Cassazione Civile, Ordinanza n. 04781/2026 del 03/03/2026

Esito

La controversia

L'amministrazione finanziaria aveva emesso un avviso di accertamento IRPEF recuperando a tassazione una plusvalenza ritenuta realizzata nel 2005 dalla vendita della quota di un villino con fabbricati annessi e terreno circostante, qualificando l'operazione come cessione onerosa di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria e irrogando sanzioni. Il contribuente aveva impugnato l'atto; la CTP aveva accolto solo in parte il ricorso, rideterminando in diminuzione la plusvalenza e le sanzioni, mentre la CTR aveva respinto l'appello del contribuente e accolto quello incidentale dell'Ufficio, ritenendo applicabile l'art. 67, comma 1, lett. b), t.u.i.r. Il ricorrente ha quindi denunciato: omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. sul mancato rispetto del termine dilatorio dell'art. 12, comma 7, L. 212/2000; nullità della sentenza per difetto assoluto di motivazione ex art. 132 c.p.c.; violazione dell'art. 67, comma 1, lett. b), t.u.i.r. per avere la CTR trattato come terreno edificabile una vendita avente ad oggetto un fabbricato già esistente; omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che rilevi la destinazione edificatoria originaria di area non edificata e non quella ripristinata su area già edificata.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondato e assorbente il terzo motivo, richiamando il consolidato orientamento secondo cui l'alternativa fiscale tra area edificabile e fabbricato già edificato non consente tertium genus: la cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione del sottostante terreno edificabile, neppure se sia pattuita o prevedibile la demolizione e ricostruzione, o vi sia residua capacità edificatoria. Ha quindi cassato la sentenza impugnata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito accogliendo l'originario ricorso del contribuente e annullando l'avviso di accertamento. Le spese dei due gradi di merito sono state compensate; quelle del giudizio di legittimità sono state poste a carico dell'Agenzia delle Entrate.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  base del motivo di ricorso per violazione e falsa applicazione di legge sostanziale

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  base del motivo di ricorso per violazione processuale e nullità della sentenza

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  base del motivo per omesso esame di un fatto decisivo

• art. 112 c.p.c.

  invocato come regola sul dovere di pronuncia del giudice su tutte le domande ed eccezioni

• art. 132, secondo comma, c.p.c.

  richiamato per la censura di carenza assoluta di motivazione

• art. 12, comma 7, L. n. 212 del 2000

  richiamato come termine dilatorio il cui mancato rispetto era denunciato

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917 del 1986

  disposizione interpretata nel senso che tassano le plusvalenze da cessione onerosa di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, non di fabbricati già esistenti

• art. 68, comma 1, d.P.R. n. 917 del 1986

  richiamato quale norma di riferimento per il calcolo della plusvalenza

• art. 82, comma 1, d.P.R. n. 917 del 1986

  menzionato come corrispondente all'attuale art. 68, comma 1

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma procedurale che ha consentito la trattazione in camera di consiglio

• art. 384, secondo comma, seconda parte, c.p.c.

  consente la decisione nel merito senza rinvio quando non occorrono ulteriori accertamenti di fatto

• art. 62, comma 2, d.lgs. n. 546 del 1992

  richiamato per la decisione nel merito nel processo tributario

Massime di principio

• In materia di plusvalenze immobiliari, l'art. 67, comma 1, lett. b), t.u.i.r. si applica alle cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria; non può essere esteso, mediante riqualificazione, alla vendita di un fabbricato già esistente solo perché le parti prevedano la demolizione e ricostruzione.
• Tra area edificabile e fabbricato già costruito opera un'alternativa secca: non è ammissibile un tertium genus fondato sulla residua capacità edificatoria del lotto o sull'intenzione futura dell'acquirente.
• La futura e eventuale demolizione dell'immobile, o la richiesta di concessione/voltura edilizia, non trasformano retroattivamente la cessione del fabbricato in cessione del terreno ai fini fiscali.
• La plusvalenza imputabile al venditore non può essere calcolata sulla sola volumetria residua del suolo quando l'oggetto del trasferimento è un edificio; tale capacità edificatoria è già riflessa nel prezzo di vendita e nella rendita catastale.
• Se il giudice di legittimità ritiene fondato un motivo di diritto che risolve integralmente la controversia e non sono necessari ulteriori accertamenti in fatto, può cassare la sentenza e decidere direttamente nel merito annullando l'atto impositivo.

Come è indicizzato