Cassazione Civile, Ordinanza n. 26245/2025 del 26/09/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita di due terreni, con caparra confirmatoria e acconti già versati, avente ad oggetto un futuro intervento edilizio commerciale. Nel preliminare era previsto che l'acquirente presentasse la richiesta di titolo edilizio e che i venditori sottoscrivessero la documentazione e i disegni necessari. Dopo il subentro di altra società nella posizione dell'originaria promissaria acquirente, intervenne una variante urbanistica che impose di verificare l'incidenza sul progetto e sul prezzo. L'acquirente contestò ai venditori il mancato adempimento degli obblighi documentali e di collaborazione (mancata sottoscrizione dei progetti, mancata consegna del certificato di destinazione urbanistica, della certificazione energetica e della certificazione di bonifica ambientale), nonché il rifiuto di rivedere il prezzo in relazione alla riduzione dell'area edificabile, e agì chiedendo il trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. o, in subordine, il recesso con restituzioni e pagamento del doppio della caparra. I venditori resistettero e domandarono in via riconvenzionale la risoluzione del preliminare per inadempimento dell'acquirente, con ritenzione della caparra. In appello la società acquirente ottenne riforma della decisione di primo grado, con accertamento della legittimità del proprio recesso e condanna dei venditori alla restituzione/duplicazione della caparra e degli acconti. I venditori ricorsero per cassazione deducendo: 1) improcedibilità/estinzione del giudizio d'appello per mancata riassunzione dopo la sospensione conseguente all'istanza di ricusazione; 2) nullità della sentenza per motivazione apparente e erroneo rigetto dell'eccezione di inammissibilità dell'appello per difetto di specificità; 3) violazione di norme processuali e sostanziali nella ritenuta sussistenza del loro inadempimento quanto a certificazione energetica, bonifica, certificato di destinazione urbanistica, sottoscrizione delle tavole progettuali e rifiuto di ridurre il prezzo; 4) omesso esame di fatti decisivi e di documenti che, secondo i ricorrenti, dimostravano la volontà della controparte di non stipulare o comunque una diversa ricostruzione dell'inadempimento.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che la sola proposizione dell'istanza di ricusazione non determina automaticamente la sospensione del processo e che, dopo il rigetto dell'istanza, il giudizio può proseguire d'ufficio senza necessità di formale riassunzione, specie quando le parti compaiano e chiedano la prosecuzione. Ha respinto il secondo motivo perché la sentenza d'appello conteneva una motivazione effettiva e non meramente apparente sul rigetto dell'eccezione di inammissibilità dell'appello per difetto di specificità. Quanto al terzo motivo, ha dichiarato inammissibili o infondati i vari profili: alcune doglianze erano rivolte contro argomentazioni non decisive; altre erano infondate perché la Corte territoriale non aveva oltrepassato il chiesto, avendo valorizzato la mancanza di documentazione necessaria al rogito e la mancata firma delle tavole progettuali come obblighi già ricompresi nel preliminare; in relazione alla riduzione del prezzo, ha ribadito che la consulenza tecnica d'ufficio può essere disposta anche per accertare fatti tecnicamente connotati e che il relativo apprezzamento è riservato al giudice di merito. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile perché mirava in realtà a ottenere un nuovo apprezzamento del materiale istruttorio e una diversa ricostruzione fattuale, attività preclusa in sede di legittimità. La ricorrente è stata inoltre condannata alle spese del giudizio di cassazione e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  richiamato per la domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare, poi rinunciata dalla parte attrice in primo grado.

• art. 96 c.p.c.

  richiamato nella domanda riconvenzionale di risarcimento per responsabilità aggravata, poi rigettata nel merito.

• art. 360 c.p.c.

  norma base dei motivi di ricorso per cassazione, dedotti ai nn. 3, 4 e 5.

• art. 342 c.p.c.

  la Corte ha escluso che l'appello fosse inammissibile, ritenendo specifici e chiari i motivi di impugnazione.

• art. 132 c.p.c.

  evocato come parametro della motivazione apparente; la Corte ha escluso la violazione del minimo costituzionale della motivazione.

• art. 115 c.p.c.

  invocato per contestare la valutazione delle prove; la Corte ha ritenuto le censure inammissibili perché dirette a una rivalutazione del merito.

• art. 116 c.p.c.

  invocato per contestare l'apprezzamento delle prove; la Corte ha ribadito che la scelta e la valutazione delle prove spettano al giudice di merito.

• art. 2697 c.c.

  richiamato in tema di riparto dell'onere della prova; la Corte ha ritenuto che l'onere di dimostrare l'esatto adempimento gravasse sui promittenti venditori per le prestazioni contrattualmente assunte.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per asserita ultrapetizione; la Corte ha escluso che vi fosse mutatio libelli o pronuncia oltre i limiti della domanda.

• art. 101 c.p.c.

  invocato per lamentare la violazione del contraddittorio; la Corte ha escluso la fondatezza della censura.

• art. 163 c.p.c.

  richiamato in relazione alla pretesa novità della domanda/contestazione; la Corte non ha ravvisato violazioni rilevanti.

• art. 183 c.p.c.

  richiamato per dedotta introduzione tardiva di un nuovo tema di indagine; la Corte ha escluso la mutatio libelli.

• art. 345 c.p.c.

  richiamato per la doglianza sulla prova in appello e sulla dedotta novità; la Corte non ha accolto l'assunto dei ricorrenti.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  evocato nei motivi sulla motivazione e sull'ammissibilità delle censure, senza esito favorevole ai ricorrenti.

• art. 348-bis c.p.c.

  richiamato incidentalmente: la mancata decisione in forma semplificata non incide sulla validità della sentenza che definisce l'appello.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato come parametro dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• L'istanza di ricusazione del giudice non produce automaticamente la sospensione del processo: il giudizio può proseguire dopo la decisione sull'istanza e, in presenza di un'udienza già fissata o della comparizione delle parti, la prosecuzione può avvenire senza formalità di riassunzione.
• Nel giudizio di legittimità la motivazione è censurabile solo se manca del tutto o è meramente apparente; non è sufficiente lamentare una motivazione sintetica o non condivisa dalla parte.
• È inammissibile il motivo di ricorso per cassazione che attacchi argomentazioni della sentenza impugnata non decisive, cioè svolte ad abundantiam e prive di incidenza sul dispositivo.
• La violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato non sussiste quando il giudice si limiti a valorizzare, ai fini della decisione, fatti e obblighi già compresi nella domanda o comunque ad essa necessariamente connessi.
• La consulenza tecnica d'ufficio non è un mezzo di prova in senso proprio, ma uno strumento di ausilio al giudice; il giudice può usarla anche per accertare fatti che richiedano cognizioni tecniche, restando il relativo apprezzamento riservato al merito.
• In cassazione non è consentito ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio o una diversa ricostruzione dei fatti: il controllo di legittimità resta limitato alla correttezza giuridica e alla coerenza logica della decisione di merito.
• Quando un contratto preliminare pone a carico dei promittenti venditori obblighi documentali o di collaborazione necessari al rogito e all'ottenimento del titolo edilizio, il loro mancato adempimento può integrare inadempimento rilevante ai fini della risoluzione o del recesso della controparte.
• Se il bene promesso in vendita è destinato a un intervento edificatorio, la verifica della necessità di documentazione tecnica e dell'incidenza di varianti urbanistiche può essere demandata a consulenza tecnica, e la relativa valutazione, se sorretta da motivazione, non è sindacabile in cassazione come mero apprezzamento di fatto.

Come è indicizzato