Cassazione Civile, Ordinanza n. 19707/2026 del 13/06/2026

Esito

La controversia

L'assemblea di un condominio deliberava lavori straordinari di rifacimento della facciata e intimava ad alcuni partecipanti al condominio di sgomberare i beni collocati sulle superfici esterne interessate dai lavori. Gli interessati si opponevano sostenendo, in sostanza, che il magazzino e la relativa facciata non fossero parti comuni e che il titolo di provenienza richiamato dalla Corte d'appello non fosse opponibile agli altri condomini, perché relativo a un atto a cui essi non avevano partecipato. Con il ricorso per cassazione deducevano: 1) violazione degli artt. 1117 e 1372, comma 2, c.c., per avere la Corte territoriale desunto la natura condominiale del magazzino dal loro atto di acquisto; 2) violazione dell'art. 1117 c.c., per avere attribuito rilievo alla struttura e funzione del manufatto nonostante esso sarebbe stato costruito successivamente al fabbricato principale e su area che non sarebbe stata comune; 3) nullità della sentenza e vizi motivazionali, per asserita adesione acritica alle conclusioni del CTU e motivazione apparente o meramente riproduttiva di atti e passaggi di primo grado.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il secondo motivo, perché la qualificazione del magazzino come bene comune discendeva dalla sua genesi: il manufatto era stato realizzato dal medesimo originario proprietario-costruttore su un complesso unitario e inserito nel sistema condominiale come accessorio/appendice, con attribuzione originaria delle quote sulle parti comuni; in tale situazione opera la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., superabile solo da un titolo chiaro e univoco contrario, che nel caso non risultava. Ha giudicato in parte infondato e in parte inammissibile il primo motivo, perché l'accertamento sulla natura condominiale era stato compiuto incidenter tantum, senza efficacia di giudicato, e perché la censura non colpiva la reale ratio decidendi, fondata sul titolo originario del costruttore e non sul successivo atto di acquisto dei ricorrenti. Ha infine respinto il terzo e il quarto motivo, ritenendo la motivazione della sentenza d'appello effettiva, autonoma e non apparente, e qualificando le doglianze come mero tentativo di rivalutazione del merito inammissibile in cassazione, specie in presenza di doppia conforme. Condanna alle spese e raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di condominialità opera anche per beni successivamente realizzati dal medesimo proprietario su area comune e destinati al servizio o all'uso comune; la titolarità esclusiva deve essere provata da un titolo contrario chiaro e univoco.

• art. 1372, comma 2, c.c.

  Il successivo acquirente non può invocare il proprio titolo di acquisto per escludere l'efficacia del titolo originario costitutivo dell'assetto condominiale, se il bene era già compreso nel sistema comune.

• art. 702-bis c.p.c.

  È il rito sommario di cognizione utilizzato in primo grado per la domanda di sgombero.

• art. 702-ter c.p.c.

  L'ordinanza di primo grado è stata resa all'esito del rito sommario.

• art. 375, comma 2, c.p.c.

  Richiamato per la trattazione in camera di consiglio.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione camerale e per la memoria depositata; il deposito di un documento richiamato in memoria è stato ritenuto tardivo se oltre il termine di cui all'art. 372 c.p.c.

• art. 372 c.p.c.

  "fino a quindici giorni prima dell'udienza o dell'adunanza in camera di consiglio"

  La produzione documentale in cassazione è soggetta al termine perentorio ivi previsto; una sentenza non presente in atti e prodotta tardivamente non può essere valorizzata.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Individua il vizio denunciato per violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  La Corte esclude la nullità per motivazione apparente, ravvisando invece una motivazione effettiva e comprensibile.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel condominio, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. può riguardare anche un bene non originariamente inserito nel fabbricato principale, quando sia stato realizzato dal medesimo proprietario-costruttore su area comune e sia stato destinato strutturalmente o funzionalmente al servizio del complesso.
• Per vincere la presunzione di condominialità occorre un titolo contrario chiaro, espresso e univoco; non è sufficiente un generico richiamo al solo atto di acquisto del singolo condomino se il bene era già stato ricompreso nell'originario assetto proprietario del costruttore.
• L'accertamento della natura comune di un bene, quando svolto solo come antecedente logico della decisione su una domanda diversa, ha efficacia soltanto incidentale e non determina giudicato sull'estensione dei diritti reali, né impone il litisconsorzio necessario di tutti i condomini.
• In cassazione la censura deve colpire la reale ratio decidendi della sentenza impugnata: se investe un argomento marginale o non decisivo, è inammissibile.
• La motivazione è apparente solo quando manchi un effettivo percorso argomentativo; non lo è se il giudice di merito esamina criticamente le prove, incluse le conclusioni del CTU, e le coordina con il titolo di provenienza per formulare una propria decisione.
• Le doglianze che mirano a ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio sono inammissibili in sede di legittimità, soprattutto in presenza di doppia conforme.

Come è indicizzato