Cassazione Civile, Ordinanza n. 16902/2023 del 13/06/2023

Esito

La controversia

Due condòmini impugnavano una delibera assembleare con cui il condominio aveva: a) disposto la chiusura a chiave di un corridoio d'ingresso e consentito il parcheggio dei ciclomotori solo in una porzione del lato destro; b) modificato la pregressa assegnazione dei posti auto nel cortile interno, attribuendo a un altro condomino lo stallo antistante il locale terraneo di loro proprietà. Secondo i ricorrenti, tali decisioni avrebbero alterato la destinazione delle parti comuni e compresso il pari uso ex art. 1102 c.c., rendendo di fatto più difficoltoso o impossibile l'accesso al locale di loro proprietà e riducendo la funzionalità delle aree comuni. In primo grado il tribunale aveva respinto l'impugnazione, escludendo la decadenza ex art. 1137 c.c. e ritenendo legittima la delibera perché non innovativa ma solo regolamentare dell'uso delle parti comuni. La corte d'appello aveva confermato. In cassazione i ricorrenti deducevano in entrambi i motivi la violazione e falsa applicazione dell'art. 1102 c.c., sostenendo che la corte territoriale avesse erroneamente escluso la natura innovativa delle delibere e la conseguente necessità di una diversa maggioranza.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la decisione della corte d'appello. Ha ritenuto infondati entrambi i motivi, osservando che la delibera non aveva alterato l'entità materiale né la destinazione originaria della cosa comune, ma aveva soltanto disciplinato in modo più utile e ordinato l'uso del cortile e del corridoio, al fine di rendere gli spazi fruibili a tutti i condomini. In particolare, la diversa distribuzione dei posti auto e la regolamentazione del parcheggio dei ciclomotori sono state qualificate come mera disciplina dell'uso della cosa comune, non come innovazione vietata o soggetta alla maggioranza rafforzata prevista per le innovazioni. La Corte ha quindi condannato i ricorrenti al pagamento delle spese e ha dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  La norma non è violata quando la delibera condominiale disciplina l'uso della cosa comune senza alterarne la destinazione originaria o sopprimere il pari godimento; sono lecite le regolamentazioni che migliorano o rendono più comodo l'uso comune.

• art. 1120 c.c.

  L'innovazione in senso tecnico-giuridico ricorre solo se la modifica altera l'entità materiale della cosa comune o ne muta la destinazione originaria; non basta qualsiasi mutamento organizzativo o funzionale.

• art. 1136, comma 5, c.c.

  La maggioranza qualificata prevista per le innovazioni non è necessaria quando la delibera riguarda soltanto la regolamentazione dell'uso ordinario della cosa comune.

• art. 1137, comma 3, c.c.

  Richiamato nel giudizio di merito come eccezione di decadenza dall'impugnazione della delibera assembleare.

• art. 1117 c.c.

  Il cortile e lo spazio scoperto adiacente al fabbricato sono qualificati come parti comuni dell'edificio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È dovuto, in caso di rigetto del ricorso, l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se previsto.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  I ricorrenti hanno denunciato la violazione e falsa applicazione di norme di diritto come motivo di ricorso per cassazione.

Massime di principio

• In materia condominiale, non ogni modifica dell'organizzazione di un bene comune integra un'innovazione: occorre che vi sia un'alterazione materiale della cosa o un mutamento della sua destinazione originaria.
• La delibera assembleare che redistribuisce posti auto o regola il parcheggio in un'area comune è legittima quando si limita a disciplinare l'uso del bene in modo più ordinato e funzionale, senza sopprimere o comprimere in modo apprezzabile le facoltà di godimento dei singoli condomini.
• Per distinguere tra innovazione e mera regolamentazione dell'uso della cosa comune è decisivo verificare se la funzione del bene resti immutata e se l'intervento sia diretto a migliorare la fruizione comune anziché a trasformare il bene per finalità diverse.
• Quando la delibera incide solo sull'assetto pratico degli spazi comuni, senza incidere sull'essenza del bene e senza precludere il pari uso da parte dei condomini, non si applica la maggioranza qualificata richiesta per le innovazioni.
• In sede di legittimità non è consentita una nuova valutazione del fatto accertato dal giudice di merito, se la qualificazione della delibera come mera regolamentazione dell'uso comune risulta sorretta da motivazione congrua e coerente.

Come è indicizzato