Cassazione Civile, Ordinanza n. 18530/2022 del 08/06/2022

Esito

La controversia

Gli acquirenti avevano comprato nel 2004 un suolo con sovrastante fabbricato in corso di costruzione, sulla base di un atto di vendita nel quale erano richiamate alcune concessioni edilizie e una denuncia di nuova opera. Dopo la stipula, il Comune aveva richiesto agli acquirenti il pagamento di una somma a titolo di integrazione degli oneri urbanistici, per effetto di un riconteggio connesso anche a una variante edilizia richiesta dagli stessi acquirenti e alla diversa qualificazione soggettiva degli aventi causa rispetto all'originario concessionario. Gli acquirenti avevano quindi agito contro i venditori per ottenere l'accertamento dell'indebito pagamento e/o l'addebito di tali somme ai venditori, mutando in corso di causa la domanda in termini di inadempimento contrattuale e risarcimento del danno. In appello, dopo il rigetto in primo grado, lamentavano in cassazione: 1) omessa pronuncia sulla specifica domanda relativa alla carenza della documentazione tecnica per il calcolo delle fondazioni e al rimborso della relativa spesa; 2) violazione di norme sugli oneri concessori, sull'adempimento, sulla buona fede e sull'accollo, sostenendo che il debito per il conguaglio degli oneri fosse personale dei venditori e non trasferibile agli acquirenti; 3) erronea interpretazione del contratto, perché la corte territoriale avrebbe dovuto desumere una volontà contrattuale di carico dei venditori anche dagli obblighi di garanzia e dai canoni ermeneutici di buona fede e conservazione del contratto.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha escluso il vizio di omessa pronuncia osservando che la decisione d'appello, pur senza esaminare separatamente ogni singola domanda, aveva comunque respinto il gravame sulla base di una ricostruzione complessiva del regolamento contrattuale, incompatibile con la pretesa degli acquirenti. Ha inoltre ritenuto infondate le censure di violazione di legge e di falsa applicazione dei criteri ermeneutici, perché dirette in realtà a contestare il risultato dell'interpretazione del contratto, non i criteri applicati; la corte territoriale aveva infatti valorizzato il testo dell'atto, il richiamo alle concessioni edilizie, l'assenza di previsioni specifiche di accollo in capo ai venditori e il comportamento successivo delle parti, compresa la richiesta di variante avanzata dagli acquirenti. Conseguentemente i ricorrenti sono stati condannati alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Il vizio di omessa pronuncia ricorre solo quando il giudice ometta del tutto di provvedere sulla domanda; non sussiste se la decisione adottata è incompatibile con la pretesa fatta valere e ne comporta il rigetto implicito.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È stato invocato come parametro del motivo di ricorso per nullità processuale, ma la Corte ha escluso la denunciata omessa pronuncia.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Le censure di violazione di legge non possono risolversi in una mera contestazione del risultato interpretativo raggiunto dal giudice di merito.

• art. 16, commi 1 e 2, L. 380/2001

  Richiamato dai ricorrenti per sostenere che il conguaglio degli oneri concessori gravasse sui venditori; la Corte non ne ha tratto un diverso esito, ritenendo decisiva l'interpretazione del contratto.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato a sostegno dei doveri di correttezza e informazione nel rapporto contrattuale, ma non ritenuto decisivo nel caso concreto.

• art. 1203, n. 3, c.c.

  Invocato per la ripetizione delle somme versate al Comune; la Corte ha escluso il fondamento della pretesa alla luce dell'accordo tra le parti e della ricostruzione del rapporto.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato come norma sulla responsabilità per inadempimento, ma la Corte ha escluso che il contratto imponesse ai venditori l'obbligo dedotto.

• art. 1273 c.c.

  Richiamato in tema di accollo; la Corte ha escluso che dall'atto risultasse un accollo dei maggiori oneri a carico dei venditori.

• art. 1337 c.c.

  Richiamato in relazione ai doveri di buona fede; la Corte ha ritenuto che la fattispecie dovesse essere risolta principalmente sul piano interpretativo del contratto.

• artt. 1362, 1363, 1366, 1367 c.c.

  La Corte ha affermato di averli correttamente applicati, valorizzando il tenore letterale dell'accordo, il suo complesso, la buona fede e il principio di conservazione del contratto, ma ha ritenuto che la critica investisse solo il risultato dell'interpretazione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  È stato applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. 115/2002

  Richiamato come base del contributo unificato aggiuntivo dovuto in conseguenza del rigetto dell'impugnazione.

Massime di principio

• Il vizio di omessa pronuncia non è configurabile quando la decisione del giudice di merito, pur non affrontando analiticamente una singola richiesta, sia logicamente incompatibile con essa e ne comporti il rigetto implicito.
• La denuncia in cassazione di violazione delle norme sull'interpretazione del contratto è inammissibilmente meramente assertiva quando mira soltanto a ottenere una diversa ricostruzione del significato dell'accordo, senza individuare specifici criteri ermeneutici trascurati o violati.
• In tema di compravendita di immobile in corso di costruzione, l'attribuzione di oneri ulteriori a una parte deve risultare dal regolamento negoziale o da un accollo chiaramente desumibile; in mancanza, il giudice deve valorizzare il testo contrattuale, il suo complesso e il comportamento successivo delle parti per ricostruire la comune volontà.
• Quando gli oneri urbanistici o i relativi conguagli sorgono per vicende sopravvenute alla stipula, specie se collegate a iniziative degli acquirenti, non è automaticamente configurabile un inadempimento dei venditori né un obbligo di rimborso a loro carico.
• La deduzione di violazione dei canoni degli artt. 1362 ss. c.c. richiede di evidenziare l'erronea applicazione del metodo interpretativo, non la sola insoddisfazione per la soluzione raggiunta dal giudice di merito.

Come è indicizzato