Sentenza del 02/03/2018 n. 4952 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato l'accertamento ICI relativo all'annualità 2002, contestando l'incremento del valore imponibile attribuito dal Comune a un'area edificabile. Ha dedotto, tra l'altro, l'insufficiente motivazione dell'avviso, la mancata conoscibilità delle perizie e delle fonti estimative, l'illegittima considerazione di sviluppi urbanistici successivi al 2002, l'erroneità del metodo di stima e la correttezza del riferimento all'indennità di espropriazione di un terreno limitrofo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della società e ha confermato la legittimità dell'accertamento comunale. Ha ritenuto sufficiente la motivazione dell'atto, poiché la contribuente conosceva o poteva conoscere gli elementi essenziali della stima; ha escluso che l'indennità di espropriazione di un terreno vicino fosse un parametro vincolante per l'ICI; ha affermato che l'edificabilità fiscale può derivare dalla qualificazione del terreno nel PRG adottato dal Comune, anche se non ancora approvato dalla Regione o attuato. Ha inoltre ritenuto legittimo considerare la potenzialità edificatoria e l'avvio di procedimenti urbanistici, incluso l'accordo di programma, nella stima del valore venale al 2002. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio, liquidate in 5.600 euro oltre accessori, nonché al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b)

  Un terreno è considerato edificabile quando è utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle effettive possibilità di costruzione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità.

  Ai fini fiscali la nozione di area edificabile è ampia e comprende anche la mera potenzialità edificatoria.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 5

  Per le aree fabbricabili, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione.

  La stima deve considerare ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d'uso, costi di adattamento e prezzi medi di mercato di aree analoghe.

• D.L. n. 203 del 2005, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. n. 248 del 2005

  Ha fornito un'interpretazione autentica della nozione di area edificabile, valorizzando la qualificazione urbanistica risultante dal PRG adottato.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  Ha confermato che l'edificabilità rilevante ai fini fiscali prescinde dall'approvazione regionale del PRG e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi.

• Legge n. 212 del 2000, art. 7

  L'atto tributario deve consentire al contribuente di conoscere gli elementi essenziali della pretesa e di contestarne efficacemente l'an e il quantum; non è sempre necessario allegare documenti già conosciuti o conoscibili.

• D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37

  I criteri dell'indennità di espropriazione non coincidono automaticamente con quelli applicabili alla determinazione del valore venale ai fini ICI.

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, commi 1-bis e 1-quater

  In caso di rigetto integrale del ricorso, la parte soccombente deve versare un ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto.

Massime di principio

• Per l'ICI, un'area può essere fiscalmente edificabile anche se il PRG non è stato ancora approvato dalla Regione e anche in assenza di strumenti attuativi, purché il piano adottato attribuisca una destinazione edificatoria o sussista una concreta potenzialità di costruzione.
• La base imponibile delle aree edificabili deve riflettere il valore venale di mercato al 1° gennaio dell'anno d'imposta, considerando non solo l'edificabilità attuale, ma anche il grado di probabilità e prossimità della trasformazione urbanistica.
• L'avvio di accordi di programma o procedimenti di modifica urbanistica può incidere sul valore fiscale dell'area anche prima della conclusione formale del procedimento, se tali atti sono concretamente idonei a modificare gli strumenti urbanistici.
• Il Comune deve motivare l'accertamento indicando gli elementi essenziali della pretesa e i fatti posti a fondamento della stima; non è necessariamente obbligato ad allegare documenti già conosciuti o facilmente conoscibili dal contribuente.
• Il contribuente non può sostituire automaticamente il valore venale ICI con l'indennità di espropriazione di un terreno vicino, poiché quest'ultima risponde a finalità e criteri diversi e può essere utilizzata solo se realmente comparabile e coerente con i parametri dell'art. 5 del D.Lgs. n. 504 del 1992.
• Il giudice tributario non può ridurre il valore accertato in via meramente equitativa: deve fondare l'eventuale rettifica su una specifica valutazione estimativa e su elementi oggettivi.