Cassazione Civile, Ordinanza n. 12381/2023 del 09/05/2023

Esito

La controversia

La lite nasce da rapporti tra fondi contigui già appartenuti in comunione a più fratelli e poi divisi con contratto divisionale. In primo grado il tribunale aveva accolto solo in parte le reciproche domande: aveva ordinato ai ricorrenti la rimozione di alcuni manufatti e il ripristino di opere sul proprio fondo, aveva riconosciuto l’usucapione di alcune servitù di passaggio e di posa di tubature a favore di altri fondi, e aveva rigettato o dichiarato inammissibili altre domande. In appello, i ricorrenti avevano contestato: 1) l’interpretazione del contratto di divisione del 1985 e la sua idoneità a escludere o regolare le servitù; 2) la possibilità di configurare l’usucapione di servitù dopo la divisione, sostenendo che il possesso utile non potesse decorrere prima e che fosse interrotto dalle azioni negatorie; 3) la violazione delle regole probatorie nelle azioni negatorie servitutis; 4) l’ordine di rimuovere antenna e scossalina dal tetto, sostenendo che il tetto dovesse restare comune e soggetto alla disciplina del condominio; 5) la nullità della sentenza d’appello per omessa risposta ai motivi. La Corte di cassazione ha ritenuto fondati il secondo e il quarto motivo: quanto alle servitù, ha affermato che il condividente non può sommare il possesso esercitato come compossessore pro indiviso prima della divisione con quello successivo per usucapire una servitù a favore della porzione assegnata; inoltre, la preesistenza di opere permanenti era rilevante semmai per la servitù per destinazione del padre di famiglia, non per fissare il dies a quo dell’usucapione. Quanto al tetto, ha ritenuto che, dopo il frazionamento di un edificio comune, le parti strutturalmente funzionali all’uso comune restano presuntivamente comuni ex art. 1117 c.c., e che la sola individuazione del confine tra unità sottostanti non basta a escludere la comunione del tetto. I primi, terzi e quinto motivi sono stati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 757 c.c.

  Richiamato nel quadro delle censure sull’interpretazione del contratto di divisione e sui suoi effetti tra condividenti.

• art. 1100 c.c.

  Richiamato nella censura relativa alla disciplina dei rapporti tra comunisti e alla possibilità di configurare servitù tra beni in comunione.

• art. 1116 c.c.

  Richiamato nella censura sul contratto divisionale e sui rapporti tra comunione e divisione.

• art. 1322 c.c.

  Richiamato per sostenere che il contratto divisionale aveva regolato autonomamente i rapporti fra i fondi.

• art. 1323 c.c.

  Richiamato per la qualificazione e interpretazione del contratto divisionale.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato quale criterio interpretativo del contratto di divisione.

• art. 1363 c.c.

  Richiamato quale criterio interpretativo del contratto di divisione.

• art. 1364 c.c.

  Richiamato quale criterio interpretativo del contratto di divisione.

• art. 1371 c.c.

  Richiamato quale criterio interpretativo del contratto di divisione.

• art. 1031 c.c.

  Richiamato nella doglianza sull’acquisto e sulla costituzione delle servitù.

• art. 1061 c.c.

  Richiamato nella doglianza sull’usucapione e sull’apparenza delle servitù.

• art. 1068 c.c.

  Richiamato nella doglianza sulle servitù di passaggio e sulla loro modifica.

• art. 1158 c.c.

  Richiamato come norma sull’usucapione delle servitù.

• art. 949 c.c.

  Richiamato per l’actio negatoria servitutis.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in tema di onere della prova nelle azioni negatorie e nell’accertamento della servitù.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nella censura di omessa pronuncia o ultrapetizione sui motivi d’appello.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nella censura sulla valutazione della prova.

• art. 840 c.c.

  Richiamato nella doglianza sulla rimozione di antenna e scossalina e sui limiti della proprietà verticale.

• art. 1102 c.c.

  Richiamato nella doglianza sull’uso della cosa comune e del tetto.

• art. 1117 c.c.

  Applicato come fondamento della presunzione di comunione delle parti dell’edificio funzionali all’uso comune, incluso il tetto.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato per la censura di nullità della sentenza d’appello per difetto di motivazione o risposta ai motivi.

• art. 375, comma 2, 2-quater, c.p.c.

  Norma processuale indicata per la trattazione in camera di consiglio nel rito applicabile ratione temporis.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  Norma processuale indicata per la trattazione camerale del ricorso.

• art. 35 d.lgs. n. 149 del 2022

  Richiamato per l’applicabilità ratione temporis del rito camerale.

Massime di principio

• In tema di divisione di beni in comunione, il condividente che intenda usucapire una servitù a favore della porzione assegnatagli non può sommare al possesso successivo alla divisione il pregresso compossesso esercitato uti condominus sul bene comune, salvo che il possesso sia stato esercitato in condizioni idonee a integrare effettivamente l’esercizio di una servitù a vantaggio di un fondo esclusivo.
• Quando la preesistente situazione materiale tra porzioni in comunione corrisponde al contenuto di una servitù, la sua rilevanza è, di regola, quella della possibile costituzione per destinazione del padre di famiglia al momento dello scioglimento della comunione, non già quella di un possesso utile ai fini dell’usucapione.
• Nelle controversie tra fondi già comuni e poi divisi, la presenza di opere permanenti o di un’utilità di fatto derivante dalla natura del bene comune non basta, da sola, a fondare l’usucapione di una servitù se tale utilità coincide con quella già goduta dai compossessori per effetto della comunione.
• Nel frazionamento della proprietà di un edificio comune, le parti strutturalmente e funzionalmente destinate all’uso comune restano presuntivamente comuni ex art. 1117 c.c.; il confine tra le unità immobiliari sottostanti non è sufficiente, di per sé, a trasformare il tetto in bene esclusivo.
• La presunzione di comunione delle parti comuni dell’edificio può essere superata solo da una chiara e univoca volontà negoziale di riservare a uno solo dei partecipanti la proprietà esclusiva della specifica porzione, non essendo sufficiente un generico assetto dei confini verticali tra proprietà esclusive.

Come è indicizzato