Cassazione Civile, Ordinanza n. 24721/2023 del 17/08/2023

Esito

La controversia

Un mediatore immobiliare ha convenuto in giudizio la società venditrice e la società acquirente sostenendo di avere messo in contatto le parti e di avere favorito la conclusione di due preliminari di vendita nel 2002 e, poi, del contratto definitivo nel 2007. Poiché l’acquirente aveva già versato al mediatore una somma di euro 40.000,00 e la venditrice era rimasta inadempiente, il mediatore ha chiesto la condanna della venditrice al pagamento della provvigione. La venditrice ha eccepito prescrizione e carenza di legittimazione passiva, sostenendo che la provvigione fosse a carico dell’acquirente e che essa avesse già pagato ad altra agenzia, chiamando in causa l’acquirente per manleva. Il Tribunale ha dichiarato prescritto il diritto. La Corte d’appello ha invece riformato la decisione, ritenendo non maturata la prescrizione perché il termine decorreva dal definitivo e non dal preliminare, e ha condannato la venditrice al pagamento della provvigione, ponendo però sull’acquirente l’obbligo di tenere indenne la venditrice sulla base della clausola del rogito. In Cassazione l’acquirente ha dedotto, tra l’altro, l’inesistenza della notifica dell’appello; la venditrice, con ricorso incidentale, ha censurato l’ammissibilità delle deduzioni sulla condizione sospensiva e la ripartizione dell’onere della prova; l’acquirente ha inoltre contestato l’interpretazione della clausola negoziale, sostenendo che essa limitasse l’obbligo a euro 40.000,00 già pagati e non prevedesse alcuna manleva né un obbligo di importo superiore.

La decisione

La Corte ha rigettato il primo motivo del ricorso principale relativo alla notifica dell’appello, ritenendo che la notificazione eseguita in cancelleria anziché presso il difensore costituito fosse nulla ma sanabile con la costituzione della parte destinataria, e non inesistente. Ha rigettato anche il secondo motivo, confermando che il termine di prescrizione della provvigione non decorreva dalla mera conclusione del preliminare, poiché la provvigione diventa esigibile solo al verificarsi delle eventuali condizioni sospensive apposte al contratto, e che l’erronea individuazione del dies a quo non vincola il giudice. Ha respinto integralmente il ricorso incidentale, escludendo che il mediatore avesse introdotto fatti nuovi in appello e affermando che, una volta dedotte dalla stessa parte eccepiente le condizioni sospensive e il loro differimento, gravava su quest’ultima l’onere di dimostrare il momento di avveramento necessario per far decorrere la prescrizione. Ha invece accolto il quarto motivo del ricorso principale, assorbendo i motivi terzo e quinto, perché la Corte d’appello non aveva adeguatamente interpretato la clausola contrattuale relativa alle spese di mediazione: non aveva chiarito se l’importo di euro 40.000,00 costituisse un limite massimo dell’obbligazione interna o solo una quantificazione indicativa, né aveva dato conto del comportamento successivo delle parti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione anche per le spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1757 c.c.

  la provvigione del mediatore può essere pretesa solo quando si realizzi l’eventuale condizione sospensiva apposta al contratto; solo da tale momento matura anche la prescrizione del diritto.

• art. 2935 c.c.

  la prescrizione decorre dal momento in cui il diritto può essere fatto valere, che nel caso della provvigione subordinata a condizione sospensiva coincide con l’avveramento della condizione.

• art. 1362 c.c.

  nell’interpretazione del contratto va esaminata prima di tutto la lettera della clausola e, se essa è univoca, non è consentita un’interpretazione diversa; il comportamento successivo può rilevare solo se il dato letterale non consente una soluzione certa.

• art. 1363 c.c.

  le clausole devono essere interpretate le une per mezzo delle altre per ricostruire la comune intenzione delle parti.

• art. 1322 c.c.

  richiamato per verificare, in sede di rinvio, se l’assetto negoziale prospettato come manleva sia sorretto da un interesse meritevole di tutela.

• art. 1346 c.c.

  richiamato per verificare se l’eventuale obbligo di garanzia sia sufficientemente determinato o determinabile nel suo contenuto.

• art. 330 c.p.c.

  la notificazione dell’impugnazione deve essere effettuata secondo le regole di legge; la violazione del luogo di notifica integra nullità e non inesistenza se l’atto conserva gli elementi essenziali della notificazione.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per dedurre extrapetizione o introduzione di fatti nuovi in appello.

• art. 132, n. 4 c.p.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per censurare la motivazione della sentenza d’appello.

• art. 345 c.p.c.

  non osta alla deduzione in appello di mere difese o circostanze già emerse dagli atti, specie se rilevabili d’ufficio.

• art. 2697 c.c.

  l’onere probatorio va ripartito in coerenza con i fatti costitutivi e impeditivi: chi eccepisce la prescrizione deve provare i fatti su cui essa si fonda, inclusa la decorrenza del termine quando dipenda da circostanze negoziali dedotte dalla stessa parte.

• art. 1755, comma primo, c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere il diritto del mediatore alla provvigione al verificarsi dell’affare.

• art. 2950 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere la decorrenza della prescrizione del diritto del mediatore dalla conclusione dell’affare.

• art. 371, comma quarto, c.p.c.

  richiamato in relazione ai controricorsi depositati sulle impugnazioni incidentali.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  dà luogo, in presenza dei presupposti, all’obbligo di versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato come parametro per la quantificazione dell’ulteriore contributo unificato dovuto.

Massime di principio

• In materia di provvigione del mediatore, se il diritto è subordinato a una condizione sospensiva apposta al contratto mediato, la provvigione diventa esigibile solo al verificarsi della condizione e da quel momento decorre la prescrizione del relativo credito.
• L’eccezione di prescrizione è validamente formulata quando la parte allega il fatto costitutivo dell’inerzia del titolare; tuttavia l’erronea indicazione del dies a quo o del termine applicabile non vincola il giudice, trattandosi di questione di diritto.
• Le mere difese o le contro-eccezioni che contrastano la maturazione della prescrizione possono essere esaminate dal giudice anche se non formalmente introdotte come domanda nuova, purché si fondino su circostanze già emerse o rilevabili d’ufficio.
• La notificazione dell’impugnazione eseguita in luogo diverso da quello previsto dalla legge non è inesistente ma, di regola, nulla e sanabile con la costituzione del destinatario, se restano presenti gli elementi essenziali dell’atto notificatorio.
• Nell’interpretazione di una clausola contrattuale, il giudice deve partire dal dato letterale e coordinare le clausole tra loro; solo se il testo non consente una soluzione certa può ricorrere a criteri interpretativi ulteriori, incluso il comportamento successivo delle parti.
• Quando una clausola regola internamente il riparto del costo della mediazione tra le parti del contratto, il giudice deve stabilire con precisione se essa esprima un limite massimo dell’obbligazione interna o una semplice quantificazione indicativa, perché da tale qualificazione dipende l’ampiezza dell’eventuale obbligo di manleva.

Come è indicizzato