Cassazione Civile, Ordinanza n. 03891/2025 del 16/02/2025

Esito

La controversia

Una contribuente aveva acquistato, con atto del 31 agosto 2007, un fabbricato allo stato grezzo da destinare ad abitazione, chiedendo l'applicazione dell'agevolazione fiscale "prima casa". L'ufficio aveva recuperato l'imposta ritenendo mancati i presupposti per il beneficio, in particolare perché i lavori non erano stati ultimati nel triennio successivo alla registrazione dell'atto. La contribuente aveva impugnato l'avviso sostenendo che la legge non imponesse un obbligo di completare l'immobile entro quel termine. La CTR aveva confermato l'accoglimento del ricorso, valorizzando la sussistenza dei requisiti di legge e l'assenza di caratteristiche di lusso del bene. In cassazione l'Agenzia delle Entrate deduceva violazione della disciplina dell'agevolazione "prima casa" e della normativa sull'imposta di registro, sostenendo che per gli immobili in costruzione il beneficio sia conservabile solo se l'immobile viene ultimato entro il termine triennale rilevante per i controlli dell'Amministrazione; aggiungeva che era anche decorso inutilmente il termine per il trasferimento della residenza, e richiamava la giurisprudenza secondo cui la finalità abitativa dichiarata deve essere realizzata entro il termine di decadenza.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha ribadito che l'agevolazione "prima casa" può spettare anche per un immobile in corso di costruzione, ma solo se l'acquirente realizza entro il termine di decadenza l'intento dichiarato di adibire il bene a propria abitazione e l'immobile risulti comunque non di lusso. Ha ritenuto che, nel caso concreto, l'avviso fosse stato emesso nel rispetto del termine decadenziale triennale decorrente dalla registrazione dell'atto, e che la mancata ultimazione dei lavori entro tale periodo integrasse il presupposto per il recupero dell'imposta. Ne è seguita la cassazione della sentenza impugnata; non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la Corte ha deciso nel merito rigettando l'originario ricorso della contribuente. Le spese del giudizio di merito sono state compensate, mentre quelle di legittimità poste a carico della contribuente.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  Viene utilizzato come parametro del motivo di ricorso per violazione di legge.

• Nota II-bis, art. 1, tariffa, parte prima, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  "Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 2 per cento..."

  Disciplina i requisiti dell'agevolazione "prima casa"; la Corte ne ricava che il beneficio può spettare anche per immobili in costruzione, purché l'acquirente dichiari la finalità abitativa e l'immobile sia idoneo e non di lusso.

• art. 21, parte seconda, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Richiamato congiuntamente alla disciplina dell'imposta di registro come ulteriore parametro normativo contestato.

• art. 76, comma 2, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Il termine di decadenza per il potere di accertamento dell'ufficio è assunto come limite entro cui deve realizzarsi la finalità abitativa dichiarata quando la legge non prevede un termine specifico per l'ultimazione dei lavori.

• art. 74 d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 634

  Richiamato dalla giurisprudenza precedente come antecedente normativo del termine decadenziale poi trasfuso nell'art. 76 del TUR.

• art. 384 c.p.c.

  Consente la decisione nel merito da parte della Corte di cassazione quando non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto.

• art. 2964 c.c. e segg.

  Evocati per affermare che, in assenza di disciplina speciale, il decorso del termine di decadenza va coordinato con le regole generali dell'ordinamento.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per affermare che l'individuazione del dies a quo del termine decadenziale e la dimostrazione del verificarsi dell'evento sopravvenuto seguono le ordinarie regole sull'onere della prova.

Massime di principio

• L'agevolazione fiscale per la "prima casa" può essere riconosciuta anche quando il bene acquistato sia ancora in corso di costruzione, purché l'immobile sia strutturalmente destinato ad abitazione non di lusso e il contribuente abbia effettivamente perseguito, entro il termine rilevante, la finalità dichiarata nell'atto.
• Quando la legge non prevede un termine espresso per il completamento di una condizione da cui dipende un beneficio fiscale, tale termine non può superare quello entro il quale l'Amministrazione è legittimata a controllare la sussistenza dei requisiti e a recuperare l'imposta.
• Nel regime dell'agevolazione "prima casa", il trasferimento della residenza entro diciotto mesi ha natura sollecitatoria e non determina, da solo, la decadenza se la disciplina applicabile ricollega la perdita del beneficio all'inutile decorso del termine decadenziale per l'accertamento.
• La decadenza dal beneficio va distinta a seconda che il difetto dei requisiti sia originario o sopravvenuto: nel primo caso il potere dell'ufficio sorge dalla registrazione dell'atto; nel secondo, dal verificarsi dell'evento che impedisce la realizzazione del proposito abitativo dichiarato.
• In difetto di specifiche previsioni derogatorie, la decorrenza del termine decadenziale e la prova del suo dies a quo sono disciplinate dalle comuni regole sull'onere di allegazione e prova.

Come è indicizzato