Cassazione Civile, Ordinanza n. 18666/2025 del 08/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso diverso stipulato per un immobile destinato a ristorante. I locatori ottennero un decreto ingiuntivo per canoni non pagati relativi ai mesi di marzo, aprile e maggio 2020 e per l’indennità di mancato preavviso a seguito del recesso comunicato dalla conduttrice il 25 maggio 2020; la società conduttrice oppose il decreto sostenendo, in sintesi, che dal marzo 2020 non fosse più dovuto alcun canone per impossibilità sopravvenuta o, in subordine, che il canone dovesse essere ridotto per le restrizioni anti-Covid, che dovesse esserle restituita la cauzione e che non fosse dovuta l’indennità di preavviso perché l’immobile sarebbe stato già di fatto rilocato a terzi e perché i locali erano stati ristrutturati da altro soggetto. In appello, la società ricorrente principale ha poi contestato: 1) l’inutilizzabilità della produzione documentale relativa al nuovo contratto di locazione del 26 giugno 2020, sostenendo che in materia locatizia, per il rinvio dell’art. 447-bis c.p.c., dovesse applicarsi il regime dei nuovi mezzi di prova in appello dell’art. 437 c.p.c. e non quello dell’art. 345 c.p.c., con conseguente ammissibilità del documento quale prova indispensabile; 2) l’omessa pronuncia sulla richiesta di restituzione dell’indennità di preavviso per la frazione di giugno 2020; 3) la violazione dell’art. 1374 c.c. per non avere riconosciuto una riduzione equitativa del canone a causa dell’emergenza pandemica, richiamando il principio di integrazione del contratto e la relazione del Massimario; 4) la violazione degli artt. 615, 617 e 653 c.p.c. per avere negato la restituzione delle spese di esecuzione sopportate in forza del decreto ingiuntivo poi revocato solo parzialmente. La Corte di cassazione ha ritenuto il primo motivo inammissibile per difetto di decisività, osservando che anche a voler applicare l’art. 437 c.p.c., il ricorrente non aveva dimostrato che il documento fosse indispensabile né che il suo contenuto avrebbe imposto una diversa decisione; ha inoltre escluso valore confessorio alla produzione del documento e ha ritenuto discrezionale il diniego dell’ordine di esibizione. Il secondo motivo è stato dichiarato infondato perché dipendente dal primo. Il terzo motivo è stato respinto perché la norma emergenziale anti-Covid non introduce un diritto potestativo giudiziale alla riduzione del canone: nelle locazioni a prestazioni corrispettive il rimedio tipico per il sopravvenuto squilibrio resta la risoluzione per eccessiva onerosità, mentre la riduzione ad equità della prestazione è rimedio tipico solo in ipotesi specifiche; l’art. 1374 c.c. non consente di creare un autonomo potere di revisione del contratto. Il quarto motivo è stato giudicato infondato: quando l’opposizione a decreto ingiuntivo è accolta solo parzialmente, gli atti esecutivi già compiuti conservano efficacia nei limiti della riduzione accertata e le spese dell’esecuzione vanno fatte valere nel giudizio esecutivo, non nel giudizio di opposizione. Il ricorso principale è stato quindi rigettato; il ricorso incidentale condizionato dei locatori è rimasto assorbito.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale della società conduttrice e ha dichiarato assorbito il ricorso incidentale condizionato dei locatori. Ha confermato l’impostazione della Corte d’appello sui punti decisivi: esclusione della riduzione giudiziale del canone per l’emergenza Covid, conferma della debenza dell’indennità di preavviso nei limiti accertati in appello, e conferma della non rimborsabilità in questa sede delle spese di esecuzione. La ricorrente principale è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  richiama per le controversie locatizie il rito del lavoro, con conseguente applicazione del regime processuale proprio di tale rito anche in appello

• art. 437, comma 2, c.p.c.

  in appello lavoristico ammette nuovi mezzi di prova quando il collegio li ritenga indispensabili ai fini della decisione

• art. 345 c.p.c.

  la Corte d'appello l'aveva erroneamente richiamato; la Cassazione chiarisce che non era la norma corretta per il giudizio di appello in materia locatizia soggetta a rito lavoro

• art. 210 c.p.c.

  l'ordine di esibizione è strumento discrezionale e residuale, non sindacabile in cassazione se negato in assenza di prova che non sia acquisibile altrimenti

• art. 1374 c.c.

  l’integrazione del contratto per legge, usi ed equità non consente di attribuire alla parte un autonomo diritto potestativo di riduzione giudiziale della prestazione

• art. 1256 c.c.

  richiamato ma non ritenuto idoneo a fondare l’impossibilità sopravvenuta della prestazione nel caso concreto

• art. 1467 c.c.

  il rimedio tipico per il sopravvenuto aggravio e squilibrio nei contratti a prestazioni corrispettive è la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta; la riduzione ad equità opera in via tipica solo come mezzo della controparte per evitare la risoluzione

• art. 1468 c.c.

  la riduzione ad equità della prestazione è prevista in favore della parte onerata solo nel contratto a titolo gratuito

• art. 1432 c.c.

  richiamato come modello di rettifica unilaterale recettizia della parte non onerata, in parallelo con altri rimedi tipici

• art. 1450 c.c.

  richiamato come ulteriore modello di rettifica unilaterale recettizia nei rimedi tipici dell’ordinamento

• art. 2908 c.c.

  sancisce il principio di tipicità delle azioni costitutive, ostativo alla creazione giudiziale di un nuovo rimedio costitutivo di riduzione del contratto o della prestazione

• art. 653 c.p.c.

  se l’opposizione a decreto ingiuntivo è accolta solo in parte, gli atti esecutivi già compiuti conservano effetti nei limiti della somma o quantità ridotta

• art. 91 c.p.c.

  le spese di ciascun procedimento competono al giudice di quella causa; non possono essere rimesse nel diverso giudizio di opposizione all’esecuzione

• art. 360-bis, n. 2 c.p.c.

  il motivo è inammissibile quando il preteso errore processuale non sia decisivo e non possa incidere sul contenuto della decisione

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  il vizio processuale rileva solo se ha determinato nullità della sentenza o del procedimento con effettivo pregiudizio per la parte

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  la motivazione è mancante solo quando la sentenza sia effettivamente incomprensibile o graficamente assente, non per semplice dissenso sul merito della motivazione

• art. 156, secondo comma, c.p.c.

  richiamato quale norma sulla nullità sanabile; la Corte esclude che vi fosse una nullità rilevante nei termini dedotti

• art. 615 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente ma ritenuto non pertinente per ottenere in questa sede la restituzione delle spese esecutive

• art. 617 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente ma ritenuto non pertinente per la domanda di rimborso delle spese di esecuzione

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  regola il procedimento camerale di trattazione del ricorso in cassazione

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  consente di dare atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• Nelle controversie locatizie soggette al rito del lavoro, la disciplina dei nova in appello va ricavata dall’art. 437 c.p.c.; tuttavia il nuovo documento è utilmente spendibile solo se il ricorrente dimostra la sua effettiva indispensabilità e la decisività rispetto al thema decidendum.
• La censura processuale è ammissibile solo se il vizio denunciato abbia inciso concretamente sulla decisione: non basta lamentare una violazione astratta delle regole istruttorie o di ammissione delle prove.
• L’ordine di esibizione è rimedio istruttorio residuale e discrezionale; il suo diniego non è di regola sindacabile in cassazione se la parte non dimostra che il documento non sia altrimenti acquisibile e che la richiesta non abbia finalità esplorativa.
• L’emergenza Covid e le relative misure restrittive possono rilevare sul piano dell’imputabilità dell’inadempimento, ma non fondano, di per sé, un autonomo diritto potestativo giudiziale alla riduzione del canone nei contratti a prestazioni corrispettive ad esecuzione continuata o periodica.
• Nei contratti sinallagmatici, lo squilibrio sopravvenuto e imprevedibile trova il rimedio tipico nella risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta; la riduzione ad equità è rimedio tipico soltanto nelle ipotesi espressamente previste dall’ordinamento.
• L’art. 1374 c.c. consente l’integrazione del contratto, ma non può essere utilizzato per creare un nuovo potere giudiziale di modifica della prestazione non previsto dalla legge.
• In caso di opposizione a decreto ingiuntivo accolta solo parzialmente, gli atti esecutivi già compiuti mantengono efficacia nei limiti della riduzione riconosciuta, e le spese dell’esecuzione seguono le regole proprie del relativo giudizio.
• La motivazione mancante è configurabile solo in presenza di un’effettiva assenza o incomprensibilità della struttura argomentativa della sentenza, non quando si contesti semplicemente la sua ricostruzione dei fatti o la scelta delle norme applicate.

Come è indicizzato