Cassazione Civile, Ordinanza n. 19550/2026 del 13/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da uno sfratto per morosità intimato da una società locatrice nei confronti del conduttore di un locale ad uso negozio adibito a bar, con richiesta di convalida dello sfratto, di rilascio dell'immobile e di pagamento dei canoni insoluti maturati per un lungo periodo. Il conduttore si oppose deducendo, da un lato, l'inadempimento della locatrice agli obblighi manutentivi e la conseguente legittimità della sospensione del pagamento del canone ex art. 1460 c.c.; dall'altro, la prescrizione di una parte dei crediti e la correttezza del canone originario, oltre alla nullità della clausola di adeguamento ISTAT. In appello, gli eredi del conduttore contestarono l'accertamento della risoluzione del contratto, deducendo innanzitutto che un precedente giudicato di usucapione avrebbe fatto venir meno la legittimazione della locatrice e l'interesse alla domanda, poi che il pagamento effettuato in corso di causa avrebbe dovuto comportare la cessazione della materia del contendere, e infine che le spese di lite fossero state male liquidate. La Corte d'appello riformò la decisione di primo grado, dichiarò la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, ordinò il rilascio dell'immobile e condannò gli appellati al pagamento del residuo dovuto, oltre a revocare la cessazione della materia del contendere e la declaratoria di nullità della clausola n. 3. In cassazione i ricorrenti formularono tre motivi: (1) violazione di norme su usucapione, validità del contratto e legittimazione, sostenendo che l'usucapione dell'immobile avesse inciso sulla domanda di rilascio e sulla pretesa creditoria; (2) omessa motivazione sulla cessazione della materia del contendere e sull'effetto sanante del pagamento banco iudicis; (3) censura alle spese di lite, derivata dall'auspicato accoglimento dei primi due motivi.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato l'intero ricorso inammissibile. Ha ritenuto il primo motivo aspecifico e privo di correlazione con la motivazione della sentenza impugnata, perché non si confrontava con la puntuale ratio della Corte d'appello sulla diversità tra l'immobile oggetto del giudicato di usucapione e quello locato, né con l'affermazione della legittimazione della locatrice ricavata dalla documentazione e dai comportamenti del conduttore. Ha dichiarato inammissibile anche il secondo motivo, rilevando che i ricorrenti non avevano censurato la ratio decisoria effettiva, fondata sull'assenza di efficacia sanante del pagamento eseguito in corso di causa in una locazione commerciale, salvo rinuncia del locatore alla domanda di risoluzione; inoltre, la Corte d'appello aveva correttamente applicato i principi sull'eccezione di inadempimento, evidenziando che la sospensione del canone non era proporzionata né giustificata, dato il protrarsi per anni della morosità e dell'uso del bene. Il terzo motivo è stato ritenuto un non motivo, perché la censura sulle spese dipendeva esclusivamente dall'accoglimento dei primi due motivi, non verificatosi. La Corte ha quindi condannato i ricorrenti alle spese del giudizio di legittimità e ha dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1159 c.c.

  richiamato dai ricorrenti come norma asseritamente violata, ma il motivo è stato dichiarato inammissibile per aspecificità e mancato confronto con la motivazione impugnata

• art. 1346 c.c.

  richiamato dai ricorrenti nel primo motivo, senza che la Corte di cassazione entrasse nel merito per l'inammissibilità della censura

• art. 1571 c.c.

  richiamato dai ricorrenti nel primo motivo in relazione al contratto di locazione, ma il motivo è stato dichiarato inammissibile

• art. 100 c.p.c.

  richiamato dai ricorrenti per sostenere il difetto di interesse/legittimazione, ma la doglianza è stata ritenuta non specifica

• art. 360, comma primo, n. 3, c.p.c.

  richiamato come parametro del primo motivo, ma la censura è stata ritenuta inammissibile per difetto di specificità

• art. 360, comma primo, n. 5, c.p.c.

  la Corte ribadisce che, nel testo vigente, consente di denunciare l'omesso esame di un fatto decisivo discusso tra le parti, non di una questione giuridica

• art. 366, comma primo, n. 4, c.p.c.

  è la norma applicata per dichiarare inammissibile il primo e il secondo motivo per aspecificità e mancata correlazione con la sentenza impugnata

• art. 666, comma primo, c.p.c.

  richiamato nel secondo motivo, ma la censura è stata ritenuta inammissibile perché non confrontata con la ratio effettiva della decisione

• art. 1460 c.c.

  l'eccezione di inadempimento del conduttore è ammessa anche per inesatto adempimento del locatore, ma la sospensione del canone deve essere valutata secondo buona fede e deve essere proporzionata all'alterazione del sinallagma; non è legittima nel caso concreto

• art. 32 l. n. 392 del 1978

  richiamato per l'adeguamento ISTAT del canone; la Corte territoriale ha ritenuto che il contratto prevedesse solo l'adeguamento e non un aggiornamento automatico del canone

• art. 336, comma primo, c.p.c.

  richiamato per spiegare che la censura sulle spese sarebbe caduta solo per effetto dell'eventuale accoglimento dei motivi principali

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  applicato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato in relazione alla misura dell'ulteriore contributo unificato dovuto

Massime di principio

• Il motivo di ricorso per cassazione è inammissibile quando non si confronta in modo specifico con la ratio decidendi della sentenza impugnata e si limita a prospettare censure astratte o generiche.
• Nel giudizio di legittimità il vizio ex art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda l'omesso esame di un fatto storico decisivo oggetto di discussione tra le parti, non la mancata valutazione di questioni giuridiche.
• L'eccezione di inadempimento del conduttore ex art. 1460 c.c. può operare anche in presenza di inesatti adempimenti del locatore, ma la sospensione del pagamento del canone deve essere conforme a buona fede e proporzionata all'alterazione del sinallagma.
• Nella locazione commerciale il pagamento del debito effettuato in corso di causa non produce, di regola, effetto sanante idoneo a precludere la risoluzione, salvo che il locatore rinunci autonomamente alla domanda risolutoria e prosegua il rapporto.
• La censura sulle spese di lite è inammissibile se è proposta come conseguenza automatica di motivi principali che risultano a loro volta inammissibili o infondati, senza autonoma specifica contestazione della regolamentazione delle spese.

Come è indicizzato