Cassazione Civile, Ordinanza n. 05037/2025 del 26/02/2025

Esito

La controversia

Due acquirenti convennero in giudizio la società che aveva costruito e venduto loro un appartamento in Roma, lamentando infiltrazioni d'acqua sulle pareti di alcuni vani e la mancata consegna del certificato di abitabilità/agibilità. Chiesero il risarcimento dei danni da vizi di costruzione, il rimborso delle spese necessarie a eliminarli e la restituzione della somma corrispondente al deprezzamento dell'immobile. Il Tribunale accolse la domanda, applicando l'art. 1669 c.c. anche al venditore-costruttore; la Corte d'appello confermò, ritenendo gravi i vizi perché incidenti sulla funzionalità dell'immobile, reputando tardive le eccezioni di decadenza e prescrizione sollevate solo in comparsa conclusionale, valorizzando la mancata prova di sollecitazioni idonee a ottenere il certificato di abitabilità in tempo tollerabile e condividendo la consulenza tecnica d'ufficio. La società propose ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) violazione dell'art. 1669 c.c. e omesso esame del fatto che l'uso dell'immobile non sarebbe stato compromesso e che la CTU avrebbe escluso infiltrazioni; 2) violazione dell'art. 1490 c.c., sostenendo che la controversia andasse qualificata come vendita con conseguente decadenza breve per i vizi e lamentando l'omesso esame della relativa censura; 3) violazione dell'art. 1477 c.c. e omesso esame di un fatto decisivo, deducendo di non poter consegnare il certificato prima del completamento dei lavori nell'intero complesso; 4) violazione dell'art. 161 c.p.c. per asseriti errori e omissioni nella valutazione dell'attendibilità e utilizzabilità della CTU e per mancata verifica del pregiudizio subito dagli acquirenti.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo nella parte in cui contestava l'applicazione dell'art. 1669 c.c., ribadendo che le infiltrazioni d'acqua possono integrare gravi difetti costruttivi perché incidono sulla funzionalità e abitabilità dell'opera; ha dichiarato inammissibile la censura sul vizio motivazionale per la presenza di doppia conforme. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché non colpiva la ratio decidendi: la Corte d'appello aveva fondato il rigetto dell'eccezione sulla sua tardività, proposta solo nelle conclusionali, e la decadenza non è rilevabile d'ufficio ma va tempestivamente eccepita. Ha dichiarato inammissibile il terzo motivo perché diretto a ottenere un riesame del merito sulla imputabilità del mancato rilascio del certificato di abitabilità e perché non aveva adeguatamente censurato la motivazione della sentenza impugnata. Ha dichiarato inammissibile anche il quarto motivo, reputandolo una mera rilettura del fatto e delle prove, estranea al giudizio di legittimità. La società ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, con distrazione delle spese in favore del difensore antistatario dei resistenti.

Norme richiamate

• art. 1669 c.c.

  La garanzia per gravi difetti dell'opera si applica anche al venditore-costruttore; le infiltrazioni d'acqua possono costituire gravi difetti quando incidono sulla funzionalità, sul godimento e sull'abitabilità dell'immobile.

• art. 1490 c.c.

  La censura sulla diversa qualificazione del rapporto come compravendita non è decisiva se l'eccezione di decadenza dalla garanzia è stata comunque proposta tardivamente e quindi correttamente ritenuta inammissibile.

• art. 1477 c.c.

  La doglianza sulla mancata consegna del certificato di abitabilità è inammissibile quando mira in realtà a ottenere un nuovo apprezzamento del merito e non censura specificamente la motivazione della decisione di appello.

• art. 369 c.p.c.

  Il termine per il deposito del ricorso per cassazione decorre dall'ultima notificazione e la prova del perfezionamento della notifica va data nei casi in cui l'intimato non si costituisca; l'eccezione di improcedibilità sollevata dai resistenti è stata disattesa.

• art. 370 c.p.c.

  Nel regime applicabile ratione temporis, il controricorso deve essere notificato entro venti giorni dal deposito del ricorso, a sua volta successivo all'ultima notificazione.

• art. 360 c.p.c.

  Le censure ex n. 5 sono inammissibili quando precluse dalla doppia conforme o quando si risolvono in una richiesta di riesame del fatto; il giudizio di cassazione è a critica vincolata e non consente la rivalutazione del merito.

• art. 348-ter c.p.c.

  In presenza di doppia conforme, non è proponibile il vizio motivazionale ex art. 360, n. 5, c.p.c. se appello e primo grado hanno deciso sulla base del medesimo iter logico-argomentativo.

• art. 161 c.p.c.

  La deduzione di errori e omissioni nella valutazione della CTU non può tradursi in una rivalutazione del merito, che è preclusa in cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Le infiltrazioni d'acqua e le carenze costruttive che compromettono la funzionalità e l'abitabilità dell'immobile possono integrare i gravi difetti di cui all'art. 1669 c.c., anche quando l'opera sia stata venduta dal costruttore.
• Nelle controversie sui vizi della cosa venduta o dell'opera appaltata, la decadenza dalla garanzia non è rilevabile d'ufficio e deve essere tempestivamente eccepita dalla parte interessata; se la questione è sollevata solo nelle conclusionali, l'eccezione è tardiva.
• In presenza di doppia conforme, il vizio di motivazione ex art. 360, n. 5, c.p.c. non è deducibile se le decisioni di merito si fondano sul medesimo iter logico-argomentativo sui fatti principali della causa.
• Il ricorso per cassazione non può essere utilizzato per ottenere un nuovo esame del merito, delle risultanze istruttorie o della consulenza tecnica d'ufficio, dovendo le censure rientrare nei motivi tassativi di legge e colpire specificamente la ratio decidendi della sentenza impugnata.
• La mancata consegna o il ritardo nel rilascio del certificato di abitabilità può rilevare come causa di deprezzamento dell'immobile ove il venditore-costruttore non dimostri di aver attivato tempestive e adeguate sollecitazioni per ottenerlo in tempo tollerabile.

Come è indicizzato