Cassazione Civile, Ordinanza n. 28229/2021 del 14/10/2021

Esito

La controversia

La lite nasce da una scrittura privata del 1991 con cui un fondo era stato promesso in vendita. Il promittente venditore aveva chiesto il pagamento del saldo prezzo, pari a 11 milioni di lire, mentre la promissaria acquirente aveva sospeso il versamento sostenendo che i confini del terreno non erano stati chiariti dal venditore nonostante specifiche richieste e che vi era il rischio di sottrazione di parte del bene da parte di un confinante. Nel corso della vicenda era intervenuto anche il vicino, che aveva promosso azioni sul possesso di una porzione del terreno e aveva fatto valere pretese sul fondo. I ricorrenti censuravano la sentenza di rinvio della Corte d'appello di Bari, deducendo: 1) violazione degli artt. 383, 384, 394, comma 2, c.p.c. e 1481 c.c., per avere il giudice di rinvio male interpretato il principio fissato dalla Cassazione, trasformando l'indagine su una possibile evizione quantitativa in una questione di evizione qualitativa e applicando l'art. 1481 c.c. a un caso che sarebbe rimasto fuori dalla norma; 2) violazione degli artt. 1460 c.c., 383, 384, 394 e 345 c.p.c., per avere ritenuto superfluo l'accertamento sull'entità della differenza tra il terreno promesso e quello concretamente individuato e per avere considerato legittima la sospensione del pagamento del prezzo nonostante l'asserita non gravità dell'inadempimento del venditore. La Corte di cassazione rileva però che il giudice di rinvio ha svolto esattamente gli accertamenti demandati: verificare se il timore di una possibile evizione di porzioni del bene fosse obiettivamente concreto e se il bene promesso fosse determinato o determinabile in base al contratto e alla situazione di fatto; la Corte territoriale ha quindi accertato la non corrispondenza tra il fondo descritto nel contratto e quello in cui l'acquirente era stata immessa nel possesso, concludendo che la sospensione del prezzo era giustificata.

La decisione

La Corte rigetta il ricorso. Ritiene manifestamente infondati entrambi i motivi perché il giudice di rinvio si è attenuto al decisum della precedente sentenza di cassazione, svolgendo l'indagine richiesta sulla concreta e obiettiva incertezza circa la delimitazione del fondo e sul timore di evizione di una porzione del bene. È stato accertato che il fondo promesso in vendita non coincideva con quello individuato di fatto e che le pretese del confinante riguardavano il bene promesso, sicché la sospensione del pagamento del saldo prezzo era giustificata. Le spese seguono la soccombenza e vengono poste a carico dei ricorrenti, con ulteriore contributo unificato ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 383 c.p.c.

  Richiamato come norma processuale sulla prosecuzione del giudizio di rinvio, ma il giudice di rinvio è stato ritenuto conforme al principio fissato dalla precedente cassazione.

• art. 384 c.p.c.

  Usato per affermare che il giudice di rinvio deve attenersi al principio di diritto enunciato dalla Cassazione.

• art. 394, comma 2, c.p.c.

  Richiamato per censurare il supposto superamento dei limiti del giudizio di rinvio, censura respinta perché infondata.

• art. 1481 c.c.

  La Corte conferma l'utilizzo della norma in relazione al timore obiettivo e concreto di una possibile evizione, anche di porzioni del bene promesso in vendita.

• art. 1460 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti per contestare la sospensione del pagamento; la Corte ritiene giustificata la sospensione alla luce del concreto rischio di perdita parziale del bene.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo, ma senza che la Corte ravvisi una violazione rilevante rispetto al thema decidendum.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di dovutezza.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato come parametro del contributo unificato aggiuntivo.

Massime di principio

• Nel giudizio di rinvio il giudice di merito deve conformarsi al principio di diritto enunciato dalla Cassazione e svolgere gli accertamenti specificamente demandati, senza introdurre questioni estranee al decisum.
• In tema di promessa di vendita, la sospensione del pagamento del prezzo può essere giustificata quando il promissario acquirente alleghi e il giudice accerti un timore obiettivo e concreto di evizione, anche parziale, del bene promesso.
• Ai fini dell'art. 1481 c.c. rileva la concreta incertezza sulla delimitazione del bene e la corrispondenza tra bene promesso e bene posseduto/consegnato, non una mera contestazione astratta o meramente formale.
• La legittimità della sospensione del pagamento va valutata in relazione alla reale incidenza delle pretese di terzi sul bene promesso in vendita e non sulla base di una distinzione meramente teorica tra evizione quantitativa e qualitativa se tale distinzione non è decisiva nel caso concreto.

Come è indicizzato