Cassazione Civile, Ordinanza n. 01386/2025 del 20/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla domanda di alcuni proprietari di appartamenti in un edificio di ottenere l'accertamento dei diritti sulle aree circostanti il fabbricato e la cessazione di condotte che assumevano lesive, con ripristino dello stato dei luoghi. Le convenute avevano invece sostenuto di essere proprietarie esclusive di porzioni di terreno in forza di un testamento e dei precedenti atti di acquisto. Il Tribunale aveva riconosciuto la proprietà esclusiva di due specifiche aree in capo alle convenute; la Corte d'appello aveva confermato. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto, con il primo motivo, la violazione degli artt. 1117 e 1362 c.c. e dell'art. 360, n. 5, c.p.c., sostenendo che la Corte d'appello avesse male interpretato gli atti di vendita, trascurando che il condominio era sorto per effetto del primo trasferimento di un'unità immobiliare e che il venditore non avrebbe potuto riservare o escludere il suolo destinato a parcheggi ai sensi dell'art. 41-sexies l. n. 1150/1942; con il secondo motivo hanno denunciato omessa pronuncia sulla domanda di usucapione dell'area, che assumevano proposta già in primo grado e riproposta in appello, fondata su un possesso ultraventennale comune o comunque idoneo all'acquisto per usucapione.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il controricorso per tardività, ritenendo non provata una formale o desumibile rinuncia al mandato del difensore presso il quale era stata eseguita la notifica del ricorso. Nel merito, ha rigettato il primo motivo, ritenendo corretta la qualificazione del caso alla luce delle norme sul condominio e non censurabile in cassazione l'interpretazione dei titoli effettuata dal giudice di merito, oltre che generico il richiamo all'art. 41-sexies l. n. 1150/1942. Ha invece accolto il secondo motivo, rilevando che la Corte d'appello non aveva esaminato la doglianza relativa all'usucapione, così incorrendo in omessa pronuncia. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente al motivo accolto e la causa rinviata alla Corte d'appello di Catanzaro anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 370 c.p.c.

  il controricorso notificato e depositato oltre il termine previsto è tardivo e quindi inammissibile

• art. 1117 c.c.

  la nascita del condominio è ricondotta al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario, con conseguente frazionamento dell'edificio in proprietà individuali

• art. 1362 c.c.

  l'interpretazione dei titoli di acquisto spetta al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se plausibile e motivata

• art. 360, n. 5 c.p.c.

  non consente di sindacare una diversa lettura delle risultanze di causa quando la censura mira solo a contrapporre un'interpretazione alternativa

• art. 41-sexies l. n. 1150/1942

  il richiamo è ritenuto generico perché non specifica se le aree fossero effettivamente vincolate a spazi per parcheggio al momento della costruzione

• art. 2932 c.c.

  non citato espressamente come oggetto di decisione, ma richiamato nel contesto della disciplina generale del trasferimento e dell'accertamento dei titoli

• art. 112 c.p.c.

  l'omessa pronuncia sul motivo di appello relativo all'usucapione integra vizio della sentenza di merito

Massime di principio

• Nel condominio, la nascita del regime condominiale può derivare dal primo atto di trasferimento di una unità immobiliare da parte dell'originario proprietario, senza necessità di un formale atto costitutivo.
• L'interpretazione dei titoli di acquisto e delle clausole negoziali è riservata al giudice di merito; in cassazione non è censurabile la ricostruzione che sia plausibile, coerente e adeguatamente motivata, salvo errori di diritto o vizi motivazionali nei limiti consentiti.
• Chi deduce in cassazione la violazione dell'art. 1362 c.c. non può limitarsi a proporre una lettura alternativa del titolo, ma deve evidenziare un vero errore ermeneutico o una motivazione illogica nei limiti del vizio denunciabile.
• La domanda di usucapione, se ritualmente proposta o riproposta, deve essere esaminata dal giudice di appello: la mancata risposta integra omessa pronuncia e comporta cassazione con rinvio.
• Il richiamo a vincoli urbanistici o a norme sui parcheggi deve essere specifico e circostanziato, non potendo fondare da solo una censura se non si chiarisce in concreto l'incidenza del vincolo sulle aree controverse.

Come è indicizzato