Cassazione Civile, Ordinanza n. 07868/2026 del 31/03/2026

Esito

La controversia

La lite nasce da un avviso di accertamento con cui l'Amministrazione finanziaria ha contestato a una società immobiliare l'omessa fatturazione e registrazione di somme per euro 1.650.000,00, percepite nel 2014 nell'ambito di una operazione di vendita immobiliare. Secondo l'Ufficio tali somme costituivano acconti sul prezzo e, quindi, erano soggette a IVA; la contribuente sosteneva invece che si trattasse di caparra confirmatoria. Il giudice di primo grado aveva accolto il ricorso della società; in appello la Corte tributaria regionale aveva respinto il gravame dell'Agenzia ritenendo qualificabili gli importi come caparra confirmatoria. In cassazione l'Agenzia ha denunciato violazione e falsa applicazione degli artt. 1385 e 2697 c.c., degli artt. 115 e 116 c.p.c. e degli artt. 6, 21 e 23 d.P.R. n. 633/1972, sostenendo che la Corte di merito avesse erroneamente escluso la natura di acconto e che, ai fini IVA, occorresse verificare la concreta funzione delle somme, anche alla luce dell'esito dell'operazione e dell'eventuale imputazione al prezzo del definitivo. La società ha resistito con controricorso.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso nei limiti indicati in motivazione, cassando la sentenza impugnata e rinviando alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione. Ha ritenuto corretta la distinzione tra la mera qualificazione formale della somma come caparra e la verifica della sua funzione concreta: la caparra confirmatoria può assolvere anche funzione di anticipazione del prezzo e, in tal caso, può integrare il presupposto IVA; il giudice d'appello, limitandosi a qualificare le somme come caparra senza considerare tale funzione concreta e l'esito complessivo dell'operazione, si è discostato dai principi di diritto applicabili. Al giudice del rinvio spetta nuovo esame della vicenda, anche tenendo conto delle ulteriori circostanze dedotte dalla contribuente, compreso l'avvenuto pagamento dell'IVA secondo un piano di rateizzazione, e la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  La caparra confirmatoria può svolgere più funzioni: rafforzativa del vincolo, risarcitoria in caso di inadempimento e, in concreto, anche di anticipazione del prezzo quando le parti la imputino al corrispettivo del definitivo.

• art. 2697 c.c.

  È richiamato dal ricorrente, ma la Corte decide la causa sul diverso profilo della corretta qualificazione giuridica della somma e della sua rilevanza IVA.

• art. 115 c.p.c.

  È richiamato in ricorso, ma non costituisce il nucleo decisorio della pronuncia.

• art. 116 c.p.c.

  È richiamato in ricorso, ma non costituisce il nucleo decisorio della pronuncia.

• art. 6, comma 4, d.P.R. n. 633 del 1972

  Per i versamenti anteriori alla cessione o prestazione l'IVA diventa esigibile solo se, al momento del pagamento, la futura operazione è già sufficientemente determinata e certa; se la caparra viene imputata al prezzo del bene venduto, può integrare il presupposto impositivo.

• art. 21 d.P.R. n. 633 del 1972

  È richiamato dal ricorrente tra le norme asseritamente violate, senza una specifica elaborazione autonoma nella motivazione decisoria.

• art. 23 d.P.R. n. 633 del 1972

  È richiamato dal ricorrente tra le norme asseritamente violate, senza una specifica elaborazione autonoma nella motivazione decisoria.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Viene utilizzato come parametro del motivo di ricorso per dedurre violazione di legge.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  È richiamato solo per la fase camerale e la memoria della controricorrente.

Massime di principio

• La qualificazione di una somma versata in un preliminare come caparra confirmatoria non esaurisce l'indagine ai fini fiscali: occorre verificare la funzione concreta che la somma ha assunto nel rapporto, in particolare se sia stata anche imputata ad anticipazione del prezzo.
• Ai fini dell'IVA, i versamenti anteriori alla cessione di beni sono imponibili solo quando, al momento del pagamento, gli elementi essenziali della futura operazione siano già determinati e l'operazione appaia ragionevolmente certa.
• La caparra confirmatoria, in caso di regolare esecuzione del contratto, può essere imputata al prezzo del bene ed essere quindi soggetta a IVA; se invece resta trattenuta per l'inadempimento, ha funzione risarcitoria forfetaria e non integra la base imponibile IVA.
• Nel giudizio di cassazione è inammissibile la censura che, sotto veste di violazione di legge, miri in realtà a rimettere in discussione l'accertamento di fatto del giudice di merito sulla volontà negoziale delle parti.
• Quando il giudice di merito si limita alla qualificazione formale della somma senza considerare la funzione concreta e l'esito complessivo dell'operazione, la decisione è suscettibile di cassazione per erronea applicazione dei principi in tema di caparra e IVA.

Come è indicizzato