Cassazione Civile, Ordinanza n. 20911/2021 del 21/07/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita, da parte di una società, di un appartamento con locale deposito e porzione di terrazzo pertinenziale in Latina a un acquirente. Quest'ultimo ha poi lamentato di essere stato molestato nel godimento del locale deposito da un vicino proprietario di altro appartamento dello stesso edificio, il quale aveva rivendicato la porzione come propria per intervenuta usucapione. L'acquirente ha chiamato in causa anche il vicino per ottenere la restituzione del bene. Il tribunale ha accolto l'eccezione di usucapione del convenuto, mentre la corte d'appello ha escluso l'usucapione e ha condannato il vicino al rilascio. Il ricorrente ha impugnato la sentenza deducendo un unico motivo: travisamento dei fatti ed errore di diritto ex art. 360, nn. 3 e 4, c.p.c., con riferimento agli artt. 1158, 1141, 1140 c.c. e alle norme processuali indicate, sostenendo che il locale non era compreso nella locazione dell'appartamento, che non vi era un vincolo pertinenziale originario e che quindi il bene non era detenuto ma posseduto uti dominus; in memoria ha insistito sul fatto che la chiusura e il godimento esclusivo del locale e il precedente giudicato possessorio dovessero valere come interversione del possesso.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta la decisione della corte territoriale secondo cui il locale era stato originariamente affidato nella disponibilità degli inquilini degli appartamenti sottostanti in forza del rapporto di locazione dell'unità principale e del connesso vincolo pertinenziale, con conseguente qualificazione iniziale del potere di fatto come detenzione e non possesso. Ha inoltre confermato che, in mancanza di un atto di interversione idoneo a rendere manifesto il mutamento da detenzione a possesso in nome proprio, non poteva maturare l'usucapione. La Corte ha anche osservato che il possesso riconosciuto in sede possessoria non implica automaticamente il possesso utile ad usucapire in sede petitoria. Spese compensate e dichiarazione dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  Le doglianze sono state prospettate come errori di diritto e vizi processuali, ma la Corte le ha ritenute infondate perché dirette a contestare un accertamento di fatto sorretto da motivazione congrua.

• art. 1158 c.c.

  L'usucapione richiede il possesso continuato per il tempo stabilito dalla legge; la Corte ha escluso che nel caso concreto vi fosse un possesso utile a far maturare il termine.

• art. 1141 c.c.

  La presunzione di possesso utile ad usucapionem non opera quando il rapporto con il bene deriva da un iniziale titolo o fatto del proprietario; in tal caso occorre un atto di interversione della detenzione in possesso.

• art. 1140 c.c.

  La Corte ha richiamato la distinzione tra possesso e detenzione, ribadendo che il potere di fatto inizialmente esercitato in nome altrui non è sufficiente per l'usucapione.

• art. 818 c.c.

  Gli atti e i rapporti aventi a oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, salvo diversa volontà; il principio vale anche per le locazioni e il vincolo pertinenziale può dar luogo a una disponibilità del bene accessorio insieme a quello principale.

• art. 818, comma 2, c.c.

  Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici; la separata disposizione della pertinenza può far cessare il vincolo se viene meno la destinazione funzionale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato a carico del ricorrente, se dovuto.

Massime di principio

• Il vincolo pertinenziale tra due beni immobili presuppone sia un elemento oggettivo di destinazione funzionale del bene accessorio al bene principale, sia un elemento soggettivo consistente nella volontà di destinazione espressa o tacita da chi abbia la disponibilità giuridica di entrambi i beni.
• Il rapporto pertinenziale non può essere validamente costituito da chi abbia soltanto la detenzione del bene, come il conduttore; la legittimazione a creare il vincolo spetta al soggetto titolare della disponibilità giuridica.
• Quando il potere di fatto su un bene deriva originariamente da un titolo o da un fatto del proprietario e non da un autonomo atto di apprensione, la presunzione di possesso utile all'usucapione non opera; il detentore può acquistare il possesso solo mediante un atto di interversione, esteriormente percepibile dal titolare.
• L'atto di interversione deve manifestare in modo inequivoco il mutamento del rapporto con il bene e deve essere idoneo a rendere percepibile al possessore originario che il detentore ha cessato di agire in nome altrui e inizia a esercitare il potere di fatto in nome proprio.
• La circostanza che il bene accessorio non sia menzionato espressamente nel contratto relativo alla cosa principale non esclude, di per sé, l'estensione degli effetti del rapporto principale alla pertinenza, quando il vincolo pertinenziale risulti accertato.
• Il riconoscimento del possesso in un giudizio possessorio non preclude, di per sé, la diversa valutazione del potere di fatto nel giudizio petitorio volto all'accertamento dell'usucapione, poiché per quest'ultima rilevano requisiti ulteriori rispetto alla mera tutela possessoria.

Come è indicizzato