di difesa

• art. 1477, terzo comma, c.c.

  impone al venditore di consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta, incluso il certificato di agibilità

• art. 1477, ultimo comma, c.c.

  richiamato come base dell'obbligo legale di consegna dei documenti relativi all'uso della cosa venduta

Massime di principio

• Nel processo civile, la prova del perfezionamento della notificazione a mezzo posta può essere data mediante l'avviso di ricevimento della comunicazione di avvenuto deposito; non è necessario che l'agente postale indichi le ragioni specifiche della temporanea assenza del destinatario.
• La richiesta di sospensione del giudizio di cassazione in attesa della definizione di una diversa controversia è inammissibile se proposta per la prima volta in sede di legittimità e se non si traduce nella deduzione di un errore della sentenza impugnata.
• Nella vendita immobiliare, il venditore ha l'obbligo di consegnare il certificato di agibilità quale documento relativo all'uso della cosa venduta.
• Se la mancata consegna del certificato di agibilità dipende da una carenza meramente formale e dalla mancata attivazione della pratica amministrativa, l'inadempimento non incide sulla commerciabilità intrinseca del bene, ma comporta soltanto l'obbligo di sostenere i costi per ottenere il documento e, ove provato, il danno conseguente.
• La liquidazione del danno da mancata consegna del certificato di agibilità deve essere sorretta da un accertamento concreto dell'an e del quantum del pregiudizio; non è sufficiente fare riferimento in modo generico a un minor valore dell'immobile o applicare in automatico una percentuale sul prezzo o sul valore di mercato.
• Il successivo rilascio del certificato o la rivendita del bene non escludono automaticamente l'inadempimento originario, ma rilevano ai fini della verifica del nesso causale e della quantificazione del danno effettivamente subito.

Come è indicizzato