Cassazione Civile, Sentenza n. 18044/2022 del 06/06/2022

Esito

La controversia

DA.BI. s.r.l. ha impugnato la sentenza della Corte d'appello di Milano che aveva respinto le sue domande dirette a dichiarare la nullità o inefficacia dell'atto di cessione di cubatura del 17 giugno 1982 e, conseguentemente, l'inefficacia della concessione edilizia derivante. La ricorrente lamentava (i) la qualificazione errata della cessione di cubatura come diritto reale (servitù) invece che come obbligazione/patrimoniale; (ii) la violazione dell'art. 1108 c.c. per mancanza del consenso di tutti i comproprietari (o della maggioranza qualificata) all'atto che riguardava un bene in comunione; (iii) la nullità del contratto per mancanza del valido consenso (artt. 1418 e 1422 c.c.). Sosteneva inoltre che gli acquisti successivi (in particolare quello della signora Lanzani) non avrebbero fatto sorgere alcuna accettazione dell'inedificabilità imposta dall'atto del 1982.

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., per carenza di specificità, completezza e riferibilità delle censure alla ratio decidendi della sentenza impugnata. Il Collegio ha ritenuto che la Corte d'appello avesse fondato la sua decisione non tanto sul merito del contratto del 1982, quanto sul fatto fattuale e contrattuale che i successivi atti del 1999 (vendita a Lanzani) e del 14 luglio 2004 (vendita a DA.BI.) contenevano clausole ricognitive/di accettazione dell'inedificabilità derivante dall'impegno del 1982, così che DA.BI. aveva acquistato il fondo con la conoscenza e l'assunzione della limitazione della cubatura. La Cassazione ha altresì ribadito principi di diritto: la cessione di cubatura tra privati non costituisce una servitù prediale ma un diritto patrimoniale personale (come affermato anche dalle Sezioni Unite n. 16080/2021), e l'atto di alcuni comproprietari eccedente l'ordinaria amministrazione è valido ma inefficace verso i comproprietari non partecipanti. Il ricorso è stato quindi respinto (inammissibile) e la ricorrente è stata condannata a rimborsare le spese di cassazione in favore dei controricorrenti e di ILSA INTERNATIONAL S.R.L., oltre agli oneri processuali accessori indicati in dispositivo.

Norme richiamate

• art. 1108 c.c.

  Regola il consenso nella comunione: la Cassazione distingue gli atti dispositivi o di costituzione di diritti reali (che richiedono unanimita') dagli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione. La cessione di cubatura, pur essendo atto eccedente l'ordinaria amministrazione, è valida ma non produce effetti nei confronti dei comproprietari non partecipanti.

• art. 1103 c.c.

  Ogni partecipante alla comunione puo' disporre della sua quota entro i limiti; il potere è però limitato quando l'atto eccede l'ordinaria amministrazione.

• artt. 1418 e 1422 c.c.

  Invocati dalla ricorrente per sostenere nullità per mancanza di valido consenso; la Corte ha ritenuto le censure inattendibili e, comunque, il tema è rimasto ancorato a valutazioni di merito dei fatti non sindacabili in Cassazione per carenza di specificità.

• Cass. Sez. Unite, 09/06/2021, n. 16080

  Richiamata per il principio che la cessione di cubatura tra privati è atto che crea un diritto edificatorio di natura patrimoniale e personale, non una servitù prediale reale.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Base normativa per dichiarare inammissibile il ricorso di cassazione per carenza dei requisiti di specificità e riferibilità delle censure rispetto alla ratio decidendi impugnata.

• art. 23, comma 8-bis d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, convertito dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176

  Norma procedurale utilizzata per lo svolgimento del procedimento e per la formulazione delle conclusioni del P.M.; la causa è stata decisa in camera di consiglio conformemente a tale disposizione.

• art. 2643 n. 2 bis c.c. (trascrizione)

  La Corte osserva che la norma sulla trascrizione era ratione temporis inapplicabile al caso, ma segnala che la mancata trascrizione non è il cuore della decisione che si fonda su fatti successivi e clausole ricognitive.

• art. 2032 c.c.

  Richiamato come riferimento in tema di ratifica di atti di gestione; la Corte ha escluso che nel caso fosse intervenuta una ratifica dei comproprietari tale da sanare la carenza di consenso originaria.

• art. 374 c.c.

  Citato in relazione alla nozione di decisioni collegiali e atti eccedenti l'ordinaria amministrazione; utile per delimitare l'ambito applicativo dell'art. 1108 c.c.

• art. 13, comma 1-quater d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Norma processuale sulle modalita' di versamento del contributo unificato; la sentenza dà atto dei presupposti per eventuale versamento aggiuntivo da parte della ricorrente.

• art. 42 Cost. e art. 1059, comma 2 c.c.

  Invocati dalla ricorrente nella censura; la Corte ha ritenuto le censure generiche e focalizzate su questioni di fatto e qualificazione contrattuale gia' decise dai giudici di merito.

Massime di principio

• La cessione di cubatura tra privati va qualificata, in linea con la giurisprudenza delle Sezioni Unite, come diritto patrimoniale personale (diritto edificatorio) e non come servitu' prediale reale; dunque non sempre richiede la stessa forma di consenso prevista per atti reali sulla comunione.
• Un atto compiuto da alcuni comproprietari che eccede l'ordinaria amministrazione è valido tra le parti che lo hanno sottoscritto, ma non vincola i comproprietari non partecipanti salvo che sia intervenuta una valida ratifica, una manifestazione di accettazione o clausole contrattuali successive che vincolino gli aventi causa.
• Clausole ricognitive o di accollo presenti negli atti di trasferimento successivi possono rendere opponibile ai successori l'esistenza di vincoli precedenti se essi espressamente prendono atto e accettano tali condizioni.
• Le questioni che riguardano la valutazione dei fatti, delle clausole contrattuali successive e della volontà effettiva degli acquisitori sono di merito e difficilmente sindacabili in Cassazione: per ottenere il sindacato è necessario proporre censure specifiche e riferibili alla ratio decidendi.
• In sede di impugnazione in Cassazione occorre formulare motivi ben circostanziati e specifici; censure generiche o limitate a rinnovare fatti e deduzioni di merito sono suscettibili di inammissibilità ai sensi dell'art. 360 c.p.c.
• Chi intenda contestare la validità di una cessione di cubatura deve verificare non solo l'atto originario ma anche gli atti successivi e le clausole riportate negli atti di compravendita intervenuti fra gli aventi causa, perché possono consolidare l'opponibilità del vincolo.